Теперь инспектор не имеет права отказать в регистрации самостроя
Процесс легализации самовольно построенных домов длится в Украине уже несколько лет. Государство не раз пыталось упростить эту процедуру, но без особых успехов. Люди по-прежнему жаловались на ее сложность и коррумпированность. Недавно Верховная Рада снова изменила законодательство относительно принятия в эксплуатацию объектов строительства, возведенных без разрешения. И вот на днях Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины обнародовало новый порядок легализации самостроев. О его особенностях «ФАКТАМ» рассказал председатель комитета аграрного и земельного права Ассоциации адвокатов Украины Виктор Кобылянский.
— Сначала расскажу о самой проблеме — самостроях. Согласно нормам Гражданского кодекса человек, осуществляющий самовольное строительство дома, не получает на него право собственности. А значит, не может дом продать, подарить, передать по наследству, — говорит Виктор Кобылянский. — Однако существует немало объективных причин, почему за последние десятилетия в Украине появилось огромное количество самостроев. У нас до вступления в силу закона о регулировании градостроительной деятельности действовала достаточно сложная, бюрократизированная, а нередко и коррумпированная разрешительная процедура. Причем она была одинакова для строительства и садового домика, и многоквартирной шестнадцатиэтажки. В результате, не имея возможности пройти законную процедуру оформления, большинство людей строили свои частные дома и дачи без разрешения, то есть самовольно. Это продолжалось много лет, еще с советских времен. Поначалу государство закрывало на данный процесс глаза, позже пыталось как-то бороться, но масштабы явления настолько велики, что принять жесткие меры и всех наказать, заставив в одночасье узаконить самострои, оказалось невозможно.
Поэтому, когда отменяли закон о планировании и застройке территорий, заменяя его законом о регулировании градостроительной деятельности, власти сделали два важных изменения. Прежде всего ввели разные виды разрешительных процедур — в зависимости от сложности объекта. То есть индивидуальные, дачные, садовые дома можно возводить по строительному паспорту. Более сложные объекты, I—III категорий, — зарегистрировав декларацию о начале работ в Государственной архитектурно-строительной инспекции. А самые сложные, IV—V категорий, как и раньше, требуют получения разрешения на строительство.
Параллельно решили навести порядок с самостроями и предусмотрели упрощенную процедуру их легализации. Этот порядок просуществовал недолго, поскольку оказался несовершенным и создавал широкое поле для коррупции. К сожалению, пострадали самые законопослушные граждане, которые первыми попытались оформить документы. Пришедшим к чиновникам людям автоматически выписывался штраф в восемь с лишним тысяч гривен за самовольное строительство. В результате схема, призванная уменьшить коррупцию, привела к еще большему взяточничеству, а хозяева таких домов снова заняли выжидательную позицию.
Поэтому в январе нынешнего года парламент внес изменения в Закон «О регулировании градостроительной деятельности», после чего Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины приказом № 79 утвердило новый порядок легализации самостроев.
— В чем отличия этого порядка от старого?
— Главный плюс новых правил в том, что документ имеет приложения с четкой формой отчета о проведении технического осмотра, а также с образцами описания выявленных недостатков и рекомендаций по их устранению.
Под действие данного порядка попадают: индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения; общественные здания I и II категорий сложности; здания и сооружения сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности.
По поводу жилых домов есть ограничение: в них не должно быть больше четырех этажей. Но здесь есть нюансы. Например, если уровень земли проходит выше пола первого этажа, то этот этаж считается цокольным, а не первым. Также надстройка под крышей является мансардой. Таким образом, при юридически правильной арифметике фактически дом может иметь не четыре, а шесть этажей.
— Каков сам порядок легализации?
— Процедура условно делится на три этапа:
- первый — проведение технического осмотра;
- второй — подача документов в местный орган государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК. — Авт.), устранение возможных выявленных недостатков и регистрация декларации о готовности объекта;
- третий — государственная регистрация права собственности.
Однако стоит учесть, к какой группе относится объект. Это влияет на некоторые этапы подготовки самостроя к легализации. В первую группу входят дома общей площадью до 300 квадратных метров или хозяйственные постройки до 100 «квадратов». Ко второй — дома площадью более 300 квадратных метров или иные объекты.
Согласно процедуре документы на проведение техосмотра, необходимого для легализации, должен подавать заказчик строительства. Им может являться только собственник или пользователь земельного участка. Это догма: без права на земельный участок ничего узаконить не получится.
— Допустим, участок оформлен на отца. Сын за свой счет построил на этой земле дом. Подать документы на легализацию самостроя и получение права собственности на дом может только отец?
— Да. Только он является заказчиком.
Ну, а проведение технического обследования возможно в два этапа. Первый — это предварительный осмотр, обмер, фотографирование здания и его конструктивных элементов, определение категории сложности объекта, анализ проектной и прочей технической документации (при ее наличии).
Второй этап — детальное инструментальное обследование. В том числе определение характеристик материалов, изделий и конструкций с привлечением при необходимости специалистов или аттестованных лабораторий. Хочу отметить, что техник БТИ не сможет определить такие характеристики. Поэтому, скорее всего, на данном этапе придется обращаться в лаборатории, что увеличит затраты.
Однако важно знать, что большинства людей второй этап технического осмотра не коснется. Поскольку для жилых, садовых, дачных домов общей площадью до 300 квадратных метров и хозяйственных сооружений до
100 квадратных метров достаточно первого этапа. Причем его можно упростить: провести даже без составления отчета о техническом осмотре. Достаточно изготовить стандартный техпаспорт в БТИ и поставить на нем отметку об осуществлении осмотра. Но в любом случае специалист заполняет декларацию о готовности объекта к эксплуатации.
— Куда нужно идти с декларацией?
— Следующий шаг — обращение заказчика или его уполномоченного лица в местный орган государственного архитектурно-строительного контроля. Чтобы узаконить самовольное строительство жилого дома до 300 квадратных метров или хозяйственной постройки до 100 квадратных метров, необходимо подать следующий пакет документов:
- заявление;
- два экземпляра заполненной декларации о принятии объекта в эксплуатацию;
- заверенные в установленном порядке копии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на котором находится объект;
- отчет о проведении технического обследования или техпаспорт с отметкой о таком обследовании.
Если речь идет о доме площадью свыше 300 квадратных метров, то к данному пакету документов нужно добавить еще отчет об осуществлении технического обследования объекта с информацией о возможности его надежной и безопасной эксплуатации.
На рассмотрение документов и вынесение решения у чиновника есть десять рабочих дней. Хочу отметить, что, согласно тексту постановления, заявление о принятии объекта в эксплуатацию должно быть подписано совладельцами земельного участка и самого объекта (в случае их наличия). Тут возникает казус. Откуда у объекта, то есть дома, возникнут совладельцы, если право собственности еще не узаконено? Поэтому на самом деле речь идет только о хозяевах земли, если их несколько.
Еще очень важно, что новым порядком вообще не предусмотрены основания для отказа в регистрации декларации. То есть инспектор ГАСК не может просто так отправить человека восвояси. Чиновник должен либо зарегистрировать декларацию, либо вернуть ее на доработку. Причем он вправе возвращать документ многократно, но при этом обязан четко назвать недостатки, которые необходимо устранить. К сожалению, в постановлении не указано, как долго может длиться процесс выявления и устранения недостатков.
После регистрации декларации органом ГАСК человек спокойно подает документы на государственную регистрацию недвижимости, как на новопостроенный объект. И, получив правоустанавливающий документ, становится полноправным владельцем своего дома.
Кстати, в течение семи дней после принятия недвижимости в эксплуатацию хозяин должен подать копию декларации в местный орган исполнительной власти или местного самоуправления. Между прочим, власти могут быть не согласны с появлением на территории данного населенного пункта нового узаконенного объекта недвижимости. Подобные прецеденты были, например, в Киеве. Но в таком случае спор решается только в суде. Любопытно, что если заказчик не подал копию декларации местным властям, то законодательством никакая ответственность за это не предусмотрена.
— А кто имеет право на проведение технического осмотра?
— Это может быть как физическое лицо — предприниматель, имеющий специальный сертификат для проведения работ, так и компания, в штате которой есть соответствующие специалисты. Фактически человек вправе обратиться в любое БТИ.
— А какие дома не могут быть узаконены?
— Согласно законодательству, объект не может быть принят в эксплуатацию в случае наличия недопустимых отклонений от требований государственных строительных норм. Боюсь, что полного перечня таких отклонений вам никто не даст, поскольку действующих государственных строительных норм в Украине очень много. Но инженер, проводящий осмотр, должен иметь такую квалификацию, чтобы четко определить, есть явно недопустимые отклонения или их нет. Его ошибка может стоить людям жизни. Инженер отвечает своей репутацией, работой и вряд ли станет пытаться узаконить явно опасный объект. Кстати, ГАСК имеет полное право аннулировать декларацию о готовности объекта к эксплуатации в случае выявления в ней недостоверных данных. Такое же решение может принять суд.
— А штраф за незаконное строительство сейчас взимают?
— К счастью, сегодня такие штрафы для владельцев упомянутых объектов упразднены. Но никто не отменял ответственность за использование объекта недвижимости, не принятого в эксплуатацию. То есть за проживание в незаконно построенном доме предусмотрен довольно серьезный штраф. Если такие санкции начнут применять, то это будет существенным стимулом к легализации самостроев.
— Во сколько обойдется легализация обычного двухэтажного дома?
— Точную стоимость я вам назвать не смогу, так как она индивидуальна для каждого дома. Стандартные расценки на инвентаризацию рассчитываются в зависимости от площади, за каждый квадратный метр. На цену влияет сложность и удаленность объекта. При этом на инвентаризационном рынке уже существует конкуренция, так что стоит изучить расценки у разных специалистов. Для владельцев обычных домов, до 300 метров, главная и единственная статья расходов — это техническое обследование, составление техпаспорта и получение соответствующей отметки. В отношении других объектов, где требуется подробное инструментальное обследование, цена будет значительно выше.
— В результате введения нового порядка легализации самостроев исчезла почва для взяточничества?
— К сожалению, не могу сказать, что он абсолютно чистый в коррупционном отношении. Возможности для взяточничества остались, но их стало гораздо меньше. В основном они связаны с двоякостью толкования некоторых положений постановления, сложностью и запутанностью строительных норм, что позволяет затягивать и усложнять процесс принятия декларации в надежде на получение «вознаграждения». Причем я думаю, что в нынешних условиях борьбы с коррупцией посредничество между заказчиком и чиновником будет процветать. Сейчас ни один чиновник не возьмет деньги у человека «с улицы». Но он может подсказать, кто решит проблему. Я даже не исключаю, что этот кто-то будет работать вполне официально. Так что, несмотря на все преимущества нового порядка легализации недвижимости, некоторые подводные камни все равно остаются.
*Фото в заголовке Игоря Емельяненко, «ФАКТЫ»
81120Читайте нас у Facebook
