Хотя банки теперь могут изымать без суда недвижимость, находящуюся в ипотечном залоге, согласно жилищному кодексу, нельзя выселить семью из квартиры, которая является ее основным местом жительства
На прошлой неделе в правительстве и парламенте разгорелись нешуточные страсти вокруг возможности внесудебного изъятия банками недвижимости, приобретенной по ипотечным договорам, в случае, когда заемщик не в состоянии погашать долг. Напомним, что, как сообщали «ФАКТЫ», на днях Министерство юстиции отозвало свое разъяснение о недопустимости внесудебного изъятия недвижимости людей, задолжавших банкам по ипотечным кредитам. Тем самым министерство дало понять, что при определенных условиях, указанных в кредитном договоре, банки таки могут конфисковать квартиры должников, минуя суд и руководствуясь лишь исполнительной надписью нотариуса. Это решение вызвало широкий резонанс среди населения страны. Еще бы! Ведь в условиях кризиса сотни тысяч граждан оказались заложниками банков, у которых они брали кредиты на покупку жилья. «ФАКТЫ» пытались разобраться, насколько реальна угроза выселения банками должников на улицу без суда.
«Требование дополнительного залога возможно только в том случае, если данный вопрос документально согласован»
Справедливости ради стоит признать, что министр юстиции Украины Николай Онищук попытался оправдаться. В частности, он разъяснил, что банки действительно имеют право без решения суда изымать залоговое имущество, но только в том случае, если договор с банком был заключен после 14 января 2009 года и в документе есть соответствующая норма. Именно с этого дня вступили в силу поправки к Закону Украины «Об ипотеке», позволяющие производить внесудебное изъятие имущества, находящегося в залоге.
Министр юстиции отметил, что все те, кто будет заключать кредитные соглашения после 14 января, должны очень внимательно изучить условия ипотечного договора. «Если в ипотечном договоре будет положение, которое предоставляет банкам право во внесудебном порядке изымать имущество, то вы должны понимать, что закон такую возможность банку предоставляет. Значит, надо более осмотрительно и сознательно читать договоры», — подчеркнул Николай Онищук.
Точку зрения банкиров по поводу дальнейшего развития ситуации с изъятием залоговой ипотечной недвижимости «ФАКТАМ» озвучил советник председателя правления «Укргазбанка» Александр Охрименко.
- Банки теперь смогут свободно изымать квартиры должников?
- Формально внесудебное изъятие залоговой ипотечной недвижимости было возможно и раньше. Хотя, действительно, после внесения парламентом изменений в Закон «Об ипотеке» это станет делать проще. А отзыв Министерством юстиции своего разъяснения делает более четкой трактовку таких понятий, как «исполнительная нотариальная надпись» и «ипотечный договор».
Согласно Закону «Об ипотеке» и Гражданскому кодексу, в случае нарушения заемщиком условий ипотечного договора финучреждение имеет право изъять предмет ипотеки во внесудебном порядке. Если, конечно, такое условие указано в договоре. Изъятие проводится путем наложения так называемой нотариальной исполнительной надписи. То есть нотариус, заверявший ипотечный договор, подтверждает, что условия заверенного им документа не выполнены одной из сторон, а значит, на заложенное имущество налагается взыскание.
- Какие должны быть причины, чтобы банк мог забрать залог по ипотеке?
- Главная причина — это невыплата долга. Вообще в банковской системе существует такое негласное понятие, как «30-90-180». Это три уровня, три рубежа для должника, указанные в стандартных ипотечных договорах. Если заемщик задерживает выплату на 30 дней, то ему насчитывают пеню. Когда задолженность не погашается на протяжении 90 дней, банк начинает подготовку к процедуре изъятия залогового имущества. Но у человека еще есть шанс выплатить долг и решить проблему. А вот если клиент не делает этого в течение 180 дней, то производится изъятие.
- Допустим, человек живет в заложенной квартире, но у него еще есть дача за городом. Может ли банк отобрать дачу? Я знаю, что сейчас многие банки требуют от заемщиков дополнительного залога.
- Если в договоре фигурирует предмет залога, в данном примере квартира, то другое имущество не имеет никакого отношения к соглашению между банком и заемщиком. Что касается дополнительного залога, то он возможен только в том случае, если данный вопрос документально согласован. Хочу подчеркнуть, что главным документом в отношениях между кредитором и заемщиком является договор. В нем указаны все права банка по отношению к имуществу должника.
«Финансовое учреждение вправе предложить должнику поменять заложенную квартиру на более дешевую, а разницу засчитать в погашение долга»
- Какие именно договоры позволяют изымать залоговую недвижимость без суда?
- Во-первых, документ должен быть нотариально заверен. А согласно положениям Закона «Об ипотеке», все ипотечные договоры обязательно заверяются нотариусом. Во-вторых, в договоре должна быть предусмотрена норма, что заемщик дает добровольное согласие на отчуждение залогового имущества в случае невыполнения им определенных условий. Таким образом, заверяя договор, содержащий подобные нормы, нотариус, как уполномоченный представитель закона, государства, подтверждает законность всех положений договора и гарантирует их соблюдение. Значит, когда заемщик не выполняет свои обязательства, то в оговоренные сроки можно начинать процедуру изъятия на основании исполнительной надписи нотариуса. Ведь заемщик подписывал соглашение без принуждения, осознанно, в здравом уме и твердой памяти. А нотариус, заверяя договор, данный факт подтвердил. Кстати, нотариус всегда спрашивает у заемщика, прочитал ли он договор и, не получив утвердительного ответа, документ не заверяет. То есть человек сознательно идет на такой шаг и обязан отвечать за свои поступки.
Хочу отметить, что, несмотря на все вышеупомянутые положения, никто не отменял Жилищный кодекс, согласно которому человека нельзя выгнать на улицу, если данная квартира — его основное, а тем более единственное место жительства. Да, согласно ипотечному договору, банк получает право на заложенную квартиру заемщика, но это не значит, что он выселит проживающих там людей. Должник не сможет ни продать, ни подарить, ни завещать недвижимость. Однако процедура выселения настолько сложна и хлопотна, что банки не станут ею заниматься. Кстати, финансовое учреждение может предложить человеку поменять залоговую квартиру на более дешевую, а разницу засчитать в погашение долга. Но и тут все не так просто. При переселении необходимо соблюдать жилищные законодательные нормы. В частности, каждому жильцу полагается 21 квадратный метр общей площади, плюс 10 квадратных метров на семью. А если в семье есть несовершеннолетние, то новая квартира не может быть меньше старой. Так что переселение заемщиков зачастую невыгодно банку. Не говоря уже о том, что оно должно быть добровольным со стороны жильцов. Хотя в том случае, если банк предлагает условия переселения, не ущемляющие права граждан, а они отказываются, кредитор имеет право обратиться в суд.
- Предположим, должник не проживает в заложенной квартире…
- Тогда банку гораздо проще изъять ее. Причем ситуация, когда человек, столкнувшись с угрозой потери залога, попытается прописать в данной квартире свою семью, нарушает условия договора, в котором данные ограничения обязательно указываются.
Хочу подчеркнуть, что процесс внесудебного изъятия залогового ипотечного имущества мало коснется людей, взявших кредит на покупку жилья. А вот тем людям и организациям, которые брали ипотечный кредит для приобретения офисных, складских или прочих нежилых помещений, теперь придется очень аккуратно погашать долг. Ведь ипотечную нежилую недвижимость, зачастую используемую заемщиками для получения прибыли, изымать станет проще.
«Банк не сможет продать квартиру заемщика, обратившегося в суд с иском о признании незаконными положений ипотечного договора»
Разъяснить, какие права имеют заемщики и как им отстаивать свое право собственности, «ФАКТЫ» попросили адвоката, старшего партнера юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Романа Марченко.
- Насколько законно внесудебное изъятие банками заложенной недвижимости должника? Какие есть нюансы?
- Начнем с того, что зачастую, подписав договор об ипотеке, заемщик тем самым дает согласие на продажу квартиры без своего дальнейшего участия. А после вступления в силу изменений к статьям 38 и 39 Закона Украины «Об ипотеке» появились прямые нормы, позволяющие банкам реализовывать права по ипотеке, а БТИ и нотариусам — регистрировать данные права без согласия заемщика. Определенная логика в этом есть: ведь свое согласие заемщик один раз дал, подписав нотариально заверенный договор ипотеки. Кстати, в самом договоре должно быть обязательно указано, как именно банк удовлетворит свои интересы за счет предмета ипотеки — переоформит на себя право собственности на недвижимость или продаст ее третьим лицам от своего имени. Только от этого не легче людям, оказавшимся сейчас из-за кризиса в затруднительной ситуации.
Если заемщик задолжал банку, не нужно ждать момента, пока жилье будет реализовано кредитором, следует идти в банк и договариваться о реструктуризации долга. Ведь банк — не риэлторская компания, и массовая реализация недвижимости не входит в сферу его деятельности. А изъятие залога — крайняя мера. Но даже в том случае, если квартира будет реализована банком без ведома владельца, такой акт можно оспаривать в суде.
Кроме того, люди должны помнить, что банк не будет продавать квартиру заемщика, если последний обратился в суд с иском о признании незаконными каких-либо положений ипотечного договора. В таком случае на квартиру будет наложен арест, а значит, продажа залога станет невозможной до окончания судебного разбирательства. Даже если человек и не выиграет суд, он получит время на решение своих финансовых проблем.
- Какие могут быть предлоги для обращения в суд?
- Учитывая особенности нашего законодательства, таких предлогов достаточно. Например, в соответствии со статьей 37 Закона «Об ипотеке», можно обжаловать действия государственного регистратора о регистрации права собственности за банком. Также заемщик имеет право подать в суд иск о прекращении действий банка по обращению взыскания на имущество. Кроме того, можно обратиться в суд с иском о признании исполнительной надписи не подлежащей исполнению. Но основаниями для подобных шагов должны быть неправомерные действия банка. Например, нарушение процедуры обращения взыскания, нарушение прав несовершеннолетних детей. Хочу подчеркнуть, что возможность защитить свои имущественные права у заемщиков есть. Главное — не опускать руки. А еще лучше — привлекать специалистов.
- Может ли банк изъять квартиру, в которой проживают дети?
- Это довольно серьезная проблема. С одной стороны, статья 40 Закона «Об ипотеке» предусматривает выселение всех живущих в квартире лиц после того, как на нее было обращено взыскание. Правда, только добровольно или на основании решения суда. С другой стороны, в статье 12 Закона «Об основах социальной защищенности бездомных граждан и беспризорных детей» прямо предусмотрено, что совершение любых действий с жильем не должно нарушать или ограничивать права и интересы детей. Таким образом, без согласия органов опеки ипотечный договор не должен заключаться. То есть нормы закона частично противоречат друг другу. А это как минимум повод для обращения в суд.
Парламент предлагает ввести мораторий на принудительное отселение должников по ипотеке на 2009-2010 годы
Однако не исключено, что вскоре угроза изъятия квартир должников исчезнет. Во всяком случае на некоторое время. Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект, предлагающий ввести мораторий на принудительное отселение должников по ипотеке на 2009-2010 годы. Но при условии, если проценты по ипотечному договору выплачиваются своевременно или задержка составляет не более двух месяцев.
Еще одно условие — документальное урегулирование вопроса о реструктуризации долга. Проектом закона предусмотрено предоставление коммерческим банкам права до 31 декабря 2009 года проводить реструктуризацию задолженности физических лиц по ипотечным кредитам без понижения финансового класса заемщика. Согласно положениям законопроекта, уплату суммы основного долга можно будет отсрочить не более чем на два года, а кредитные договоры продлить на срок до десяти лет с учетом ограничений, которые действуют в коммерческих банках. Предусмотрено также право банков освобождать заемщика от уплаты возникших до реструктуризации долга штрафных санкций за несвоевременное выполнение условий кредитного договора.
Но следует помнить, что пока это только принятый за основу законопроект. В каком виде он будет утвержден и подписан Президентом, когда это произойдет и произойдет ли вообще, не знает никто. Людям же остается одно — самостоятельно решать финансовые проблемы и стараться отстоять свою недвижимость.
1944Читайте нас в Facebook
