«Если ваши дети посещают школу во Франции на протяжении пяти лет, они автоматически становятся гражданами этой страны»
Почти каждый второй украинец, по данным опроса компании Research & Branding Group, мечтает переехать жить за границу. У желающих эмигрировать разные цели и планы, но все они объединены желанием жить лучше.
Бесспорно, лучшую жизнь приятнее и правильнее строить на родине. Но для тех, кто все же решился на этот сложный шаг, «ФАКТЫ» публикуют серию материалов о способах выехать, найти себя и справиться с трудностями жизни в чужой стране.
По мере того как Украина становится более открытой и свободной страной, все больше наших сограждан предпочитают вкладывать сбережения в надежные зарубежные активы. Вложения в недвижимость традиционно считаются самыми выгодными. Однако во всех государствах свои законы и особенности. Даже в странах Евроcоюза системы налогообложения и законодательство, касающееся приобретения жилья иностранцами, существенно различаются. Исходя из этих особенностей люди и делают свой выбор. Например, сейчас популярностью пользуется Франция, так как там сложились довольно привлекательные условия для приобретения жилья. Подробнее рассказать о том, как украинец может стать владельцем недвижимости в Париже или на Лазурном Берегу, «ФАКТЫ» попросили директора семейной компании PRVIGROUP Раису Присецкую.
«Заработать на разнице, купив и быстро продав жилье, во Франции невозможно»
— Сегодня многие украинцы вкладывают деньги в дома и квартиры за границей. Почему?
— Я могу говорить только о Европе, в большей степени о Франции. Прожив долгое время на Востоке, пришла к выводу: гораздо спокойнее и здоровее находиться в странах, которые ближе нам по климату, культуре и менталитету. Думаю, так считают многие. Идеальных мест нет. Везде нужно взвешивать все «за» и «против». Но Франция — страна Старого Света и этим будет отличаться всегда. Инвестиции в любую ее недвижимость выгодны. А вот вкладывая деньги в бизнес, следует помнить: он не даст таких мгновенных доходов, как в Украине, зато гарантирует стабильную прибыль. Весьма перспективны такие сферы, как строительство и землевладение. Но землю, в отличие от недвижимости, приобрести не так уж просто, есть свои особенности. Поскольку законодательством полностью исключено нецелевое использование участка, будущий владелец должен четко знать, для чего приобретает землю и что собирается на ней строить.
— Чем выгодно для украинцев вложение средств именно во французскую недвижимость?
— Вы можете быть спокойны за свой капитал, поскольку никакие финансовые катаклизмы в мире не коснулись недвижимости Франции. Например, в кризисный 2008 год жилье экономкласса в этой стране подешевело всего на 5—7 процентов, в то время как в Испании — на 40 процентов. А с начала нынешнего года цены, к примеру, в Париже снизились на 0,5—2 процента. Квартиры же стоимостью до 300 тысяч евро по-прежнему ценятся, и спрос в регионе Иль-де-Франс превышает предложение. Недвижимость класса люкс только дорожает. Но стоит учесть, что заработать на разнице, купив и быстро продав жилье, во Франции невозможно: большой налог при реализации в первые годы владения домом или квартирой делает такой бизнес убыточным.
Зато сдача купленной недвижимости внаем, особенно приобретенной в кредит, весьма выгодна. Как правило, ссуда окупается именно доходом от аренды. Сдать жилье во Франции очень легко. По желанию клиента управляющая компания за небольшие деньги (около 100 евро в месяц) берет на себя заботу о его недвижимости. В последние несколько лет в Париже и окрестностях, а также на Лазурном Берегу спрос превышает предложение, поскольку новостроек очень мало. Там снять квартиру довольно сложно, что является дополнительным плюсом для инвестора. Самое выгодное жилье для аренды — студио и квартиры с одной спальней.
Но следует учитывать, что, купив недвижимость, вы не получите автоматически вид на жительство. Данным вопросом занимается сначала посольство Франции в Украине, затем префектура округа, где находится недвижимость. Вид на жительство (carte de sejour), оформленный на один год, есть возможность продлевать. Это дает право постоянного проживания во Франции. Затем можно подумать и о гражданстве.
Если же ваши дети (в возрасте от 11 до 18 лет) в течение пяти лет посещают школу, то они автоматически становятся гражданами Франции. Кроме того, даже будучи нерезидентом, но купив недвижимость в этой стране, вы имеете право отправить детей в муниципальную школу бесплатно, даже не имея вида на жительство. Кстати, мы советуем украинцам проходить процедуру получения вида на жительство с адвокатом, поскольку посольство не дает исчерпывающей информации, а ситуация каждого человека уникальна.
— Каков механизм расчета за недвижимость, а также оформления покупки?
— Все довольно просто. Сначала открывается счет во Франции. Обычно мы это делаем параллельно с поиском недвижимости. К моменту покупки счет должен быть открыт, поскольку с него будут производиться все последующие платежи на территории страны. После того как квартира выбрана, заключается предварительный договор и, если необходимо, оформляется кредит. Затем подписывается договор купли-продажи, оформляется право собственности, на основании которого человек получит вид на жительство.
Французские банки очень внимательно относятся к происхождению средств покупателя, поэтому оплата недвижимости производится только по безналичному расчету со счетов отечественных или европейских банков, исключая офшорные зоны. Законодательство Украины позволяет законно переводить значительные средства за рубеж.
*По мнению экспертов, никакие финансовые катаклизмы в мире не коснулись французской недвижимости, поэтому, вложив в нее деньги, человек может быть спокоен за свой капитал
«Обязательные платежи при покупке недвижимости составляют 6—7 процентов от ее стоимости»
— Сколько придется заплатить за подготовку и проведение сделки купли-продажи?
— Покупатель недвижимости вносит обязательные платежи, составляющие 6—7 процентов от стоимости жилья. Львиная доля суммы — за услуги нотариуса. Нотариус во Франции — представитель государства, который отвечает и перед продавцом, и перед покупателем за чистоту сделки, за качество и состояние квартиры или дома. Комиссионные агентству недвижимости варьируются от 1,5 до 6 процентов в зависимости от суммы сделки. Торг при покупке объектов экономкласса практически неуместен. Такое жилье продается моментально. Но в некоторых случаях при приобретении более дорогих квартир можно выторговать до 5 процентов.
К дополнительным расходам по желанию клиента относятся стоимость услуг адвоката, переводчика, иногда оплата командировки менеджера компании, если недвижимость находится не в Париже. Минимизировать можно только дополнительные расходы. Как? Если вы владеете французским языком, немного знакомы со страной, а главное, знаете, чего хотите, то ваши сопутствующие затраты будут минимальными. Но нужно понимать, что быть во Франции владельцем — значит отвечать за свою собственность. Если вовремя не внести налог на недвижимость или другие обязательные платежи, то могут возникнуть серьезные проблемы с властями, что сильно ухудшит вашу личную историю проживания в стране.
— Имеет ли право гражданин Украины взять в европейском, в частности во французском, банке кредит на покупку недвижимости?
— Оформление ипотечного кредита для нерезидента Франции — обычная, очень простая и прозрачная процедура. Гражданам Украины ссуды выдают несколько банков. Договариваетесь об интервью с менеджером финучреждения, подаете документы и ждете решения около месяца. Если у вас нет счета во французском банке, этот вопрос решается за одно собеседование. Пакет документов для получения кредита ничем не отличается от украинского: внутренний и заграничный паспорта, идентификационный код, справка из налоговой администрации о доходах, справка из банка о счетах в Украине, справка о прописке, свидетельство о другом капитале в Украине (недвижимость, акции, предприятия и так далее). С 2010 года кредитные ставки для нерезидентов самые низкие за последнее десятилетие — 2—3,8 процента годовых (в зависимости от банка). С 2012 года в долг дают до 70 процентов стоимости объекта. Возраст клиента не должен превышать 70 лет на момент полного погашения кредита. С прошлого года ужесточились требования при кредитовании как к французским гражданам, так и к иностранцам. Но условия вполне выполнимы.
Между подписанием предварительного договора, compromis de vente, и основного договора, acte de vente, как правило, проходит от пяти до восьми недель. Положительное решение о выдаче кредита будет принято, если сумма, которую вы вносите ежемесячно при расчете, составляет не более 33 процентов вашего официального дохода в Украине, подтвержденного выпиской из налоговой службы. Но очень важно удачно пройти интервью с руководителем отделения по предоставлению кредитов нерезидентам. Мы даем нашим клиентам рекомендации, готовим их к собеседованию и присутствуем на нем.
— Где во Франции предпочитают покупать жилье украинцы?
— Я бы условно разделила покупателей на две категории. Первая приобретает недвижимость на всем побережье Лазурного Берега и в Монако и использует ее для семейного отдыха. Вторая категория предпочитает Париж и Иль-де-Франс, где обычно покупают жилье для взрослых детей, которые там учатся и в дальнейшем планируют постоянно жить. Ведь столица — это всегда большие возможности, что особенно подходит молодежи. Мне лично нравится Иль-де-Франс, Нормандия и Бретань — природой, красотой и покоем.
«Покупатель квартиры в новостройке получает десять лет гарантии на жилье и освобождается от уплаты налога на недвижимость на два года»
— Какое жилье выгоднее покупать — новое или старое?
— На мой взгляд, более привлекательно новое. Покупка недвижимости в новостройках имеет целый ряд преимуществ. Прежде всего не придется платить регистрационный сбор, нужно будет только рассчитаться с нотариусом. Это даст возможность сэкономить около 4 процентов стоимости объекта. Новая недвижимость оплачивается поэтапно, резервный фонд составляет всего 5 процентов от цены квартиры. Владелец получает десять лет гарантии на жилье и на два года освобождается от уплаты налога на недвижимость. В новостройках низкие коммунальные расходы, поскольку новое здание не требует больших вложений и строится такое жилье из современных экологических материалов. Кроме того, во Франции популярны так называемые резиденции с собственной инфраструктурой: бассейном, спортзалом, магазином и так далее. Следует отметить, что такое жилье покупается на стадии проекта или фундамента. К моменту заселения практически никогда не остается непроданных квартир. Обычно от покупки до сдачи дома в эксплуатацию проходит полтора-два года. Могу сказать, что вариант недостроя жилья во Франции невозможен.
— А налог на недвижимость в стране высокий?
— Налог на землю или на недвижимость (taxe fonciere), уплачиваемый владельцем, не фиксирован и зависит от многих факторов: уровня комфорта, местоположения недвижимости, ее назначения. В среднем он составляет 0,05—0,07 процента стоимости квартиры или дома. Обязательным также является налог на проживание (taxe d’habitation). Он вносится хозяином жилья или арендатором, если таковой имеется. Зависит этот налог от дохода семьи — 0,03—0,05 процента стоимости недвижимости. Эти два налога нужно платить раз в год.
— Сколько стоит содержание квартиры, высоки ли тарифы на коммунальные услуги?
— К примеру, обязательные коммунальные платежи за квартиру-студио составляют в среднем 50—80 евро в месяц. Хозяин обычной трехкомнатной квартиры площадью 100 метров платит 150—200 евро. Кроме того, могут быть ежемесячные обязательные платежи в зависимости от придомовой территории, наличия бассейна, необходимости оплачивать услуги садовника и так далее. В обычных многоэтажках платят от 100 евро. Ну, а владельцам частных домов и вилл придется выделять на это более значительные суммы.
— В Украине много компаний, оказывающих нашим согражданам помощь в приобретении французской недвижимости?
— Здесь не так много компаний, специализирующихся на данных вопросах. Это сложные проекты, требующие не столько больших финансовых затрат, сколько глубокого знания страны, ее менталитета и законодательства. Отличаются такие компании иногда стоимостью услуг, но чаще всего их выбором и территориальными возможностями.
P. S. Более подробно о приобретении недвижимости во Франции можно узнать на сайте www.PRVIGroup.ua или по телефонам: +38 (044)246−90−06, +38 (067)311−7-311, а также +33−622−33 86−47 в Париже.
5037Читайте нас в Facebook
