Как не остаться без денег и жилья, покупая квартиру в новостройке

Чем застройщики стараются привлекать покупателей

«Сейчас покупатель стал более требовательным. Просто построить дом уже недостаточно. Нужны хорошая инфраструктура, транспортная развязка, место, где можно отдохнуть, — рассказал „ФАКТАМ“ директор компании New City Developers Денис Седаков. - Застройщики это понимают. Огороженная, а часто и охраняемая территория, на которой расположены детская, спортивная площадки и отдельное место для парковки автомобилей — это практически обязательные атрибуты для всех новостроек. Все чаще можно увидеть на территории комплексов детские сады и даже школы. А коммерческие помещения на первых этажах — это уже само собой разумеющееся».

По словам Седакова, в отсутствии адекватных кредитных программ от банков застройщики все чаще предлагают покупателям рассрочку.

«Это дает возможность, внеся сразу 30−50% стоимости квартиры, остальную сумму выплачивать на протяжении одного — пяти лет. По договору рассрочка чаще всего беспроцентная, но цена квартиры привязывается к доллару, а стоимость квадратного метра немного увеличивается», — отметил застройщик.

Кроме того, все больше застройщиков используют новейшие энергосберегающие технологии при строительстве и, конечно, говорят о них как о преимуществе своего жилья.

«Тренд этого года — акцент крупных застройщиков на энергоэффективных характеристиках здания. Застройщики декларируют применение в своих объектах новых технологий и материалов, систем «умный дом», — рассказал «ФАКТАМ» эксперт по энергоэффективности, менеджер энергосервисной компании ДТЭК ЭСКО Антон Ковалишин.

По его словам, как минимум применяются системы утепления, энергосберегающие окна и двери, устанавливаются современные тепловые пункты.

«Некоторые застройщики применяют на своих объектах тепловые насосы, электроотопление, рекуперацию тепла в системе вентиляции и в системе канализации, придомовые и крышные котельные или индивидуальное газовое отопление с современными котлами, которые имеют высокий коэффициент полезного действия, — говорит эксперт. — Есть также примеры, когда застройщик анонсирует установку солнечных панелей на крыше будущей новостройки.

Согласно Закону Украины «Об энергоэффективности», с 1 июля 2019 года все новостройки должны будут получать сертификат энергоэффективности. До этого периода застройщики могут добровольно получить такой сертификат, в котором будет указан класс энергоэффективности (от самого эффективного А до самого расточительного G). В сертификате будет указано, сколько энергии будет потребляться на квадратный метр площади объекта. Благодаря этому показателю будущим жильцам можно будет спланировать расходы при оплате «коммуналки».

Впрочем, такой подсчет будущих расходов может и не подтвердиться, например, если долгое время некоторые квартиры в доме будут пустовать, а жильцам придется своими энергоэффективными котлами и батареями отапливать пустующее соседнее жилье, как это нередко происходит сейчас", — отметил эксперт.

Между тем за привлекательными предложениями от девелоперов, за акциями и скидками часто скрываются безответственные застройщики, не способные выполнить свои обязательства. Это особенно актуально в условиях, когда спрос на новое жилье снижается из-за его дороговизны.

«За последнее время на рынок вышло очень много компаний-«однодневок», которые либо не смогли просчитать затраты на строительство и вынуждены его заморозить, либо же вообще не планировали его заканчивать, — сообщил «ФАКТАМ» директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов. — Низкий спрос на тот или иной объект для надежного застройщика не является основанием для переноса времени сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию в большинстве случаев зависит от несовершенства нормативной базы. К примеру, процесс получения сертификата соответствия и других разрешений более сложный, и здесь не все зависит от доброй воли или профессионализма строительной организации. Поэтому для покупателей важно объективно оценивать все риски инвестирования и проверять надежность и имя компании на рынке. Чем ниже цена, тем больше рисков. Следует тщательно анализировать «легенду» застройщика, сколько он работает на рынке и сколько за ним числится уже сданных домов".

Что нужно знать о застройщике, чтобы не потерять свои деньги

Кроме безответственных застройщиков, на первичном рынке недвижимости Украины встречается немало и явных мошенников. Из-за их афер тысячи семей, вложивших свои сбережения в новостройку, остаются и без денег, и без квартиры. Так какие же есть «подводные камни» при покупке жилья в строящемся доме и на что стоит обращать внимание?

«Одной из главных проблем рынка первичной недвижимости является ненадежность большого количества застройщиков. Из-за этого тысячи инвесторов теряют десятки или даже сотни тысяч долларов ежегодно. А скандалы с заморозкой строительства или самостроями не прекращаются вот уже который год. Однако для того, чтобы не стать очередной жертвой разного рода афер, каждый человек может самостоятельно проверить, что из себя представляет тот или иной застройщик, а также конкретный жилой комплекс», — пояснила «ФАКТАМ» эксперт компании YouControl Наталия Чорногуб.

По ее словам, в первую очередь стоит проверить земельный участок, где возводится жилой комплекс, и выяснить, кто и на какой срок является его правообладателем или арендатором.

«Отсутствие необходимых документов говорит о незаконности постройки, — продолжает Чорногуб. — Также немаловажно целевое назначение участка. Например, если там будет указана застройка нежилыми помещениями, то сооружение ЖК также будет противоправным. Помогут найти эту информацию Кадастровая карта, а также Госгеокадастр и кабинет электронных сервисов Минюста.

Отдельно стоит проверить разрешительные документы, которые касаются новостроя. В частности, градостроительные условия и разрешение на строительство, технические условия для подключения к инженерным сетям.

Даже если со всеми перечисленными выше нюансами проблем нет, тщательной проверки требует и сам застройщик, и генподрядчик, и финансовая компания, если такова привлекается, и прочие участники строительства. Для их проверки в первую очередь нужно знать код ЕГРПОУ каждой из компаний. Тут уже стоит обратить внимание на статус юридического лица: не прекращает ли оно свою деятельность, не находится ли в стадии банкротства. Следует проверить место регистрации — не связано ли оно с зоной проведения ООС (операция Объединенных сил), время создания предприятия — имеет ли опыт выполнения заявленных работ и какой именно.

Не менее важно проанализировать его судебную практику, причем особое внимание стоит обратить на уголовные дела и исполнительные производства, так как последние говорят о невыполнении компанией решений суда. Подозрение должно вызвать наличие у фирмы внушительного налогового или зарплатного долга. Ведь если она не рассчитывается с государством и собственными сотрудниками, вряд ли ее можно считать надежной. И один из самых критичных моментов — наличие у предприятия лицензий на выполнение необходимых для постройки дома работ.

Информацию можно собирать из разных источников, в частности — из ЕГР, а также Единого государственного реестра судебных решений, с сайта Государственной фискальной службы, сайта Государственной архитектурно-строительной инспекции. Однако такие данные можно получить бесплатно в одном месте — в специализированной аналитической системе.

Что может оживить рынок нового жилья

Как видим, ситуация на рынке первичной недвижимости довольно сложная. С одной стороны, покупателям предлагается довольно много уже готового и еще строящегося жилья. С другой стороны, вкладывать деньги в новые квартиры пока довольно дорого и не всегда безопасно. Возникает вопрос: как можно изменить ситуацию на рынке нового жилья?

«В сложившихся социально-экономических реалиях улучшить положение на первичном рынке недвижимости возможно лишь путем снижения процентной ставки ипотечного кредитования на 2−3% - с рассрочкой выплаты до 40 лет. Для этого можно воспользоваться опытом кредитования покупки нового жилья таких соседних стран, как Польша, Словакия и Чехия. Пожалуй, это одно из главных условий оживления рынка. Необходимо также исполнение законов всеми без исключения участниками рынка недвижимости — инвесторами, застройщиками, риелторами и будущими жильцами», — рассказала «ФАКТАМ» член правления международной ассоциации «Институт национальной политики» Марина Багрова.

Кстати, в преддверии холодов и отопительного сезона многие украинцы всерьез задумываются о переходе на альтернативные методы подогрева воды и отопления квартир. Ранее «ФАКТЫ» рассказывали о том, как самостоятельно обеспечить квартиру в многоэтажке теплом и горячей водой.

5579

Читайте нас в Facebook