«С помощью норм нового Жилищного кодекса может начаться массовое выселение жителей центральных районов городов на окраины»
Сейчас вновь активизировалась подготовка проектов по сносу целых районов хрущевок и переселению людей в новое жилье. Несмотря на прогрессивность такого начинания, многие граждане не хотят отселяться, так как боятся, что их просто обманут. Стоит отметить, что по ныне действующему законодательству застройщик для начала комплексной реконструкции обязан получить согласие на нее всех владельцев жилья. На практике же договориться с тысячами жильцов невозможно, а законного механизма выселять тех, кто не согласен со сносом старых домов, нет.
«Законодатели, разработавшие новый кодекс, зачастую уравнивают нанимателя и арендатора в правах»
Между тем вскоре эта норма может быть изменена. Парламент рассматривает во втором чтении новый Жилищный кодекс, в котором механизмам реконструкции ветхого жилья отведена целая глава. Однако специалисты уже бьют тревогу, так как многие положения документа могут не только ущемить интересы людей, но и создать почву для утраты гражданами их квартир.
Рассказать о некоторых особенностях проекта Жилищного кодекса Украины «ФАКТЫ» попросили известного адвоката Марину Лебедеву:
— Стоит признать, что ныне действующий Жилищный кодекс, принятый еще в советские времена, максимально защищает интересы граждан, но при этом не дает возможности реализовать крупные проекты, предусматривающие снос домов и отселение жильцов. На протяжении последних лет предпринимались попытки принять законы, позволяющие начать выселение людей по согласию большинства жителей дома либо же просто в связи с общественной необходимостью. Но реализовать все эти законодательные изменения мешал действующий Жилищный кодекс. Поэтому в новой его редакции законодатели решили заложить условия, позволяющие начать масштабную программу сноса хрущевок, подобную московской.
Однако при изучении проекта кодекса у юристов возникает огромное количество вопросов, в том числе к главе 14 «Содержание и реконструкция многоквартирного дома». Не говоря уже о том, что многие положения проекта документа противоречат Конституции Украины и Гражданскому кодексу. Причем в проекте права граждан заметно сужаются. В первую очередь в ряде статей нивелируется приоритетность права частной собственности на недвижимость. То есть, с одной стороны, за владельцами квартир сохраняется право распоряжаться своим имуществом, но, с другой стороны, никто не защищен от более крупного собственника — владельца дома, застройщика или государства.
Давайте рассмотрим, как обстоит дело с защитой прав граждан при реконструкции ветхого жилья. В проекте кодекса есть статья 166 «Комплексная реконструкция кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда путем реализации инвестиционных проектов». Сама идея, конечно, хорошая. Многие хотят вместо «двушки» с проходными комнатами, совместным санузлом, крохотной кухней, нерабочей сантехникой и забитой канализацией получить современную квартиру в новом доме. Но при этом должны быть защищены права граждан, с чем могут возникнуть серьезные проблемы.
- Какие именно?
— В жилищном законодательстве существуют такие понятия, как собственник, наниматель и арендатор жилья. Хочу отметить, что согласно нынешней редакции кодекса нанимателями являются люди, получившие квартиру по ордеру и затем не приватизировавшие ее. Особенность отношений государства с такими нанимателями заключается в том, что их право проживания в квартире не имеет ограничения по времени. Более того, в случае смерти человека, получившего ордер на жилье, право пользоваться им автоматически переходит к его родственникам, а затем — к их родственникам. А вот арендатор — это человек, заключивший с собственником жилья договор о найме на определенный срок и за четко оговоренную плату. Собственником может быть коммунальная организация, предприятие или частная компания. Так вот, сейчас наниматель оплачивает лишь коммунальные услуги, а по проекту к этой сумме добавится плата за аренду по договору.
Как видим, между двумя понятиями (наниматель и арендатор) есть существенная разница. Но законодатели, разрабатывавшие новый кодекс, зачастую не разделяют их и фактически уравнивают нанимателя и арендатора в правах. В частности, теперь при проживании в государственном или коммунальном жилом фонде и с нанимателем, и с арендатором должен заключаться срочный договор. Иными словами, если ваша квартира не приватизирована, то после вступления в силу Жилищного кодекса вы будете вынуждены перезаключить договор найма с владельцем дома, каковым, как правило, является местная госадминистрация. Но в документе уже будет указан срок его окончания. И нет никаких гарантий, что чиновники затем продлят договор. Ведь теперь ничто не помешает им заключить соглашение с другим человеком, выселить вас из квартиры. То есть люди, не приватизировавшие по каким-то причинам свое жилье, теряют уверенность в завтрашнем дне и становятся беззащитными перед владельцами домов, находящихся в коммунальной собственности. А к таким домам, кстати, относятся те же хрущевки, которые собираются сносить.
«Если новое жилье будет больше старого, человеку придется выплатить застройщику компенсацию за «лишнюю» площадь»
- А каков порядок отселения людей при сносе хрущевок?
— Вернемся к статье 166 и порядку отселения людей в случае комплексного сноса домов. Там говорится, что застройщик обязан «предложить владельцу жилья другое благоустроенное жилье, предусмотренное частью третьей настоящей статьи, в пределах кварталов (микрорайонов) комплексной реконструкции устаревшего жилищного фонда или в пределах смежных с ними кварталов (микрорайонов)».
А в пункте третьем практически то же сообщается об обязанностях застройщика по отношению к нанимателям и арендаторам. Кроме того, там содержатся следующие положения:
«Лицам, которые занимали отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется жилое помещение с таким же количеством комнат независимо от числа лиц, проживавших в этом жилом помещении. По площади жилое помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель. В случае невозможности предоставить такое же по площади жилье нанимателю должно быть предложено жилье большей площади. Если наниматель или члены его семьи, постоянно проживающие вместе с ним, имеют право на дополнительную жилую площадь и фактически пользуются ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилой площади».
В принципе, механизмы, предложенные в этой статье, перекликаются с ныне действующим законодательством относительно порядка предоставления жилплощади при отселении. Хочу подчеркнуть, что для большинства людей очень важной является норма, согласно которой новое жилье выделяется в этом же районе. Ведь семьи привязаны к месту работы, школам, детсадам, поликлиникам. В данной статье это условие как бы соблюдается.
Но, читая дальше ту же 14-ю главу кодекса, мы находим множество норм, которые не только противоречат вышеуказанной статье, но и создают почву для злоупотреблений.
Возьмем, к примеру, статью 173 «Компенсация убытков, связанных с реконструкцией или капитальным ремонтом многоквартирного дома». Как видим, в названии не упоминается реконструкция кварталов, а речь идет об отдельных домах. Но один из пунктов гласит, что в случае проведения комплексной реконструкции кварталов, микрорайонов устаревшего жилого фонда, если жилье не может быть сохранено или его размер изменится, то нанимателю предоставляется жилье в рамках статьи 168.
А уже эта статья гласит, что в случае реконструкции жилого дома на время ее проведения нанимателю либо собственнику квартиры должны предоставить квартиру в маневренном жилом фонде. Подчеркиваю, в маневренном жилфонде, а не постоянное жилье в другом доме! Хотя по предложению наймодателя и при наличии письменного согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи им может быть предоставлено для постоянного проживания другое благоустроенное жилье. Какое и где — не указывается. Более того, если собственник либо наниматель частного жилого дома, квартиры или комнаты в многоквартирном доме отказывается от переселения, то вопрос принудительного выселения решается в судебном порядке.
Следующий пункт еще интереснее. Он гласит, что после реконструкции жилого дома наниматель или арендатор и члены их семей имеют право вселиться в квартиру, которую они занимали до реконструкции. А как же собственники? Они такого права не имеют? В этой статье полная неразбериха. Сначала говорится о нанимателе, потом — о собственнике, затем — опять о нанимателе.
Но вернемся к статье 173, в следующем пункте которой указано: собственнику жилья по его согласию предоставляется другое благоустроенное жилье в соответствии со статьей 169 или уже упомянутой статьей 168. Также может быть предложен земельный участок для частного строительства и средства на возведение дома или же денежная компенсация.
Со 168-й мы уже ознакомились, а что людям предлагает статья 169? Оказывается, если в результате реконструкции жилого дома квартира или ее часть, которую занимает наниматель или собственник и члены их семей, не может быть сохранена либо площадь ее увеличивается или уменьшается, людям должны предоставить другое благоустроенное жилье. Но в случае, если новое жилье будет больше старого, человеку придется выплатить застройщику компенсацию за «лишнюю» площадь, по ее себестоимости. Отмечу: здесь уже не утверждается, что жилье должно предоставляться в том же районе.
«Миллионы людей окажутся беззащитными перед нечестными чиновниками и застройщиками»
- Чем эти нормы кодекса грозят владельцам жилья?
— Фактически создаются условия, при которых в случае изменения площади квартир в ходе реконструкции у людей не останется шанса вернуться в свои дома. Даже если ваша квартира приватизирована, но дом находится в коммунальной собственности, то при капремонте или реконструкции дома городские власти могут на вполне законных основаниях выселить вас из квартиры. Нетрудно догадаться, что с помощью этой нормы нового кодекса начнется массовое выселение жителей центральных районов на окраины.
Возникает вопрос: почему, когда речь идет о нормах предоставления жилья при комплексной реконструкции районов, законодатель отсылает нас не к 166-й статье, касающейся именно этого вопроса, а к другим статьям?
Кстати, данный проект кодекса четко не определяет, как должна рассчитываться денежная компенсация, если владелец или наниматель хочет ее получить. Это будет расчет по рыночной цене, по балансовой стоимости или по себестоимости строительства? В Гражданском кодексе употреблен другой термин — выкуп. Есть разница.
Не уточняется также, что является «благоустроенным жильем». Мы прекрасно знаем, что сегодня застройщик передает людям квартиры в лучшем случае с первичной отделкой, но зачастую без сантехники, без облицовки и даже без розеток. Это благоустроенное жилье? Думаю, что нет. Если человека переселят — заметьте, не по его инициативе, — то он должен въехать в новую квартиру, полностью готовую для комфортного проживания. Однако проект кодекса эти нормы не регулирует.
Таким образом, в нынешнем проекте Жилищного кодекса, который со дня на день может быть окончательно принят парламентом, создаются условия для всевозможных махинаций с недвижимостью. Если все эти юридические казусы останутся в кодексе, миллионы людей окажутся беззащитными перед нечестными чиновниками и застройщиками.
873
Читайте нас у Facebook
