«возможны ситуации, когда люди, не рассчитавшиеся по кредиту, взятому на покупку телевизора или электрочайника, лишатся квартиры»
На днях случайно встретился со знакомой, которая рассказала, что ее семья сейчас пребывает в шоковом состоянии, а причина такая же, как и у десятков, а может, и сотен тысяч наших сограждан, — страх потерять жилье, находящееся в банковском залоге.
«В конце лета месячный платеж по кредиту составлял около 10 тысяч гривен, а в декабре мы уже должны отдать банку 15 тысяч»
— В июле я взяла крупный ипотечный кредит — 160 тысяч долларов, — рассказала 35-летняя Ирина, менеджер одной из киевских компаний. — Тогда брать ссуду в иностранной валюте было выгоднее, курс был 4 гривни 60 копеек за доллар, проценты ниже, чем по гривневым кредитам, а НБУ еще заверял, что гривня будет стабильной. В конце лета месячный общий платеж по кредиту составлял около 10 тысяч гривен, ведь зарплату мы получаем в украинской валюте. Но потом начался обвал на финансовом рынке. В декабре мы уже должны отдать банку 15 тысяч гривен. На жизнь ничего не осталось. Но глядя на то, как стремительно падает гривня, даже боюсь предположить, сколько нужно будет отнести в банк в следующем месяце. А ведь он пока не поднял процентные ставки по займу.
На днях я обратилась в банк с просьбой предоставить мне кредитные каникулы, то есть на некоторое время снять с меня обязательство выплачивать тело кредита и позволить отдавать только проценты. Хотя все равно ежемесячное отчисление банку составляет 2 тысячи 100 долларов, из которых тело кредита — только 400 долларов. Однако банк мне отказал, мотивируя это тем, что Министерство финансов инициировало фиксацию платежей по телу валютных кредитов в гривне по курсу 5 гривен 5 копеек. Якобы новшество сильно ударит по банку, хотя дальше разговоров такие инициативы пока не пошли. Как видите, банк ищет любой предлог, лишь бы не идти на уступки. На семейном совете мы обсудили все возможные варианты и пришли к выводу, что если ситуация с курсом гривни не изменится, то после Нового года мы будем выставлять свою трехкомнатную квартиру на продажу и искать жилье поменьше и подальше от центра. Другого варианта нет, — печально подытожила Ирина.
В последние два месяца эта история стала настолько типичной для Украины, что заставляет всерьез думать о, возможно, хорошо спланированной операции под названием «управляемый кризис по-украински».
Ведь банки действительно зачастую просто взвинчивают процентные ставки по ипотечным кредитам. По данным компании «ИнтерКредит», в ноябре средняя эффективная (то есть реальная) ставка по ипотечным кредитам в гривне выросла на 2,09 процента и к 1 декабря составила 27,02 процента.
А министр финансов Украины Виктор Пинзенык заявил, что при 15-процентной ставке по кредиту в долларах реальная годовая ставка, учитывая курс гривни к американской валюте, составляет 55(!) процентов.
«Банки будут искать компромисс, а изъятием недвижимости займутся коллекторские компании»
В свете последних событий возникает много вопросов о законности изменения условий погашения ссуд, угрозе потерять жилье и возможности выхода из сложившейся ситуации. Чтобы в этом разобраться, «ФАКТЫ» прибегли к помощи специалистов. Для начала мы обратились к советнику председателя правления «Укргазбанка» Александру Охрименко.
- Насколько законно повышение банками процентных ставок по ипотечным кредитам?
- В договорах обычно есть пункт о том, что банки вправе пересмотреть условия договора. Правда, это должно оформляться дополнительным соглашением, о чем многие люди не знают. Если клиент регулярно платил и не имеет каких-либо проблем, он может договориться с банком об отсрочке повышения процентов или о минимизации такого повышения.
- А если человек не может своевременно рассчитываться, то какие санкции банк вправе применить к неплательщику?
- В первую очередь, это штрафы и пеня, а в случае задержки возврата долга — повышенные процентные ставки. В том случае, когда заемщик не рассчитывается и после применения этих санкций, используется метод принудительного изъятия и реализации залогового имущества.
- Если человек по договоренности с банком продает заложенную квартиру, может ли финучреждение дать покупателю этой квартиры кредит? То есть захочет ли переоформить кредит на покупателя заложенной квартиры?
- Сейчас в банки все чаще обращаются люди, которые из-за ухудшения финансового состояния не могут выплачивать кредит, но у них есть родственник или знакомый, желающий приобрести эту квартиру. Однако у покупателя тоже не хватает денег. В этом случае банк переоформит на него кредит, причем даже с определенными льготами. Кромке того, прямой покупатель залоговой недвижимости может сэкономить на некоторых косвенных платежах. Например, если должник уже внес страховку, то ее не придется платить повторно.
- Начнут ли банки изымать заложенное имущество или будут стараться найти компромисс?
- Банки будут искать компромисс, а изъятием займутся коллекторские компании, которым банкиры продают проблемные долги. Думаю, в ближайшее время произойдет невероятный рост количества коллекторских компаний, ориентированных на работу с физлицами. Банк сразу получает деньги, а коллектор — все права на взыскание долга. После этого задача компании — заставить должника с ней рассчитаться.
С сожалением должен признать, что вскоре в Украине дадут о себе знать «черные» коллекторы. Возможны ситуации, когда люди, не рассчитавшиеся по кредиту на покупку телевизора или электрочайника, лишатся квартиры. Любой кризис порождает преступные перегибы. Мало кто знает, что при определенных условиях суд может принять решение об изъятии квартиры в обеспечение долга за чайник или микроволновку. Вся проблема в том, что сотни тысяч людей брали так называемые быстрые кредиты и подписывали договоры, не читая. А в этих документах часто написано, что, согласно действующему законодательству, заемщик отвечает перед кредитором всем своим имуществом. А это не только приобретенный товар, но и квартира, дача, земельный участок… Поэтому суд может принять решение о наложении ареста на все имущество должника. И даже если недвижимость не передадут «черным» коллекторам, то уж начислить невероятную пеню за просроченный долг банку никто не помешает. В результате человек, взявший в долг тысячу гривен, будет вынужден возвращать десятки тысяч. Но хочу отметить, что деятельность «черных» коллекторов полузаконна и может быть легко оспорена в судебном порядке. Поэтому они охотятся исключительно за простофилями, которые не знают своих прав.
- А насколько вообще законна деятельность коллекторских фирм?
- Это очень спорный вопрос из области юриспруденции. Во всяком случае их деятельность не лицензирована. При этом в законодательстве есть норма, позволяющая переуступать задолженность третьим лицам. Задача коллекторов — путем психологического воздействия на человека добиться выплаты долга либо изъятия имущества с последующей выплатой задолженности. Но можно оспорить действия коллекторов в суде.
- Вправе ли банк, коллекторская компания или заемщик продать квартиру, если она фигурирует в судебном разбирательстве между должником и банком или третьей стороной?
- По закону в этом случае налагается запрет на отчуждение предмета залога, то есть квартиры или дома. И если в период судебного разбирательства квартиру все-таки продали, то эта сделка однозначно незаконна и совершена при преступном содействии нотариуса. А у покупателя такой недвижимости вскоре возникнут проблемы. Имущества он лишится, а вот деньги вряд ли удастся вернуть.
«Если человек не в состоянии платить, то, договорившись с банком, он может добровольно продать квартиру, чтобы вернуть кредит»
Ответить на вопросы, связанные с проблемой ужесточения банками требований к заемщикам и возможностью изъятия заложенного жилья, «ФАКТЫ» попросили также юриста юридической компании «ДДК» Антона Бойко:
- Первое, что должен сделать заемщик при повышении банком ставки по уже выданному кредиту, — внимательно прочитать свой кредитный договор. Если в нем отсутствует пункт о том, что банк вправе самостоятельно увеличивать ставку, смело обращайтесь в суд, закон на вашей стороне. Перед этим можно направить в банк юридически грамотное письмо о недопустимости его незаконных действий. Знаю, что на многие банки это влияет и они, принеся извинения, отказываются от увеличения ставки.
Если в вашем договоре все же есть пункт об одностороннем праве повышения банком кредитных ставок, не отчаивайтесь, варианты выхода из сложившейся ситуации есть. В суде банк обязан будет предоставить обоснование, почему ставки увеличены именно на такую сумму. В большинстве случаев это не удается, и суд остается на стороне заемщика.
Сейчас большинство банков аргументирует свои действия повышением учетной ставки НБУ с 10 до 12 процентов, а также подорожанием ресурсов на межбанке. Однако учетную ставку подняли в апреле этого года, а вносить изменения в договоры о повышении кредитных ставок банки начали только осенью. Если бы это действительно было главным их аргументом, они среагировали бы немедленно, а не ждали полгода.
Кроме того, согласно Постановлению Нацбанка «Об утверждении Правил предоставления банками Украины информации потребителю об условиях кредитования и общей стоимости кредита» № 168 от 10 мая 2007 года, банки имеют право изменять процентную ставку по займу исключительно в том случае, если произошло какое-либо объективное событие, прямо или непосредственно влияющее на стоимость кредитных ресурсов. Эти же правила устанавливают запрет на изменение процентной ставки по желанию только одной из сторон договора. Так что законно решить вопрос об изменении ставки по кредиту для банка проблематично.
- Сегодня, когда многие люди не в состоянии своевременно погашать кредит, банки все чаще угрожают заемщикам изъятием их заложенных квартир. Насколько это законно и как людям сохранить свое имущество?
- Согласно статье 34 Закона Украины «Об ипотеке», в случае нарушения условий ипотечного договора банк в счет погашения долга может самостоятельно продать предмет ипотеки — квартиру. Но без суда он имеет право это сделать, только если такой пункт предусмотрен кредитным договором.
Обращу внимание на то, что это самый конфликтный и наиболее сложный для банка способ решения проблемы. Поэтому финучреждение скорее войдет в положение заемщика и согласится на отсрочку выплаты либо реструктуризацию займа. Это более целесообразно, чем изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а деньги, которые тот взял на ее покупку.
В случае, если человек вообще не в состоянии платить, то, договорившись с банком, он может добровольно продать квартиру, чтобы вернуть кредит. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает шести месяцев.
Когда клиент отказывается добровольно продавать квартиру либо передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка. Но только по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Действующее законодательство Украины позволяет заемщику, даже при наличии в договоре с банком пункта об изъятии предмета залога, в случае невыплаты по кредиту обжаловать действия банка через суд.
- Как быть, если в квартире прописаны дети?
- Если в квартире, которая находится в залоге, зарегистрирован или является ее сособственником малолетний ребенок, для банка изъятие такой недвижимости очень проблематично. Хотя мнения юристов относительно того, на чьей стороне правда, неоднозначны. Это типичный пример правовой коллизии права на жилье и права собственности.
Согласно статье 109 Жилищного кодекса Украины, обращение взыскания на жилое помещение, переданное в ипотеку, является основанием для выселения всех граждан, которые проживают в нем, за исключением случаев, установленных законом. Выселение производится добровольно или в судебном порядке. При этом оно является основанием для предоставления гражданам помещений из фондов жилья для временного проживания. Хотя, если честно, данная норма практически не работает.
При этом статья 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» однозначно гласит, что государство охраняет и защищает права и интересы детей при совершении сделок относительно недвижимого имущества. Для купли-продажи жилья, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, в обязательном порядке требуется согласие органа опеки и попечительства. А он однозначно не даст согласия на выселение ребенка «в никуда». Таким образом, суд при решении данной проблемы будет искать наиболее «безболезненный» для ребенка вариант.
433
Читайте нас в Facebook
