Права граждан, покупающих жилье в новостройках: эксперт рассказал, как их защитить

«Сейчас заказчик строительства может будущую квартиру повторно продать или передать в ипотеку без согласия инвестора»

Авторы законопроекта уверяют, что его принятие создаст действенные правовые механизмы для обеспечения государством прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости. То есть покупатель недвижимости будет гораздо лучше защищен и получит гарантии защиты своих прав в случае, например, прекращения строительства.

В частности, покупатель получает статус гарантированного покупателя, а не инвестора с рисками, в результате заключения договора купли-продажи и, соответственно, защищается законами о защите прав потребителей (для физических лиц) и праве собственности. На будущий объект недвижимости регистрируются специальные имущественные права, что исключает повторную продажу. Продажу будущих объектов недвижимости заказчик строительства может начать только после регистрации специальных имущественных прав, отдельно на все квартиры или другие объекты, что также делает невозможным приобретение жилого или нежилого помещения в объекте незаконного строительства. Будет введена также гарантийная доля строительства — часть объекта, которую застройщик не может продать до окончания строительства, которая является действенным источником для покрытия расходов в случае достройки незавершенного объекта другим заказчиком. Кроме того, заказчик строительства будет обязан согласовывать корректировки в проектной документации с покупателем, если такие корректировки влияют на интересы покупателя. А еще законопроектом устанавливаются обязательные требования к раскрытию информации о заказчике строительства и будущем многоквартирном доме.

Однако рядовым гражданам довольно сложно разобраться в предлагаемых юридических нормах. Поэтому «ФАКТЫ» обратились за разъяснениями к одному из разработчиков законопроекта — Офису эффективного регулирования (Better Regulation Delivery Office) BRDO. Это независимый экспертно-аналитический центр, который финансируется международными донорами, прежде всего Европейским союзом. На наши вопросы ответила руководитель сектора «Строительство» BRDO Таисия Барингольц.

— Согласно принятому законопроекту, человек, который вкладывает свои деньги в недвижимость, получает статус гарантированного покупателя. Что это значит и чем это отличается от статуса инвестора?

— Сейчас инвестор, который вкладывает средства в приобретение квартиры в строящейся многоэтажке, формально получает лишь право на приобретение права собственности на такую квартиру в будущем, после принятия в эксплуатацию достроенного объекта, так называемое «право ожидания». Такое право нигде не регистрируется, а его защита затруднена, ведь недобросовестный заказчик строительства может будущую квартиру повторно продать или передать в ипотеку без согласия инвестора. Отчуждение же инвестором будущей квартиры происходит только с согласия заказчика строительства.

Законопроект № 5091 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», переводит людей, приобретающих квартиры, в совершенно другой статус. Сразу после оплаты полной стоимости будущей квартиры за человеком регистрируется специальное имущественное право на такую квартиру, человек становится владельцем специального имущественного права. Владелец специального имущественного права, который полностью оплатил будущую квартиру, имеет право ее отчуждать другому лицу. Согласие заказчика строительства на такое отчуждение не требуется. Также на покупателей будущей недвижимости — физических лиц, в отличие от инвесторов, будет распространяться действие Закона Украины «О защите прав потребителей».

Кроме того, заказчик строительства не сможет по своему усмотрению изменить, например, этажность строящегося дома, площадь мест общего пользования в нем, общую площадь квартиры на 10 и более процентов и схему строительного плана квартиры и тому подобное. Чтобы внести такие изменения, заказчику строительства необходимо будет согласовать их с покупателями квартир, которые внесли полную или частичную стоимость будущего объекта недвижимости. Таким образом, законопроектом гарантируется право покупателя на получение именно такой квартиры, именно в таком доме и с таким уровнем комфорта, за которые он заплатил.

«Гарантийная доля может обезопасить от появления новых недостроев и, как следствие, — от увеличения количества обманутых инвесторов»

— Чем именно «специальные имущественные права» на будущий объект недвижимости отличаются от обычных имущественных прав?

— Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет имущественные права как любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в частности, права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т. п.) и права требования.

Согласно законопроекту № 5091 специальное имущественное право на объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости является разновидностью имущественного права, которое заключается во владении и распоряжении таким объектом по своей воле, независимо от воли других лиц, если иное не определено законом. Такое право появляется после получения права на выполнение строительных работ, но не ранее государственной регистрации такого права. Прекращается же такое право после принятия в эксплуатацию завершенного объекта, но не ранее государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.

То есть специальное имущественное право дает возможность его владельцу не только владеть объектом незавершенного строительства или будущим объектом недвижимости, но и распоряжаться им: продавать, дарить, передавать по наследству или в ипотеку. Также на такие специальные права могут накладываться и обременения.

На специальное имущественное право будут распространяться гарантии защиты права собственности. В частности, устранение препятствий в осуществлении специального имущественного права, признание специального имущественного права в случае его непризнания, нарушения, оспаривания.

Введение указанного вида имущественных прав стало результатом длительной дискуссии между авторами законопроекта и юристами, заказчиками строительства, финансистами.

— Расскажите подробнее о введении гарантийной доли строительства. Какова цель и механизм реализации этого нововведения?

— Еще одна важная новация законопроекта № 5091 — введение гарантийной доли строительства. После вступления в силу Закона «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», заказчик строительства, который захочет оформить отчуждение по крайней мере одного будущего объекта недвижимости в строящемся доме, например, квартиры, другого жилого или нежилого помещения, которое после принятия в эксплуатацию станет самостоятельным объектом недвижимости, должен зарегистрировать за собой специальное имущественное право на строящийся объект, а также зарегистрировать за собой или девелопером строительства специальное имущественное право на все будущие объекты недвижимости в нем. При такой регистрации заказчик строительства обязан будет определить гарантийную долю — определенное количество будущих объектов недвижимости в объекте строительства, вещные права на которые ограничены. При этом, если проектной документацией предусмотрены очереди строительства или пусковые комплексы, каждый из которых может быть принят в эксплуатацию отдельно, гарантийная доля устанавливается отдельно по каждой очереди строительства или пускового комплекса.

Гарантийная доля устанавливаться в процентном отношении к совокупной, общей площади будущих объектов недвижимости в строящемся дом, согласно проектной документации на его строительство. Конкретный процент гарантийной доли будет определять Кабинет министров Украины.

Гарантийная доля — это гарантия относительно дальнейшей достройки объекта, в частности, в связи с банкротством, финансовой несостоятельностью заказчика или девелопера строительства. Размер гарантийной доли должен обеспечивать резервирование достаточного количества будущих объектов недвижимости для возможности их продажи и достройки объекта, а также одновременно не должен стать неподъемным бременем для бизнеса, которому станет просто невыгодно строить.

Законопроектом № 5091 предполагается, что средства на строительство будущих объектов недвижимости, включенных в гарантийную долю, будет вкладывать сам застройщик. До принятия в эксплуатацию законченного объекта заказчику и девелоперу строительства запрещается продавать, обременять или совершать другие сделки в отношении будущих объектов недвижимости, включенных в гарантийную долю.

Обременение гарантийной доли прекращается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первый объект недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано специальное имущественное право на будущий объект недвижимости в составе делящегося объекта незавершенного строительства, соответствующей очереди строительства или пускового комплекса. Досрочное прекращение обременения гарантийной доли может произойти на основании решения суда с целью достройки соответствующего объекта незавершенного строительства другими лицами, в частности, в связи с банкротством, финансовой несостоятельностью заказчика строительства или девелопера.

Надеемся, что такой инструмент, как гарантийная доля, сможет действительно обезопасить от появления новых недостроев и, как результат, — от увеличения количества пострадавших инвесторов.

«Регулярные сведения о ходе строительства и информация о квартирах, которые проданы и еще продаются, — это обязательное требование»

— Какая именно информация о заказчике строительства и будущем многоквартирном доме станет открытой?

— На самом деле информация о заказчике строительства и объекте строительства является открытой уже сегодня, ведь с июля 2020 года в Украине введена Единая государственная электронная система в сфере строительства. Согласно Закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности», сведения, содержащиеся в электронной системе, являются открытыми и общедоступными, кроме регистрационных номеров учетных карточек налогоплательщиков, паспортных данных, места жительства физических лиц, договоров об оказании услуг, документов, поданных физическими и юридическими лицами для получения услуг, определенных этим законом, и другой информации, перечень которой определяется Кабинетом министров Украины в порядке ведения электронной системы. Сведения е-системы доступны на ее портале по ссылке: https://e-construction.gov.ua/.

По логике законопроекта информация о строительстве многоквартирного дома с привлечением негосударственных средств физических и юридических лиц должна стать еще более открытой и общедоступной. Перечень такой информации достаточно существенный и предусмотрен прямо законом. Поэтому эта информация должна публиковаться обязательно и ограничить ее объем будет сложно — только путем внесения изменений через парламент.

Согласно законопроекту № 5091, заказчик строительства, девелопер или управляющий фондом финансирования строительства обязан разместить на своем веб-сайте подробные сведения о заказчике строительства, в частности: название заказчика, код ЕГРПОУ, организационно-правовую форму, сведения о руководителе и о других лицах, которые могут совершать действия от имени застройщика, сведения о конечном бенефициарном собственнике заказчика строительства (девелопере строительства, управляющем фондом финансирования строительства), местонахождении, контактах.

Если заказчик строительства, девелопер или управляющий фондом финансирования строительства находится в процессе прекращения деятельности или в процессе производства по делу о банкротстве, санации, такие данные также обязательно должны указываться одновременно с указанием сведений о распорядителе имущества, управляющем санацией, ликвидаторе.

Вводятся также существенные требования к размещению и обнародованию информации о самом объекте строительства. Так, в частности, на веб-сайте заказчика строительства, девелопера или управляющего фондом финансирования строительства должна публиковаться информация об основных технических характеристиках объекта в объеме не меньше, чем указано в государственной электронной системе в сфере строительства, и сведения о генеральном подрядчике. Обязательно должна быть четко указана запланированная дата принятия объекта в эксплуатацию.

Копии документов, дающих право на выполнение строительных работ, регулярные сведения о ходе строительства, включая фото, и даже информация о квартирах, которые уже проданы и еще продаются, — это также обязательно должно быть обнародовано. И, конечно, общедоступными должны быть условия приобретения и стоимость квартир или способы ее определения, которые размещаются вместе с проектом договора купли-продажи будущей квартиры.

За нарушение требований по раскрытию информации заказчик строительства будет нести ответственность. На него могут наложить штраф в размере 10 прожиточных минимумов, на сегодня это около 23 тысяч гривен. Уплата штрафа не будет освобождать заказчика строительства, девелопера и управляющего фондом финансирования строительства от исполнения обязательств по обнародованию информации, — подытожила Таисия Барингольц.

Стоит напомнить, что в Украине изменился порядок оценки стоимости недвижимого имущества. Недавно Фонд государственного имущества Украины ввел в эксплуатацию Единую базу данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости, сервисом услуги электронного определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок о стоимости объекта недвижимости.

Фото в заголовке https://ua.depositphotos.com/

2175

Читайте нас в Facebook