Кто при продаже квартиры заплатит втрое больше налогов: разъяснение юристов

«Чем больше соглашений о недвижимом имуществе будет заключено физическим лицом за год, тем больше налогов будет уплачено»

— Изменится ли налогообложение продажи недвижимости, которой человек владел долгое время? Какое сейчас общее налогообложение такого договора?

— Да, с принятием Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений» будут изменены, в частности, правила налогообложения операций по продаже физическими лицами объектов недвижимого имущества, — сообщила «ФАКТАМ» советник ЮФ «Антика» Александра Федоренко. — Если президент подпишет этот закон, то новые правила начнут действовать уже с 1 января 2022 года. При этом необходимо отметить, что окончательный текст принятого законопроекта № 5600 пока отсутствует, поэтому анализ соответствующих изменений проводился на основании законопроекта, представленного на рассмотрение Верховной Раде Украины до второго чтения.

Как и раньше, не будет облагаться налогом доход физического лица от операций по продаже не чаще одного раза в год недвижимого имущества, находившегося в собственности продавца более трех лет. Речь идет о продаже:

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома, включая объект незавершенного строительства;
• земельного участка, не превышающего норму безвозмездной передачи, определенной ст. 121 ЗК Украины в зависимости от ее назначения;
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации или по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения не определяется отдельно.

Доход, полученный от продажи в течение отчетного налогового года второго объекта жилой недвижимости, первого за год объекта нежилой недвижимости или жилой недвижимости, которой продавец владел менее трех лет, а также третьего и каждого последующего объекта недвижимости, унаследованного продавцом (независимо от срока владения), облагается налогом по ставке 5%. Ранее такая ставка применялась к операциям по продаже недвижимого имущества независимо от их количества и вида (как жилой, так и нежилой недвижимости) и это была максимальная ставка. Теперь, если речь идет о продаже за год третьего и последующих объектов жилой недвижимости, а также второго и последующих за год объектов нежилой недвижимости или жилой недвижимости, которой продавец владел менее трех лет, то полученный доход подлежит налогообложению по ставке 18%.

Другими словами, чем больше соглашений о недвижимом имуществе будет заключено физическим лицом за год, тем больше налогов будет уплачено.

Законодатель предусмотрел возможность снизить доход, полученный в результате продажи такого объекта недвижимости, на расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины. Именно положительная разница будет являться объектом налогообложения этим видом налога. Однако такой подход будет применяться только в случае, когда речь идет о налогообложении сделок с недвижимым имуществом по ставке 18%. Такие расходы должны быть подтверждены документально. К расходам на приобретение недвижимости, кроме непосредственно расходов, понесенных на их приобретение или строительство, также относится стоимость объекта недвижимости, задекларированного в порядке добровольного декларирования, так называемой налоговой амнистии.

Если физическое лицо — продавец воспользовалось правом на зачисление таких расходов, то, независимо от того, было покупателем физическое или юридическое лицо, продавец должен подать декларацию, в которой задекларировать доходы от всех сделок по продаже, мены объектов недвижимости, осуществленных в течение отчетного (налогового) года.

В настоящее время налог при продаже недвижимости зависит от суммы дохода, полученного от продажи такой недвижимости. Доход определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости.

Как и раньше, если у продавца недвижимости появляется обязанность уплатить налог на доходы физических лиц, придется также уплатить военный сбор в размере 1,5% от полученного дохода.

— Что будет, если человек продает дом или квартиру, которую купил недавно?

— Если гражданин продает жилую недвижимость (дом или квартиру), находившуюся в его собственности менее трех лет, то ему необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 5%, — уточнила Александра Федоренко. — Это при условии, если такая продажа первая в отчетном году. Если это уже вторая и последующая продажи, то ставка налога будет равна 18%.

— А если человек в течение года продал два объекта недвижимости или больше?

— В этом случае для определения налоговых последствий будет иметь значение, какая именно недвижимость была отчуждена, — подчеркнула Александра Федоренко. — Да, если речь идет о продаже второго объекта жилой недвижимости за год, если продавец был его владельцем три года и больше, то ставка налогообложения составит 5%. В том случае, если происходит вторая и последующая продажи другой недвижимости (нежилой недвижимости или жилья, находившегося в собственности продавца менее трех лет) либо третья или последующая продажи жилья, находившегося в собственности продавца свыше трех лет, ставка налога будет равна 18%.

«Новые условия налогообложения касаются лиц, для которых постоянная покупка и продажа недвижимости является способом получения дохода»

— Если человек за год продал два или три частных дома вместе с землей, то как облагается налогом продажа именно земли?

— В случае продажи земли есть некоторые нюансы, — объяснил «ФАКТАМ» старший юрист ЮФ «Антика» Василий Шеретько. — В частности, налогообложение продажи земельного участка будет осуществляться по следующим правилам:

• вторая на протяжении отчетного налогового года продажа земельного участка будет облагаться налогом по ставке 5%. (по такой же ставке будет облагаться налогом третья и последующие в течение отчетного налогового года продажи земельных участков, полученных по наследству);
• третья в течение отчетного налогового года продажа земельного участка и последующие продажи, за исключением полученных по наследству участков, будут облагаться налогом по ставке 18% (при этом доход от указанных продаж может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости, расположенного на территории Украины).

Здесь сразу следует оговориться, что соответствующее положение законопроекта № 5600, предусматривающее условие о возможности уменьшения дохода, изложено таким образом, что позволяет неоднозначное толкование. В частности, такое положение не содержит конкретного ответа на вопрос относительно того, расходы на приобретение какого именно объекта недвижимости могут быть зачислены в счет уменьшения дохода от продажи, — отчуждаемого объекта недвижимости или другого объекта недвижимости, приобретенного на территории Украины в течение того же отчетного налогового года.

Остается надеяться, что будут внесены необходимые технико-юридические поправки и в опубликованной редакции такая неоднозначность будет устранена.

— Кого прежде всего коснется новый налог на недвижимость?

— В первую очередь новые условия налогообложения сделок с недвижимостью направлены на лиц, занимающихся куплей-продажей (обменом) объектов недвижимости на постоянной, систематической основе, для которых такие операции являются способом получения дохода, — отметил Василий Шеретько. — Для рядовых граждан, которые, например, решили в течение отчетного налогового года продать один объект недвижимого имущества — унаследованную квартиру или дом, независимо от срока пребывания в собственности таких объектов, либо квартиру или дом, которые на момент продажи находились в их собственности свыше 3 лет, ничего не изменится.

Напомним, что из-за принятия законопроекта № 5600 более 6 тысяч директоров предприятий станут невыездными. Документ предусматривает временное ограничение права выезда за пределы Украины руководителей предприятий, имеющих перед фискальными органами задолженность свыше 1 млн грн, не уплаченную в течение 240 календарных дней.

Фото ua.depositphotos.com

2802

Читайте нас в Facebook