«За оценку обычной двухкомнатной квартиры придется выложить в десять раз больше, чем сейчас»
С 1 августа вступает в силу новый порядок оформления договоров о купле-продаже недвижимости. Напомним, что согласно приказу Министерства юстиции нотариальное действие с участием физических лиц, предметом которого является объект недвижимого и движимого имущества, осуществляется только при наличии его оценочной стоимости, определенной с целью налогообложения. Кроме того, Кабинет министров Украины утвердил новый Порядок проведения оценки имущества для налогообложения, обязав всех, кто этим занимается, получить специальный сертификат. Если оценщик не будет иметь такого документа, его выводы будут считаться недействительными и нотариус откажет сторонам в заверении сделки. Между тем большинство оценщиков так и не смогли получить сертификаты, что, по мнению экспертов, может привести к серьезным проблемам на рынке недвижимости.
Кроме того, как сообщали ранее «ФАКТЫ», Министерство юстиции Украины таки зарегистрировало постановление Национального банка, согласно которому с 1 сентября 2013 года при совершении сделки, подлежащей нотариальному заверению, если сумма в договоре превышает 150 тысяч гривен, гражданин обязан будет производить оплату через банк. В первую очередь это коснется операций по купле-продаже квартир, домов, земельных участков и некоторых автомобилей.
Любопытно, что после обнародования правительственных инициатив активность на рынке недвижимости существенно повысилась. Люди торопятся покупать жилье. По оценкам нескольких консалтинговых компаний, в июне, если сравнивать с показателями за январь, продажи жилья выросли на 70 процентов. Это привело даже к некоторому увеличению цен на вторичном рынке. По мнению президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, ажиотаж объясняется новшествами в законодательстве, которые вступят в силу в августе и сентябре.
О том, как новые правила отразятся на рынке жилья и что теперь делать людям, желающим продать или купить квартиру, «ФАКТАМ» рассказала президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская.
— Как сейчас обстоит дело с подготовкой специалистов для проведения налоговой оценки недвижимости?
— Насколько я знаю, пока необходимые для этого сертификаты еще никто не получил. Хотя уже есть оценщики, прошедшие обучение и подавшие заявление на оформление документа. Но все не так просто. Еще нужно, чтобы фирмы, занимающиеся оценочной деятельностью, получили соответствующие сертификаты.
Согласно действующему законодательству механизм следующий. Сначала рядовые сотрудники оценочных фирм проходят обучение и сдают экзамены. Это стоит около трех тысяч гривен. По завершении занятий оценщик подает документы в Фонд госимущества на получение сертификата. Если хотя бы одному сотруднику выдан сертификат, обучение проходит директор фирмы, который также должен быть профессиональным оценщиком. Но и это еще не все.
Следующим обязательным шагом является наличие у фирмы некой системы управления качеством. Это документ, в котором подробно расписана процедура оценки объектов с точным указанием, кто и какие функции выполняет. Помимо такого документа, необходимо иметь специальное лицензированное программное обеспечение, позволяющее собирать статистику цен на недвижимость в стране, анализировать сведения, производить расчеты оценочной стоимости и подключаться ко всеукраинской информационной базе данных. Только при наличии всех условий можно подавать заявку в Фонд госимущества на получение фирмой сертификата, позволяющего заниматься оценкой недвижимости с целью налогообложения. Кстати, по нашим расчетам, для обслуживания одного оценщика понадобится не меньше пяти сотрудников фирмы.
А что касается программного обеспечения, то оно есть у тех контор, которые в прошлом году пытались монополизировать рынок оценочных услуг. Значит, другие фирмы вынуждены либо покупать у них эту программу, либо разрабатывать собственную и патентовать ее, регистрировать и так далее. Нетрудно догадаться, что приобрести программу будет непросто и она не дешевая. Да и подключение к общей базе данных, по слухам, стоит около 60 тысяч гривен. Кроме того, скорее всего, владельцы программы просто откажутся ее продавать, чтобы таким образом устранить конкурентов. Теоретически возможна разработка собственной программы. Но, во-первых, не ясно, как она должна работать, какие функции выполнять, к какой базе данных подключаться и так далее. Ни одна фирма не имеет собственной информационной базы, охватывающей объекты недвижимости по всей стране. Во-вторых, это довольно дорого, и большинство небольших фирм, занимающихся оценкой, не располагают такими средствами. Поэтому многие оценщики оказались не в состоянии выполнить все требования для получения разрешения на проведение налоговой оценки недвижимости.
— Что дает специальная компьютерная программа людям, заказывающим оценку своего имущества?
— Эта программа позволяет подключаться к удаленной единой базе данных оценки объектов недвижимости. Продавец квартиры может зайти на сайт оценочной фирмы и составить заявку, указав все необходимые параметры жилья. После оплаты оценщик вводит информацию в программу и получает некую усредненную оценочную стоимость квартиры. Хочу подчеркнуть, что он даже не будет осматривать недвижимость, а вся ответственность за достоверность поданных сведений возлагается на владельца квартиры. Оценка будет производиться по сходным предложениям на рынке, без учета индивидуальных особенностей объекта. Допустим, вы продаете за 50 тысяч долларов простенькую «двушку», без евроремонта, стеклопакетов. А оценщик ориентируется на стоимость аналогичной квартиры в вашем же доме, но уже после ремонта и замены всех коммуникаций. Естественно, он оценит вашу недвижимость в 100 или 120 тысяч долларов.
— Но ведь в таких условиях уже в августе оценивать имущество смогут лишь единицы!
— По нашим расчетам, всего около
— Как теперь простому человеку найти сертифицированного оценщика?
— Советую сразу обратиться в Фонд госимущества и попросить перечень фирм, предоставляющих эту услугу. Только там есть такая информация. Больше ее найти негде, во всяком случае пока.
— Сколько будет стоить налоговая оценка?
— Учитывая прошлогодний печальный опыт, когда рынок оценочных услуг был на некоторое время монополизирован двенадцатью приближенными к власти компаниями, могу точно сказать, что стоить оценка будет дорого. Точные цифры появятся через несколько дней, но, по расчетам экспертов, за оценку обычной двухкомнатной квартиры в многоэтажке придется выложить примерно 3 тысячи гривен. Прежде такая услуга обходилась в 300 гривен.
И кстати, оценщики теперь несут уголовную ответственность за занижение стоимости. То есть если налоговики решат, что он указал заниженную цену и, соответственно, нанес убытки бюджету, недоимку придется погашать самому оценщику. А при повторном нарушении на него могут и в суд подать.
Не секрет, что раньше оценочная стоимость могла колебаться — плюс-минус 20 процентов от реальной. Теперь оценщики, даже не видя объекта, будут перестраховываться и завышать стоимость, тем самым увеличивая поступления в бюджет. А нынешние правила, при которых нет необходимости осматривать недвижимость, будут этому способствовать. В результате человеку придется существенно переплачивать налоги при продаже жилья.
Вообще, от этих новшеств будет страдать только потребитель. Во-первых, из-за подорожания самой услуги, так как искусственно создается ее дефицит, а значит, цены сильно вырастут. Во-вторых, по причине завышения сумм налогов. Парадоксальная ситуация: человек, продавая квартиру за 50 тысяч долларов, налоги и сборы заплатит со 100 тысяч.
Полагаю, на рынке останутся только «свои» оценщики. Монополизировав его, они будут работать на завышение оценочной стоимости и наполнение госбюджета. Такого нет ни в одной стране мира.
— Как отразится нынешняя ситуация на рынке недвижимости?
— Думаю, уже с 1 августа он остановится. Ведь не зря в последние несколько месяцев так активизировались сделки по купле-продаже жилья. Люди спешили, чтобы успеть до введения новых правил. Те, кому нужно было, свои вопросы решили, а остальные будут выжидать, пока ситуация стабилизируется. Тем более что это далеко не все сюрпризы, которые приготовило нам государство. Через месяц, с 1 сентября, сделки на сумму более 150 тысяч гривен должны проводиться только через банк. А это почти все операции с недвижимостью, во всяком случае в крупных городах.
— Сейчас в интернете люди обсуждают ситуацию и предлагают варианты, позволяющие обойти ограничения Нацбанка. Например, такой способ: взять ипотечный кредит, оплатить квартиру и сразу вернуть сумму займа наличными. Это реально?
— Это бред. Никакой экономии такая операция не даст. Расходы на оформление ипотеки, страховка, комиссионные и прочие дополнительные платежи составят не меньше 3 процентов суммы сделки. Столько же теряется при переводе долларов в гривню, открытии счетов, перечислении денег через банк от покупателя продавцу, обналичивании гривни и конвертации ее в доллары. Никакого смысла нет.
Еще некоторые «умники» предлагают занижать стоимость квартиры и писать в договоре сумму 150 тысяч гривен, а остальные деньги передавать по расписке наличными. При такой схеме со стороны налоговой претензий, возможно, не будет, поскольку налог вы все равно заплатите с оценочной стоимости. Да и нотариуса, который является налоговым агентом, такая ситуация вполне устраивает. Но покупатель подвергает себя неоправданному риску. Если возникнут какие-то проблемы и сделку признают недействительной, он может рассчитывать на возврат только 150 тысяч гривен, указанных в договоре. Доказать в суде, что покупатель заплатил больше, будет невозможно.
Правда, еще остается механизм совершения сделок путем дарения. Здесь сумма вообще не фигурирует, а значит, нет никаких ограничений на расчет наличными. Однако при этой схеме очень высоки риски как для продавца, так и для покупателя, следовательно, есть почва для мошенничества. Государство создает такие условия, что люди, которые не в состоянии платить дополнительные суммы банкам, будут использовать теневые схемы. Фактически правительство подготовило почву для мошенников. И они в нынешней ситуации быстро придумают новые способы обмана. Отношения на рынке могут вернуться к состоянию, существовавшему до 2005 года, когда занижались цены, писались расписки, были факты мошенничества...
— А какое жилье сейчас наиболее востребованно?
— Квартиры стоимостью до 50 тысяч долларов еще кое-как продаются. Но чем выше цена, тем меньше сделок. Критический предел — 130 тысяч долларов. Дальше — мертвая зона, сделки совершаются лишь изредка. Это говорит о том, что среднего класса почти не осталось. У людей просто нет денег. А с учетом нынешнего увеличения расходов на приобретение жилья желающих покупать недвижимость станет еще меньше. В ближайшие несколько месяцев люди будут ждать в надежде на то, что государство, столкнувшись с проблемами при внедрении своих «улучшений» и видя реакцию рынка, отменит их или хотя бы отложит введение. Тем более что опыт есть. В прошлом году налоговую оценку отменили после того, как рынок просто замер. Госрегистрацию недвижимости переносили несколько лет, налог на недвижимость ввести не смогли. Я думаю, что с нового года все вернется на круги своя.
13008Читайте нас у Facebook
