Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры в строящемся доме, приобретайте ее, когда возведены хотя бы первые два этажа
К счастью, пока о случаях откровенного мошенничества среди столичных строителей ничего не слышно. Максимум, на что может нарваться покупатель, — на проволочку со сдачей дома и некачественную отделку квартир. Сейчас строительство приносит владельцам компаний такие огромные барыши, что прибегать к мошенничеству просто невыгодно. Лучше строить быстро, много и некачественно. Народ «не глядя» скупит все подряд. Но пройдет еще полгода и ситуация изменится — ажиотаж поутихнет, и строителям, возможно, придется столкнуться с трудностями финансирования. В идущей на два шага впереди Москве уже не редкость, когда компании то приостанавливают строительство, то требуют от покупателей доплатить за жилплощадь несколько десятков тысяч долларов, то продают частным лицам квартиры, которые по договору должны перейти к муниципалитету.
Эксперты говорят, что мина замедленного действия часто заложена уже в самой схеме покупки квартиры. Застройщик, еще не вырыв котлован, берет у покупателя деньги, а потом в течение нескольких лет крутит их, как ему вздумается. И никто не контролирует его действия! В Украине большая часть жилья также продается по «безконтрольной» схеме — посредством заключения инвестиционных договоров или договоров долевого участия (что, в общем, одно и то же). Чтобы уменьшить риск для покупателя, в последнее время появились новые, более защищенные схемы оплаты — через квартирные облигации или фонды финансирования строительства. Правда, квартиры, покупаемые по таким схемам, стоят немного дороже. Есть ли смысл переплачивать, мы спросили у президента «Украинской финансово-консалтинговой группы» Максима Плехова и начальника юридического департамента Елены Сукмановой.
«В строительную компанию лучше приходить со своим юристом»
- Максим, расскажите, какие сейчас существуют схемы покупки жилья в новостройках.
- Существует три схемы. Первая и самая незащищенная — это инвестиционный договор. Суть схемы такова: человек вкладывает деньги в строительство конкретной квартиры, и за ним закрепляется право на эту квартиру. В этой схеме нужно обратить особое внимание, предусмотрена ли договором ответственность за срыв графика сдачи дома в эксплуатацию. Правда, не все знают, что, если даже какие-то штрафные санкции не предусмотрены, по закону о правах потребителей у строительной компании можно потребовать через суд принудительную пеню в размере 0,3 процента от стоимости квартиры за каждый день проволочки. Еще один важный момент: кто именно — покупатель или компания, — будет получать документ о праве собственности. Иногда в договоре пишется: «Свидетельство о праве собственности получаем за дополнительную плату». Нужно сразу уточнить, какова будет эта дополнительная плата. Хорошо бы поинтересоваться, есть ли у строительной компании страховка, по которой в случае невыполнения строителями обязательств (например срыва сроков сдачи дома) вы как покупатель могли бы получить компенсацию…
- Неспециалисту в этих страховках не разобраться…
- Конечно, лучше приходить в компанию со своим юристом. Но в любом случае нужно помнить, что у застройщика должны быть право на землю, решение местного совета с указанием целевого назначения строительства и разрешение на ведение строительных работ, которые выдает инспекция по строительно-архитектурному контролю.
- Иногда квартиры уже продают, когда разрешение на ведение строительных работ еще не получено.
- На самом деле закон не запрещает продавать имущественные права даже в момент отвода земельного участка. Но риск повышается — вдруг компании не разрешат здесь строить или начнутся массовые митинги протеста местных жителей. Лучше покупать квартиру, когда выгнаны хотя бы первые два этажа.
«Кредит под покупку жилья проще получить через фонды финансирования строительства»
- Может, лучше купить квартиру через облигации?
- Это надежнее, но и здесь есть свои опасности. Суть схемы состоит в том, что человек покупает право на квартиру в виде облигаций, которые потом «меняет» на саму квартиру. Строительные компании используют облигации, чтобы платить меньше налогов. Сначала облигации передаются по себестоимости инвестиционному фонду, а тот по рыночной цене перепродает их покупателям. Фокус в том, что фонд не платит налога на прибыль.
- А этот фонд не испарится с моими денежками?
- Нет, инвестиционный фонд — серьезная организация. Он очень жестко контролируется государством. И со своей стороны контролирует строителей. Но есть один огромный минус — по облигациям фактически еще не сдан ни один дом. А опасность заключается в том, что по условиям выпуска облигаций все их владельцы имеют равные права. И те, что претендуют на квартиру на четвертом этаже с видом на Днепр, и покупающие жилье на первом этаже с видом на мусорник. Конечно, застройщик с каждым покупателем облигаций заключает договор о резервировании квартиры, где записано, что последний получает право собственности на определенную квартиру. Но этот договор можно в одностороннем порядке расторгнуть! И через суд потребовать, чтобы вам предоставили соседскую квартиру такого же метража, но с лучшим видом из окна и на другом этаже! Однако и это еще не самый худший вариант. Не исключено, что появится мошенник, который скупит в каждой квартире по пять облигаций, то есть по пять квадратных метров. И подаст на строителей в суд с требованием отдать ему его метры. Начнутся бесконечные суды, которые неизвестно чем закончатся…
- Только зачем мошеннику это нужно?
- А затем, что, пока рассматривается судебный спор, дом может находиться под запретом на отчуждение (то есть продажу. — Авт. ). Честные покупатели, увидев, что квартиру придется ждать неизвестно сколько, захотят избавиться от облигаций. И тут появляется мошенник и предлагает выкупить облигации за полцены. Что делать, приходится соглашаться. Предвидев такую ситуацию, часть строительных компаний начала переходить с метровых облигаций на облигации-серии. Одна серия — одна квартира. В этом случае покупатель защищен от лишней головной боли. Но только тогда, когда выкупает всю квартиру сразу.
- Если же не сразу?
- Вот здесь и возникает проблема. Если метровые облигации вы можете покупать по одной штуке в месяц, то серийную облигацию без кредита вы не потянете. А коммерческие банки на сегодняшний день с большой опаской относятся к кредитованию под облигации. Это слишком рискованная операция. Во всяком случае не слишком крупные банки такого не делают. Лично я пока не советовал бы покупать квартиру с помощью облигаций. Подождал бы первого погашения. Пока еще не проработан главный вопрос: как в случае погашения облигаций оформлять право собственности на квартиру.
- А третья схема — фонды финансирования строительства?
- С точки зрения покупателя это самая защищенная схема. Здесь, в отличие от облигационной схемы, обязательно страхование. За спиной фонда, куда вы перечисляете деньги за квартиру, стоят банки, которые зорко следят, чтобы не возникало случаев мошенничества. И кредит под покупку жилья проще получить через фонды финансирования строительства. Другое дело, что многие застройщики пока не пойдут на заключение договоров с фондами. Строителям не нравится, когда кто-то их контролирует, проверяет, что они строят, из какого материала. Единственный совет, для тех, кто выбрал схему покупки через фонд: удостоверьтесь, что ФФС создан для строительства одного дома, а не нескольких. Запомните «золотое правило: один фонд — один дом — один счет. В этом случае у вас будет меньше всего проблем…
320Читайте нас у Facebook
