«Из-за злостных неплательщиков частный ЖЭК может отсудить имущество жильцов целого дома»
До конца 2014 года около 70 процентов многоэтажек станут объединениями совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Об этом сообщил заместитель министра по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины Григорий Семчук. Пока ОСМД есть только в 15 процентах домов, причем в основном это новостройки. Кстати, проект Жилищного кодекса и вовсе предполагает обязательное создание ОСМД и частных жэков в течение года со дня вступления этого документа в силу. Но такой ли уж сладкой будет жизнь людей в ОСМД?
«ОСМД эффективно работает только там, где им руководят порядочные люди»
*Как только дом передается на баланс ОСМД, жильцы уже за свой счет должны ремонтировать крыши, подъезды, менять трубы, проводку и так далее
Недавно в одном из микрорайонов Киева был начат эксперимент по передаче функций жэков частной управляющей компании. Это ООО «ЖилКом Украина». Первым делом всем жителям района разослали листовки, в которых, кроме радужных обещаний бесперебойного водоснабжения, отопления и прочих благ, было сообщение о том, что для плодотворного сотрудничества они должны создать в своих домах ОСМД. Между тем данная форма совместной собственности имеет немало противников. Прокомментировать ситуацию «ФАКТЫ» попросили заместителя председателя Киевской городской государственной администрации Александра Мазурчака:
- Создание ОСМД не обязательное, но желательное условие. Однако никто не вправе принуждать людей к созданию ОСМД. И если такие действия каких-либо управляющих компаний будут выявлены, горадминистрация будет за это наказывать. Хочу отметить, что кондоминиумы существуют во всех развитых странах. Но в Украине есть своя специфика. Мы уже убедились, что ОСМД эффективно работает только там, где им руководят порядочные люди.
- А в ситуации с «ЖилКомом» общества совладельцев обязаны заключать договоры на обслуживание только с этой компанией?
- Конечно, нет. Люди сами должны решить, с кем им выгодно сотрудничать. Они могут заключить прямые договоры со всеми поставщиками услуг или же часть услуг получать напрямую, а часть — через управляющую компанию. Также они вправе обслуживаться в компании, которая находится в другом конце города. Главное, чтобы услуги предоставляли людям в полном объеме и по наиболее выгодным для них тарифам.
- Могут жильцы договориться с коммунальщиками, не создавая ОСМД?
- Договоры заключаются только между юридическими лицами. Поэтому жильцам дома все равно придется создать объединение, необязательно ОСМД. Существуют и другие формы, к примеру, органы самоорганизации населения (ОСН). В Киеве уже 86 подобных организаций. Столичная власть поддерживает их и планирует даже оказывать им финансовую помощь.
Главное отличие ОСН от ОСМД в том, что жильцы создают орган самоуправления и получают некоторые полномочия от горсовета. Они могут решать вопросы, связанные с обустройством детских площадок, озеленением, отстаивать интересы жильцов, выдвигать требования к поставщикам услуг, но не имеют права вести хозяйственную деятельность и получать прибыль.
- Должен ли при создании ОСМД делаться капитальный ремонт здания?
- Согласно действующему законодательству при создании ОСМД государство обязано участвовать в проведении первого капитального ремонта. В Киеве уже два года выделяются деньги на капитальные ремонты жилых зданий, и в первую очередь средства направляют тем домам, где создаются ОСМД. Причем эти деньги расходуются на самые затратные статьи — ремонт крыши и замену лифтов. Вынужден признать, что далеко не во всех из ныне созданных в Киеве 560 ОСМД производился ремонт. Финансов не хватает, да и расходуются они не всегда по назначению. В прошлом году мы провели эксперимент, сделав ремонт зданий до юридического создания ОСМД. В половине случаев нас обманули: ремонт был осуществлен, а ОСМД так и не организовано. Теперь мы будем финансировать ремонтные работы только после создания ОСМД и заключения соответствующего соглашения.
«Большинство людей и не подозревают, что, даже не создавая объединения совладельцев, они являются собственниками дома»
Естественно, возникает вопрос: а так ли обязательно жильцам создавать ОСМД, чтобы самостоятельно и более эффективно управлять своим домом или даже микрорайоном? Оказывается, зная тонкости закона, можно обойтись и без ОСМД, и без частных управляющих компаний. Во всяком случае, Владимир Широкий из Днепродзержинска нашел выход из ситуации.
- Внимательно изучив законодательство, мы пришли к выводу: сегодня есть достаточная юридическая база для того, чтобы жильцы домов могли объединяться в организации, существенно отличающиеся от навязываемых государством ОСМД, - рассказал Владимир Широкий. - Они называются «органы самоорганизации населения».
В частности, согласно Закону «Об органах самоорганизации населения», подобные объединения создаются по принципам территориальности и добровольного взятия на себя отдельных полномочий местных советов. ОСН — это представительский орган, который выбирается на общем собрании или конференции большинством голосов участников на срок полномочий местного совета. Статья 7 закона позволяет создать комитет микрорайона, а также села, улицы или дома.
Жильцы нашего дома провели собрание и проголосовали за создание домового комитета. Теперь мы воюем с местными чиновниками, чтобы они зарегистрировали организацию для получения статуса юридического лица. Нас вынуждают объединяться в ОСМД, но мы уверены, что оно имеет немало минусов и его создание влечет за собой определенные риски для людей.
Регистрация домового комитета позволит нам получить право на управление имуществом и заключение напрямую договоров с энергетиками, газовщиками, водоканалом и прочими организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги. Даже если мы не получим финансовой помощи от городской власти, сможем на законных основаниях самостоятельно собирать деньги на ремонт труб, асфальтирование дорожек, посадку деревьев и так далее.
Мы наконец установим в своем доме теплосберегающее оборудование, так как ждать милости от властей не приходится. В частности, сможем поставить электросчетчик зонного учета, затем оборудовать квартиры специальными электротеплонакопителями. Они будут включаться ночью, когда тарифы на электроэнергию самые низкие, а затем в течение дня поддерживать тепло в квартирах. Это позволит сэкономить огромные средства, и, главное, мы наконец-то сможем обогреть свои квартиры. Ведь сейчас у нас нет ни нормального отопления, ни горячей воды.
- Но ведь все это можно сделать и при создании ОСМД.
- Закон гласит, что до организации ОСМД последний балансосодержатель дома обязан произвести капитальный ремонт. Но мы прекрасно знаем, что это не делается даже в столице, не говоря уже о маленьких городах. Создав ОСМД в старой хрущевке, люди получат в управление разрушающееся строение и кучу проблем. Причем жильцы должны будут рассчитывать только на себя. Государство умывает руки.
А в случае создания ОСН все обязанности государства и местных властей остаются, а вот люди получают дополнительные права и возможности для управления своим домом. В 10 статье закона о приватизации государственного жилого фонда написано, что собственник квартиры в многоквартирном доме является совладельцем вспомогательных помещений, технического оборудования, элементов благоустройства и обязан участвовать в мероприятиях, связанных с содержанием дома в соответствии со своей долей в общем имуществе. Однако, когда мы приватизировали квартиры, нам никто об этом не сказал, долю нашу не определил, и большинство людей не подозревают, что, даже не создавая ОСМД, они являются собственниками дома.
Кроме того, если вы внимательно изучите законодательство, касающееся ОСМД, то обнаружите немало моментов, опасных для собственников жилья. Согласно 4 статье Закона «Об объединении совладельцев многоквартирных домов», имущество ОСМД состоит из имущества, переданного ему в собственность жильцами. Хочу подчеркнуть: в собственность. Более того, не уточняется, какое именно ваше имущество получает ОСМД. То есть, подписывая договор о вступлении в объединение, вы передаете ему свое право собственности. Кстати, от всех жильцов, желающих быть членами ОСМД, требуют нотариально заверенную копию приватизационного свидетельства — правоустанавливающего документа. Также закон гласит: ОСМД отвечает по своим обязательствам деньгами и имуществом объединения.
Выходит, что как собственник ОСМД в лице его председателя вправе распоряжаться домом по своему усмотрению, а в некоторых случаях люди и вовсе могут оказаться на улице. Ведь в 28 статье закона указано, что объединение ликвидируется при физическом уничтожении либо разрушении жилого комплекса, которое делает невозможным его восстановление или ремонт, при отчуждении дома по решению суда или же приобретении одним лицом всех помещений в жилом здании.
Теперь представьте ситуацию, что какой-то нечистый на руку руководитель ОСМД взял кредит под залог имущества объединения, что вполне законно, а затем исчез вместе с деньгами. Банк обращается в суд, который, скорее всего, примет вполне обоснованное решение о передаче истцу заложенного имущества. В результате люди просто оказываются на улице.
Или другой сценарий, не менее реальный в Украине. Предположим, ОСМД создали в хрущевке. Нетрудно догадаться, что там живут в основном пенсионеры и малообеспеченные люди. Денег на капитальный ремонт у них нет. Лет через десять такой дом и вовсе может стать аварийно-опасным, и никто жильцам не поможет, так как разрушится их частная собственность, к которой государство не будет иметь никакого отношения.
«На протяжении многих десятилетий мы платили государству за амортизацию жилого фонда»
Словом, не все так гладко, как рассказывают чиновники, и в законе заложена бомба замедленного действия. Рассказать, к чему могут привести все юридические нюансы, «ФАКТЫ» попросили президента «Союза консультантов по экономике и праву», адвоката Игоря Годецкого:
- На мой взгляд, нынешняя государственная программа по массовому созданию ОСМД и замене коммунальных жэков частными управляющими компаниями, а также ажиотаж с принятием нового Жилищного кодекса — это попытка «нагреть» людей по всей стране и переложить на их плечи все те проблемы жилищно-коммунального хозяйства, которые государство десятилетиями не желало решать.
Приведу официальную статистику. Только 5 процентов жилого фонда Украины находится в хорошем состоянии. Это в основном дома, построенные за последние десять лет, и там уже созданы ОСМД. Весь остальной жилой фонд нуждается в частичном или капитальном ремонте, а большинство коммуникаций находится в аварийном состоянии.
Между тем все мы на протяжении многих десятилетий платили государству за амортизацию жилого фонда. Суть амортизации в том, чтобы в течение проектного срока службы дома собрать средства на его капитальный ремонт и замену изношенной инфраструктуры. Но в большинстве случаев никто этих ремонтов не делает. Посмотрите на наши хрущевки, которые давно отработали свой срок эксплуатации и фактически разваливаются на глазах. Часто власти проводят капитальный ремонт пятиэтажек, прокладывают новые трубопроводы и меняют канализацию в этих районах? А ведь мы всем миром платили и продолжаем платить деньги за такие работы.
Проект Жилищного кодекса навязывает жителям многоэтажек в собственность дома, и люди уже за свой счет должны ремонтировать крыши, подъезды, менять трубы, проводку и так далее. Заметьте, о деньгах, что собирались на протяжении десятилетий, чиновники и депутаты предпочитают не вспоминать.
Да, в законодательстве есть норма о том, что перед передачей дома на баланс ОСМД власти должны принять участие в его ремонте. Ни в местном, ни в государственном бюджетах деньги на эти цели почти не выделяются, поэтому зачастую данная законодательная норма не подтверждается финансово и не выполняется.
На мой взгляд, создание ОСМД в старом доме без предварительного получения хотя бы бюджетных финансовых гарантий проведения ремонта, — огромный риск. Как только государство сбросит дом на баланс ОСМД, оно тут же о нем забудет. С этого момента протекающая крыша, проржавевшие трубы теплоснабжения и выбитые окна в подъездах — личные проблемы жильцов.
Более того, новый Жилищный кодекс создает прекрасные возможности для отнятия квартир. Например, в ОСМД есть злостные неплательщики, из-за чего задолженность перед управляющей компанией постоянно растет. В какой-то момент частный жэк обращается в суд и получает в качестве компенсации имущество ОСМД. А это ваш дом!
По моему мнению, для того чтобы комплексно и безопасно для людей решить вопрос передачи жилого фонда в собственность гражданам, государству необходимо принять ряд защитных мер. Во-первых, должны быть созданы целевые государственные страховые фонды. Во-вторых, определены источники финансирования и введены специальные амортизационные отчисления в эти фонды, но под жестким контролем государства. И только после того, как будет капитально отремонтирован дом (заменены трубы, канализация, проводка, окна), можно говорить о возможности передачи строения на баланс ОСМД. Но еще более важно устранить из проекта Жилищного кодекса нормы, угрожающие праву собственности человека на квартиру.
Читайте нас в Facebook
