Почти каждый второй украинец, по данным опроса компании Research & Branding Group, мечтает переехать жить за границу. У желающих эмигрировать разные цели и планы, но все они объединены желанием жить лучше. Бесспорно, лучшую жизнь приятнее и правильнее строить на родине. Но для тех, кто все же решился на этот сложный шаг, «ФАКТЫ» публикуют серию материалов о способах выехать, найти себя и справиться с трудностями жизни в чужой стране.
Не секрет, что Украину и Чехию связывают крепкие исторические узы. Многие наши сограждане живут и работают в этой стране. Поэтому чешская недвижимость пользуется большой популярностью у украинцев. В Чехии прекрасно развита бытовая инфраструктура, причем она одинаково качественная как в больших, так и в маленьких городах. Отличные дороги, четкая работа транспорта, прозрачность законов, хорошее, недорогое, а в некоторых случаях и бесплатное образование, неплохие заработки для иностранцев — все это привлекает наших соотечественников. Кроме того, в Чехии практически нет уличной преступности. Естественно, многие украинцы предпочитают вкладывать свои сбережения в чешскую недвижимость, покупая дома и квартиры для себя или своих детей. Рассказать об особенностях приобретения жилья в этой стране «ФАКТЫ» попросили Ивана Шевчука — украинца, уже много лет живущего в Чехии и оказывающего юридические и риелторские услуги нашим согражданам.
— Иван, имеют ли иностранцы, купившие в Чехии жилье, какие-то льготы, преимущества? Например, это дает им право получить гражданство или вид на жительство?
— Нет. Законодательством такие преференции не предусмотрены. Наличие недвижимости в Чехии у гражданина другой страны не гарантирует ему даже получения полугодовой или годовой шенгенской мультивизы, а тем более — вида на жительство. Хотя неофициально служит одним из плюсов при рассмотрении его заявления.
— Нужно украинцу получать от чешских властей разрешение на покупку недвижимости?
— Никаких специальных разрешений не требуется, даже для приобретения земли. Но чешские власти тщательно проверяют все документы иностранцев. Особенно настороженно относятся к людям с криминальным прошлым. Подтверждение отсутствия судимости иногда требуют не только при оформлении визы, но и при покупке жилья. Поэтому желательно заранее получить такую справку.
— Иностранцы могут покупать любую недвижимость?
— В общем-то, да. Но есть некоторые нюансы.
— Какова процедура купли-продажи недвижимости в Чехии?
— Для начала хочу отметить, что до мая 2009 года иностранец мог оформить приобретенную недвижимость только на юридическое лицо, то есть после открытия фирмы в Чехии. Но когда Чехия присоединилась к Евросоюзу, вступили в силу международные нормы, согласно которым страны — члены ЕС не имеют права ограничивать иностранцев в покупке недвижимости на своих территориях. Поэтому с 1 мая 2009 года порядок изменился. Сейчас недвижимость могут приобретать и физические лица.
Главный плюс новых правил в том, что квартира или дом, купленные на физическое лицо, становятся его личной собственностью, а значит, их можно продавать и сдавать в аренду без коллективного решения всех учредителей фирмы. К тому же такую недвижимость нельзя потерять в случае банкротства или финансовых проблем компании, открытой иностранцем в Чехии.
Впрочем, новый порядок имеет и ряд минусов. Во-первых, оформить покупаемую недвижимость можно только на одного человека либо супружескую пару. Другие люди, например дети или внуки покупателя, не имеют права стать вместе с ним владельцами жилья. Во-вторых, иностранцу, если у него нет собственного бизнеса в Чехии, крайне сложно получить ипотечный кредит в местном банке. Выходит, чтобы эту проблему решить, придется все же регистрировать юридическое лицо. Кстати, в случае оформления недвижимости на фирму все ее соучредители и члены их семей могут рассчитывать не только на мультивизы, но и на более лояльное отношение чешских властей при получении вида на жительство.
Ну, а теперь о самой процедуре купли-продажи. Она проходит в несколько этапов. Первый — поиск и выбор квартиры или дома. Чтобы долго не «блуждать» по сайтам, лучше сразу связаться с профессиональным риелтором. Это может быть представитель украинской или чешской фирмы, частный брокер или грамотный юрист, но без помощи специалиста вам не обойтись.
Опустим процесс выбора объекта, хотя отмечу, что сейчас есть возможность осматривать недвижимость даже удаленно, находясь в Украине. Современные технологии это позволяют. Но я все же рекомендую съездить в Чехию.
Процедура покупки для иностранцев почти такая же, как для местных жителей, и проходит в несколько этапов. Разница лишь в более тщательной проверке документов и платежеспособности человека, приехавшего из-за рубежа. Выбрав квартиру, покупатель вносит залог, составляющий обычно от 5 до 10 процентов стоимости объекта. Одновременно подписывается резервационный договор, в котором указываются подробности будущей сделки, а также условия возможного отказа от нее и санкции на случай нарушения договора. Если продажа не состоится по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и платит штраф, размер которого внесен в договор, а если по вине покупателя, то задаток не отдается.
Кстати, на этом этапе покупатель имеет право проверить юридическое состояние выбранной им недвижимости. В Чехии получить такую информацию просто. Для этого достаточно либо зайти на сайт Кадастра недвижимости, либо обратиться в эту организацию лично и получить выписку. В документе указывается, кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и многое другое.
Сразу после заключения договора о резервации объекта обязательно оформляется договор о депозите, который определяет порядок перечисления денег. По этому документу сумма, равная стоимости недвижимости, за вычетом резервационного взноса, будет храниться на отдельном депозитном счете и может быть переведена на счет продавца только после переоформления права собственности либо завершения регистрации. Хранителем депозита выступает банк, агентство недвижимости или адвокат. Договор о депозите подписывают покупатель, продавец и хранитель средств, после чего покупатель переводит необходимую сумму на счет.
Следующий этап — это заключение договора купли-продажи недвижимости. Как и в Украине, его подписывают продавец и покупатель в присутствии нотариуса, заверяющего документ. Хочу отметить, что договор заключается на чешском языке, но по желанию покупателя может быть переведен в письменном виде на украинский или русский язык в Организации судебных переводчиков.
После заключения основного договора купли-продажи риелтор или юрист, сопровождавший сделку, составляет заявление о переоформлении права собственности. Оба документа отправляются в Кадастр недвижимости для государственной регистрации.
Покупатель получает ключи от квартиры либо в момент подписания договора купли-продажи, либо уже после госрегистрации сделки. Все зависит от того, какие условия были записаны в документе. Но в любом случае полноправным владельцем он станет только после регистрации договора в Кадастре недвижимости. Во время регистрации на оборотную сторону договора купли-продажи ставится печать. При желании покупатель, заплатив 4 евро, может заказать в кадастре выписку о праве собственности.
Хочу отметить, что продавец получает деньги только после полного и окончательного перехода права собственности покупателю. Хранитель депозита убеждается в смене владельца, прочитав информацию на сайте Кадастра недвижимости, после чего перечисляет на счет продавца необходимую сумму за вычетом налога на переход права собственности. Этот порядок исключает возможность мошенничества.
— Таков порядок покупки любой недвижимости в Чехии? Ведь вы говорили, что есть нюансы.
— Нюанс состоит в том, что далеко не все жилье после приобретения становится полноценной частной собственностью покупателя. Это касается квартир в кооперативах. Такое жилье, как правило, стоит на 15—20 процентов дешевле, поэтому пользуется повышенным спросом. Но фактически покупатель не приобретает недвижимость в собственность, а берет ее в долгосрочную аренду, для чего с кооперативом подписывается договор. Поэтому для осуществления в дальнейшем любых операций с такой квартирой (сдача в аренду, реконструкция, ремонт) потребуется разрешение кооператива. Но если вы все же решили купить подобное жилье, то необходимо внимательно изучить устав организации и строго придерживаться его, поскольку даже из-за задержки коммунальных платежей кооператив может расторгнуть с арендатором договор и отказать в членских правах.
— Иностранец имеет право купить землю?
— Да, но не любую. Если участки под застройку он вправе покупать без ограничений, то приобрести сельскохозяйственную землю можно, только оформив ее на юридическое лицо. То есть придется открывать в Чехии фирму.
— В этой стране продают жилье за наличные?
— Нет. Принято рассчитываться с помощью банковского перевода. Поэтому покупателю придется открыть личный счет в чешском банке. Процедура простая и занимает полчаса. Для открытия счета на него достаточно положить всего 10 евро. При этом требуется предъявить заграничный паспорт и любой другой документ с фотографией, например водительские права. На этот счет нужно будет перевести сумму, необходимую для совершения сделки.
— Сколько стоит оформление сделки купли-продажи?
— Налог на переход права собственности составляет 3 процента от оценочной стоимости недвижимости либо от суммы сделки. Комиссионные агентству колеблются в пределах 3—5 процентов, и зачастую их платит покупатель. Также необходимо внести госпошлину при регистрации права собственности в Кадастре недвижимости — около 20 евро. Еще оплачиваются нотариальные услуги — 2—3 евро за одну подпись, но эти расходы обычно включены в комиссионные агентства.
— Содержать жилье в Чехии дорого?
— Кому как. Во-первых, ежегодно нужно платить налог на недвижимость. Он зависит от площади и местоположения жилья и составляет в среднем (на обычные квартиры) от 25 до 50 евро в год. Например, за стометровую квартиру в Праге придется платить чуть больше 30 евро в год. В других городах налог на аналогичный объект будет заметно меньше.
Во-вторых, есть коммунальные платежи, включающие плату за электроэнергию, воду, отопление, а также взносы в специальный фонд — на содержание придомовой территории, текущий ремонт здания, в том числе замену окон, стояков водоснабжения и так далее. Обычно в фонд идет половина месячной платы за жилье. Владельцу квартиры площадью 70 квадратных метров «коммуналка» обходится примерно в 160—200 евро в месяц.
— Но как иностранцу платить за содержание жилья, следить за ним, если он большую часть года проводит на родине?
— Можно воспользоваться услугами местной управляющей компании. Заключается договор, в котором указываются ее обязанности, стоимость и сроки оказания услуг, ответственность и реквизиты сторон… Компания вносит коммунальные платежи, налоги, ищет квартирантов и решает все текущие вопросы при сдаче жилья в аренду. Стоимость услуг управляющей компании зависит от ее обязанностей. Например, владелец жилья выплачивает компании 15 процентов дохода от аренды и отдельно вносит подоходный налог. Он составляет 17 процентов и платится обязательно при сдаче недвижимости в аренду. Я настоятельно не рекомендую пытаться уклониться от уплаты налогов, так как в Чехии за это строго наказывают.
— Какое жилье пользуется наибольшей популярностью у украинцев?
— Чаще всего они покупают недвижимость в Праге и Карловых Варах. Но в этих городах самые высокие цены. Причем разница в стоимости жилья в Праге и небольших провинциальных городах огромная. Например, за однокомнатную квартиру в столице придется заплатить в среднем от 120 до 140 тысяч долларов, а такое же жилье в нескольких десятках километров от Праги обойдется в 30—35 тысяч долларов.
Если говорить о Праге, то на вторичном рынке можно выделить три основные группы жилья. Первая — это квартиры в старинных домах, построенных в 18—19 веках, без капитального ремонта. Вторая — квартиры в кирпичных домах 30—50-х годов прошлого века. Их отличает хорошая звукоизоляция и долгий срок службы. Третья группа — панельные дома времен социализма. Они имеют те же проблемы, что и украинские «чешки», — низкое качество звукоизоляции, использование ДСП или пластиковых панелей в санузлах.
Но стоит учесть, что в большинстве домов на вторичном рынке сделан добротный капитальный ремонт, включающий внешнее утепление здания, реконструкцию фасада, установку современных окон, ремонт подъездов, замену лифтов, полную замену систем водоснабжения и канализации, модернизацию системы отопления. Хотя в Праге, особенно в историческом центре, все равно часто возникают проблемы с муниципальными системами водоснабжения и канализации. Ведь город старый, и плотность застройки очень высокая.
26713Другие материалы спецпроекта «ФАКТОВ» «Зарубежье» читайте здесь
Читайте нас в Facebook
