Почему жильцам многоэтажек навязывают абонплату за жилищно-коммунальные услуги?
Вступивший в силу Закон «О жилищно-коммунальных услугах» существенно меняет порядок взаимоотношений между владельцами квартир и компаниями, обслуживающими многоквартирные дома либо предоставляющими различные жилищно-коммунальные услуги. Ранее «ФАКТЫ» уже рассказывали об основных нормах этого закона, однако, до его официального опубликования у специалистов оставалось много вопросов. Дело в том, что в процессе принятия данного закона велись горячие споры между депутатами. В результате в первоначальный вариант законопроекта было предложено внести 543 поправки, причем многие из них вносились с голоса. Поэтому до момента официальной публикации документа было не ясно, какие из предложенных изменений попадут в окончательный вариант закона. Так каких же изменений ждать миллионам жителей многоквартирных домов уже в ближайшее время? Об этом «ФАКТАМ» рассказал директор Ассоциации управителей многоквартирными домами и Украинского института анализа и менеджмента политики кандидат юридических наук Андрей Никончук.
— Насколько отличается законопроект, поданный на рассмотрение парламента, от уже принятого и опубликованного закона?
-- Как ни странно, учитывая количество предлагавшихся в процессе рассмотрения законопроекта поправок, окончательный вариант закона не сильно отличается от первоначального. Хотя различия все же есть. Например, депутаты понизили размер пени, взимаемой за просрочку коммунальных платежей. Ее установили на уровне 0,01 процента вместо ранее предлагавшихся 0,1 процента за каждый день просрочки платежа. Кроме того, депутаты внесли в закон много уточнений.
— Одной из резонансных норм закона является введение абонплаты за коммунальные услуги. В каких случаях и при каких взаимоотношениях поставщика и потребителя услуг будет начисляться абонплата?
— Для начала хочу пояснить читателям, что широко используемый термин «абонплата» на самом деле в законе называется «плата за абонентское обслуживание» или, иными словами, расходы на обеспечение процесса заключения договоров. Но суть нового платежа не меняется, поэтому и термин «абонплата» мы будем использовать для общего удобства.
Абонплата будет начисляться в том случае, если между поставщиком и потребителем заключен индивидуальный договор. Фактически это оплата за счет жильцов содержания всей абонентской службы поставляющей компании, призванной общаться с огромным количеством людей, с которыми будут заключены индивидуальные договоры.
Сразу хочу отметить, что новый Закон «О жилищно-коммунальных услугах» предусматривает две формы договорных взаимоотношений между жильцами многоквартирных домов и компаниями, предоставляющими им различные услуги. Это коллективный или индивидуальный договор.
Коллективное потребление или коллективный договор подразумевают, что подписантом со стороны потребителей выступает общество совладельцев многоквартирного дома (ОСМД. — Авт.) или выбранное жильцами уполномоченное лицо либо управитель. Исходя из переходных положений закона, до 10 декабря 2018 года люди должны определиться, какая именно форма управления их общей собственностью, то есть многоквартирным домом и придомовой территорией, их больше устраивает. Если жильцы этого не сделают, то они будут обязаны заключать индивидуальные договоры или же с ними эти договоры заключат. Данный документ подписывается между каждым отдельным собственником квартиры или нежилого помещения, то есть потребителем, и поставщиком услуги. Для примера возьмем поставщика тепла (для столицы это «Киевэнерго»). Так вот, абонплата будет начисляться за услуги, предоставленные «Киевэнерго» конкретному потребителю на основании индивидуального договора.
— Какова будет методика расчета и начисления абонплаты?
— Пока неизвестно, так как согласно законодательству Кабинет министров Украины в шестимесячный срок с момента вступления закона в силу должен определить граничный размер такой абонплаты.
— Как жильцы могут объединиться для заключения коллективного договора, если в доме не создано ОСМД?
— Как я уже упоминал, остается два варианта: нанять управителя либо выбрать некое уполномоченное лицо из числа жильцов дома. Что касается управителей, а точнее «менеджеров (управителей) жилого дома (группы домов)», то пока не совсем понятно, кто это и как они должны работать. В существующих законодательных актах говорится, что это юридическое лицо или физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, который имеет право заниматься такой деятельностью.
В целом закон вводится в действие через полгода после 10 декабря 2017 года. В течение этих шести месяцев Кабмин должен разработать нормативно-правовые акты, направленные на реализацию закона. То есть в ближайшие полгода правительство обязано определить, каким именно критериям должен отвечать управитель, каковы его обязанности и права, разработать порядок профессиональной аттестации таких специалистов. Фактически официально появится новая профессия. А к началу 2019 года, когда Закон «О жилищно-коммунальных услугах» заработает в полную силу, такие специалисты уже должны пройти обучение, получить разрешение и предлагать свои «услуги по управлению многоквартирным домом и придомовой территорией». Соответственно жильцы смогут большинством голосов нанять того или иного менеджера по управлению многоквартирными домами.
Время покажет, удастся ли обеспечить рынок достаточным количеством управителей к началу 2019 года. Однозначно могу сказать, что если таких специалистов окажется недостаточно или жильцы домов, где не созданы ОСМД, не смогут объединиться для выбора управителя либо уполномоченного представителя, то услуги теплоснабжения и водоснабжения будут предоставляться исполнителями по индивидуальному договору, который не предусматривает обслуживание внутридомовых сетей.
К коллапсу это не приведет, так как в подавляющем большинстве домов такие работы заложены в тариф по содержанию домов и придомовых территорий действующих коммунальных жэков или частных управляющих компаний. Однако люди не смогут делать осознанный выбор. Ведь теперь у них появилось право выбора, как и в каком формате строить систему коммунальных взаимоотношений в своем многоквартирном доме.
Хочу отметить, что в Украине и сейчас успешно работают управляющие компании в сфере ЖКХ, но это результат договорных отношений с жильцами каждого конкретного дома. Теперь же государство хочет создать единые правила игры для всего рынка.
— Кто может быть уполномоченным лицом, выступающим от имени жильцов при заключении договоров с поставщиками услуг?
- Таким уполномоченным лицом может быть собственник многоквартирного дома, управитель, уполномоченный орган управления ОСМД, правление жилищно-строительного кооператива, другое физическое или юридическое лицо, уполномоченное решением сособственников либо уполномоченного органа управления ОСМД.
Эта форма подразумевает, что жильцы дома самостоятельно, большинством голосов выбирают своего представителя, который от их лица получит право заключать коллективные договоры. Хочу отметить, что в Законе № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» содержатся нормы о принятии жильцами дома коллективного решения, в котором будет высказано мнение большинства собственников жилья.
Важно помнить, что такое большинство формируется не количеством людей, а размером находящейся в их собственности жилплощади.
То есть в случае, когда речь идет о выборе уполномоченного лица для заключения договора о предоставлении коммунальных услуг, коллективное решение считается принятым, если под ним подписались собственники больше 75 процентов площади помещений многоквартирного дома. Исходя из анализа этих двух законов, получается, что намного проще все-таки будет создать ОСМД или выбрать для этого управителя, так как для принятия этих решений нужно набрать больше 50, а не 75 процентов площади. Что существенно меньше и проще! Так или иначе, если в доме потенциал для объединения людей есть, то сделать это удастся, а если нет — то ситуация не изменится.
Хочу отметить: это не значит, что все голоса за выбор конкретного уполномоченного лица должны быть получены непосредственно на общем собрании. Упомянутый закон предоставил новую форму получения голосов большинства — так называемые опросные листы. Например, минимум трое сособственников проявили инициативу и провели общее собрание, на котором не получилось собрать большинство, так как многие жильцы просто не пришли. Тогда инициативная группа в течение 15 дней после собрания имеет право путем обхода квартир, опроса, заполнения в установленной форме опросных листов все-таки добрать недостающие голоса под протокол общего собрания. Потом суммируются данные по голосованию на собрании и подписи из опросных листов. Получив таким образом большинство, вы можете выбрать в своем доме уполномоченного, который станет представлять коллективные интересы жильцов. Тогда и абонплату в вашем доме поставщики не будут иметь права начислять.
Кстати, выбор управителя происходит абсолютно по той же процедуре, разница лишь в необходимом количестве голосов для принятия соответствующего решения.
— А не получится ли, что сейчас Кабмин пропишет новый порядок таким образом, что большинство домов останутся в управлении все тех же постсоветских жэков?
— Все может статься, и как бы Кабмин это не прописал, именно такой ситуация и останется в первое время. Но потом начнет действовать рынок и его элементы — спрос, предложение, цена, конкуренция. Хотя никто ведь не запрещает жэкам продолжать работу по новым правилам. Не забывайте, что жэк -- это юридическое лицо, и он сможет стать управителем, только если в его штате будет официально числиться хоть один сотрудник, аттестованный для ведения такой деятельности. Я уверен, что поначалу многие жэки останутся на рынке, обучив хотя бы одного своего сотрудника. Однако вскоре жэкам придется конкурировать с возрастающим количеством молодых амбициозных управителей, которые со временем смогут предложить людям гораздо более выгодные условия для эффективного управления их общей собственностью.
И самое главное, новые управители смогут найти общий язык с сособственниками и, что немаловажно, будут их воспринимать как тех, от кого зависит, станет управитель работать и зарабатывать или нет.
В то же время, если жильцы будут постоянно менять управителей, то это точно положительно не скажется на уровне обслуживания их дома. Так что здесь должна быть золотая середина. И немаловажную роль сыграет как раз механизм принятия коллективного решения. Ведь не секрет, что в каждом социальном организме, и многоквартирный дом не исключение, всегда есть категория людей, которым что-то не нравится. Но теперь, чтобы заменить жэк на управителя или произвести смену управителей, надо для начала объединить вокруг себя единомышленников, и в количестве, достаточном для принятия соответствующего решения. Это будет называться демократия в отдельно взятом многоквартирном доме.
Более того, я уверен, что уже в начале следующего года начнется повсеместный процесс подготовки коммунальных жэков и их имущества к приватизации. На их основе будут возникать частные компании, которые станут переманивать к себе из коммунальных жэков квалифицированных специалистов, тех же сантехников, электриков, дворников, кровельщиков. То есть возникнет конкуренция. Кроме того, в борьбе за клиентов управляющим компаниям придется предлагать обоснованные цены на свои услуги.
3320О том, как будет происходить заключение индивидуальных договоров между жильцами многоэтажек и поставщиками тепла и воды, а также о новшествах в порядке начисления платы за жилищно-коммунальные услуги, читайте в следующей статье на нашем сайте или в газете «ФАКТЫ».
Читайте нас в Facebook
