Недавно после необычайно долгого заседания, ночью, парламент таки принял закон, призванный открыть в Украине рынок земли. Если этот документ будет подписан президентом, то в силу он вступит не осенью нынешнего года, как планировалось ранее, а только летом 2021 года. Согласно закону, собственниками сельскохозяйственной земли в Украине не могут быть компании, которыми владеют граждане России, а также состоящие в террористических организациях. Распространяется запрет и на компании, находящиеся в собственности иностранных государств, офшоров, или же те, бенефициаров которых невозможно установить. Откажут в продаже земли и юридическим лицам, зарегистрированным в странах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем, и компаниям, находящимся под санкциями. А вот кто точно сможет свободно продавать и покупать землю, так это граждане Украины. Но возникает немало вопросов, как это будет происходить и какие есть нюансы в процессе купли-продажи.
«Расчет при купле-продаже земли можно проводить только в безналичной форме»
Для начала стоит выяснить, какая именно земля подпадает под действие нового закона, а каких участков закон не касается?
«Под действие нового закона подпадают земли сельскохозяйственного назначения, — сообщила „ФАКТАМ“ советник юридической компании CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Наталья Кушнирук. — А именно: земли, которые предоставлены для производства сельхозпродукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельхозпродукции, или земли, предназначенные для этих целей».
Однако есть и определенные ограничения.
«После вступления в силу с 1 июля 2021 года Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» действительно можно будет отчуждать, то есть покупать и продавать земельные участки, отнесенные к категории земель сельхозназначения, — рассказала «ФАКТАМ» партнер юридического агентства «Абсолют», адвокат Ирина Земляная. - Но при этом запрещается отчуждение:
* земельных участков государственной и коммунальной собственности;
* земельных участков, расположенных на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя, кроме передачи их в наследство;
* земельных участков, расположенных ближе 50 км от госграницы Украины (кроме госграницы, которая проходит по морю).
* земельных участков товарного сельскохозяйственного производства, земельных паев от физического к юридическому лицу".
Возникает вопрос: а как продавец сможет выставить свой участок, например, земельный пай, на продажу и где покупателю искать информацию?
«Закон не ограничивает владельцев определенной обязательной процедурой выставления на продажу земельных участков, — сообщила Наталья Кушнирук. - Единственное условие закона — расчет по договорам купли-продажи только в безналичной форме. На практике реализация земельных участков не будет отличаться от продажи квартиры или здания».
Хотя некоторые нюансы все же есть.
«Купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на ее приобретение, — уточнила Ирина Земляная. — Так, владелец, который продает землю, обязан письменно уведомить арендатора участка об условиях продаж и предложить арендатору приобрести участок. В случае отказа или игнорирования письма в течение 30 календарных дней с момента направления владелец земли может продать ее другому лицу.
Для того чтобы найти покупателя, можно обратиться к риелтору, разместить информацию на сайтах объявлений. Закон определяет, что заключаются гражданско-правовые соглашения (например, договор купли-продажи земельного пая) в общем порядке: нужно обратиться к нотариусу и нотариально удостоверить договор-купли продажи земли".
«Отсутствие кадастрового номера является основанием для отказа в удостоверении договора купли-продажи участка»
Чтобы подготовиться к продаже участка, его владельцу нужно знать, какие документы необходимы для сделки купли-продажи.
«Наиболее распространенной формой перехода права собственности на землю является договор купли-продажи земельного участка, — отметила Земляная. — Обязательным условием заключения сделки, как и всех сделок с недвижимостью, является нотариальное оформление договора отчуждения. Подтверждает приобретение земли — государственный акт о праве собственности на земельный участок. Кроме этого документа, от продавца может понадобиться проект отвода участка. Он определяет границы земли, координаты участка, юридические основания получения права собственности продавцом, ограничения.
В перечень документов, необходимых для нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в частной собственности физического лица, включаются:
* паспорт и идентификационный код продавца и покупателя; свидетельство о регистрации или расторжении брака (при наличии), нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора — как со стороны продавца, так и со стороны покупателя;
* доверенность, если от имени физического лица действует представитель;
* правоустанавливающий документ на землю, в частности государственный акт на право собственности на земельный участок;
* справка об отсутствии (наличии) ограничений (обременений) по данным Государственного земельного кадастра;
* справка об отсутствии (наличии) на земельном участке жилого дома, других зданий или сооружений;
* отчет об экспертно-денежной оценке земельного участка;
* документ об уплате продавцом налога на доходы физических лиц;
* выписка из Государственного реестра земель (поземельной книги) — предоставляется территориальным органом Госгеокадастра и действительна в течение трех месяцев с момента выдачи.
Нужно помнить, что существенным условием договора купли-продажи земельного участка является наличие кадастрового номера. В случае его отсутствия (а такое возможно, если государственный акт старого образца) присвоением номера занимается территориальный орган Госгеокадастра. Отсутствие кадастрового номера является основанием для отказа в удостоверении договора купли-продажи земли.
Нотариус может потребовать дополнительные документы, поэтому рекомендуем перед заключением договора купли-продажи согласовать перечень документов, необходимых для проведения сделки", — подытожила Земляная.
В следующей статье «ФАКТЫ» расскажут, как и где будет происходить купля-продажа земли, какие документы подтверждают совершенную сделку и как убедиться в их подлинности, а также о том, в каких случаях земля может быть изъята у владельца.
Стоит напомнить, что принятие закона о рынке было одним из главных требований Международного валютного фонда для предоставления Украине финансовой помощи. В НБУ уверены, что после получения очередного транша от МВФ курс гривни удастся стабилизировать.
2399Читайте нас в Facebook
