Строительный бум в Киеве: почему 120 лет назад все закончилось банкротствами

В 1901 году многие киевские домовладельцы, производители кирпича, кредитные учреждения вкусили горькие плоды кризиса, который наступил вслед за годами строительного бума.

Владеть доходным домом было выгоднее, нежели акциями

Для украинских бизнесменов сейчас достаточно типичным стало вложение свободных средств в недвижимое имущество. Считается, что это защищает капиталы от инфляции, а в случае удачной конъюнктуры приносит неплохие прибыли. В конце XIX и начале XX века диапазон инвестиций был куда шире: более предприимчивые богачи строили новые предприятия, более инертные просто покупали ценные бумаги и пользовались рентой. Оказалось, однако, что владеть доходным домом было выгоднее, нежели акциями или облигациями: фондовый рынок приносил, как правило, от 4 до 6 процентов годовых, тогда как рынок недвижимости сулил в год 9—12 процентов чистой прибыли на помещенный капитал.

Вместе с тем для строительства капитальных зданий требовались суммы, которые в прежние времена было непросто собрать. Даже у солидных чиновников в Киеве годовое жалованье редко превышало 5 тысяч рублей, тогда как доходный дом в 4—5 этажей стоил не менее чем сто тысяч.

Решению этой проблемы помогли коммерческие банки. Целая группа кредитных учреждений специализировалась на ипотеке. Можно было брать долгосрочные ссуды на вполне приемлемых условиях: приходилось платить примерно 7—8 процентов в год (включая и «процент погашения»), что было выгодно для банков, для заемщиков и для города в целом. В карман домовладельцу сперва шла разница между доходом от дома и платежами по займу. По истечении же срока (20—30 лет) кредит оказывался полностью погашенным. Вследствие этого, говоря словами тогдашнего фельетониста, ссуды можно было брать дотоле, «пока у банка хватит кредитного терпенья, а у вас строительного хотенья».

Благоприятные факторы привели к тому, что в 1890-х годах новые киевские здания вырастали как грибы после дождя. За короткое время кварталы, которые раньше состояли из малоэтажных домишек, плотно заполнились доходными новостройками. Город приобретал европейский лоск. Налоги на недвижимость шли в муниципальную кассу и содействовали благоустройству улиц, тротуаров, парков и скверов.

Население заметно увеличилось. В Киеве появлялись многочисленные конторы бизнесменов, новые учебные заведения, больницы, театральные залы…

Часть средств домостроительного общества Михаил Меринг решил вложить в другие коммерческие проекты

Но, на беду, тогда еще никто не просчитывал экономическую стратегию строительного бизнеса, не выстраивал графики спроса и предложения на жилье. Расчет был прост: одалживать, вкладывать, строить как можно больше. Опасность перепроизводства не была своевременно учтена. И в начале ХХ века наступило горькое похмелье. Если перед этим возведение доходной недвижимости выглядело как строительная лихорадка и в городе, что ни год, вырастало по двести и больше кирпичных зданий, то после 1901-го этот показатель резко упал. На то же время пришелся спад и в других отраслях экономики. Наступил кризис.

Одним из наиболее эффектных строительных проектов в Киеве на исходе XIX столетия было освоение так называемой усадьбы Меринга. Известный киевский профессор-медик Федор Меринг, скончавшийся в 1887 году, оставил своим детям участок в самом центре города, между Крещатиком и Банковой, площадью свыше 10 гектаров. У профессора не было желания обращать свое имение в строительную площадку. Он довольствовался на всем этом пространстве лишь несколькими домами, а остальное место занимали уютный домашний парк, фруктовый сад, огород, пруд с купальней…

Однако наследники решили обречь усадьбу на застройку как можно большей площади и этажности. Было создано акционерное Киевское домостроительное общество. Его председателем выбрали сына профессора — Михаила Меринга. Общество выкупило у наследников всю усадьбу за 1,8 миллиона рублей (из расчета 3600 акций по полтысячи за каждую). Затем оно разделило усадьбу Меринга на отдельные участки и уже от себя начало их распродавать, а отчасти застраивать самостоятельно.

На территории усадьбы заранее распланировали кварталы, проложили четыре новые улицы, разбили Николаевскую площадь (ныне площадь Ивана Франко). Строительство закипело. Новостройки поражали пышностью и красотой отделки. Самыми яркими их образчиками стали громадная гостиница «Континенталь» на улице Николаевской (ныне Архитектора Городецкого), сразу признанная лучшей в городе, а также театральное здание, немедленно арендованное известным антрепренером Соловцовым. Причем и «Континенталь», и Театр Соловцова домостроительное общество собиралось оставить за собой. Ведь особо престижная недвижимость должна была приносить особо крупные доходы, к удовольствию держателей акций.

Киевляне дивились перевоплощению архаичной усадьбы: новые кварталы, казалось бы, воплотили в себе европейский идеал — «киевский Париж». Логика событий сулила акционерам солидные дивиденды. Но… на деле случилось иное.

Читайте также: Территорию нынешнего парка Шевченко спас от неминуемой застройки бразильский император

Знаменитый государственный деятель царской России Сергей Витте, знавший Михаила Меринга и его отца, рассказывал в мемуарах: «Я помню, старик Меринг, который был в высокой степени почтенным человеком, говоря со мной о сыне, крайне сожалел: он говорил, что из сына его ровно ничего не выйдет, что, будучи отличным математиком, сын его не хочет быть профессором, не хочет держать экзамен на доцента по астрономии, что у него характер игрока, что, несомненно, он со своим характером кончит дурно, потому что по натуре он игрок». Как показали события, этот печальный прогноз оправдался. Распоряжаясь средствами домостроительного общества, Михаил Меринг позволил себе вложить часть их в другие коммерческие проекты, которые казались ему выгодными, одалживал с той же целью немалые деньги со стороны. Пока длился строительный бум, действовал эффект «пирамиды» — недочеты сразу компенсировались вкладами новых акционеров. Но с наступлением кризиса «пирамида» рухнула. В 1901 году Мерингу пришлось отвечать по многочисленным долговым претензиям, и активы домостроительного общества перешли в руки кредиторов. Домостроительное общество пришлось ликвидировать. Акционеры получили назад свои паи, но их надежды на выгодное помещение средств улетучились.

Недостроенное здание по проекту Шимана на углу Владимирской и Прорезной было продано с аукциона для покрытия долгов

В небольшой серии открыток киевского издателя Дмитрия Маркова «Красивые здания», выпускавшейся в начале прошлого века, заметное место занимает изображение роскошного дома на углу Владимирской и Прорезной улиц. Пышно отделанные стены и стройная башня сразу обращают на себя внимание.

Когда-то здесь, вблизи древних Золотых ворот, располагалась городская усадьба помещика Андрея Тарновского, представителя семьи известных меценатов и коллекционеров украинской старины. Но в 1899 году ее приобрел другой родовитый домовладелец — Николай Григорович-Барский. Год спустя он подарил участок своему сыну, торговцу охотничьим оружием Петру Григоровичу-Барскому. И на угловом участке развернулось грандиозное строительство. По проекту архитектора Карла Шимана в течение весны — осени 1900 года здесь вырос вчерне (без окончательной отделки) новый дом, считавшийся по тем временам самым высоким жилым зданием Киева. Его высота от цоколя до верхушки башни составила более 40 метров.

В 1901-м требовалось еще завершить декоративное оформление в модном стиле ренессанс. Согласно проекту, фасады и интерьеры щедро украшались лепными орнаментами, скульптурами, художественными изделиями из металла. Но Григорович-Барский оказался не настолько богатым, чтобы все это потянуть.

Ему пришлось под залог будущего дома взять несколько займов — в кредитном обществе, потом у купца Сироткина и, наконец, у генерала Саранчова. Впрочем, домовладелец был уверен, что чудо-дом позволит ему быстро разделаться с долгами. Еще в ходе постройки он вступил в переговоры с несколькими купцами на предмет аренды площадей для магазинов, проектируемых на первом этаже.

Однако в разгар строительной лихорадки непомерно выросли цены на стройматериалы и рабочую силу. Раздобытых средств Барскому не хватило. Когда же грянул кризис, то добавочной ссуды взять уже было негде. Незадачливый домовладелец какое-то время ждал чуда, а потом бросил недостроенное здание на произвол судьбы. Оно было продано с аукциона для покрытия долгов. Но вырученной суммы хватило лишь на то, чтобы расплатиться с первыми двумя заимодавцами. Именно Александр Сироткин, держатель второй закладной, и победил на аукционе. Он безбоязненно набавлял цену, понимая, что все заплаченное к нему же и вернется. Что касается генерала Саранчова, то его денежки растаяли как дым…

Купец Сироткин закончил отделку дома, после чего здание признали одной из местных достопримечательностей. Находившееся здесь кафе-кондитерская «Маркиза» упоминается в романе Михаила Булгакова «Белая гвардия». А нынешние киевляне среднего поколения помнят уютный ресторан «Лейпциг» с хорошей немецкой кухней. Теперь, правда, дом-красавец после реконструкции снова пустует.

Едва ли не наиболее очевидные проблемы вследствие строительного кризиса возникли перед владельцами строительных контор, производителями стройматериалов и архитекторами. К примеру, несколько неприятных лет довелось пережить многочисленным производителям киевского кирпича. Если в период строительной лихорадки их продукция шла нарасхват по 20—25 рублей за тысячу штук, то с началом кризиса производство резко упало, а цены снизились до 12—15 рублей за тысячу.

Тем не менее наиболее осмотрительные предприниматели в этом бизнесе избежали разорения. Они загодя создавали для себя нечто вроде стабилизационных фондов. Речь идет о вложениях в их собственную доходную недвижимость. Как ведущие строители-подрядчики Киева (Лев Гинзбург, Лев Кучеров, Павел Алешин), так и крупнейшие производители кирпича (Яков Бернер, Фридрих Михельсон, Лазарь Чернояров) в разгар строительной лихорадки обзавелись крупными домами. Это давало им возможность удержаться на плаву даже при полном штиле в домостроении. Как раз тогда, когда доходы от строительного бизнеса приближались к нижней отметке, рост населения вновь подогревал спрос на жилье — и арендная плата начинала увеличиваться.

Отдельные наиболее успешные архитекторы также пытались стать домовладельцами, но не всем это удалось. К примеру, способный зодчий немецкого происхождения Мартин Клуг в 1900 году построил в кредит четырехэтажный доходный дом на улице Мариинско-Благовещенской (Саксаганского), 96 и взялся за возведение столь же крупного флигеля. Увы, кризис лишил его стабильных заработков, так что в декабре 1901-го бедняга Клуг разъяснял официальному представителю кредиторов, вчинивших ему иски: «Я закладывал мои дома, по наступлении срока приходилось доставать деньги под новую закладную, чтобы погашать старую закладную, платил куртажи и проценты каждый раз, и кончилось тем, что дома остались за банком… Теперь я живу только с того, что зарабатываю. У жены моей тоже ничего нет: что было — давно продано».

Для архитекторов того времени более надежной гарантией стабильности были штатные должности. Губернские, городские, епархиальные архитекторы, архитекторы-эксперты в кредитных обществах, архитекторы учебных заведений, педагоги получали жалованье безотносительно спада в частной застройке. Одна беда, таких должностей было не так уж много.

Начавшись 120 лет назад, застой в строительных делах затянулся надолго. Инициативу частных застройщиков сковывали общие экономические проблемы, потом участие Российской империи в затяжной японской войне, революционные события… Только с 1909 года строительная активность в Киеве возродилась, и вплоть до начала мировой войны на улицах города опять вырастали многоэтажные дома при содействии городских властей и банков.

Читайте также: Вода в Днепре поднялась более чем на 10 метров: 90 лет назад Киев пережил катастрофическое наводнение

Читайте нас в Facebook

Сделайте «ФАКТЫ»
избранным источником
в Google News