Объединившись в кондоминиум, жильцы могут снизить квартплату или получать за те же деньги дополнительные услуги
Как известно, жизнь украинских горожан всецело зависит от коммунальных служб. Именно они обязаны подавать в квартиры горячую и холодную воду, газ, электричество, отопление, выметать двор, мостить тротуары, одним словом, делать все для того, чтобы жизнь в каменных джунглях современных городов была удобной и комфортной.
Однако хорошо известно, что коммунальные службы, как правило, подходят к выполнению своих обязанностей без особого энтузиазма. Официально это объясняется нехваткой средств из-за того, что многие граждане не платят за жилье. Жильцы в свою очередь пожимают плечами: «За такие услуги еще и платить?» Найти в этом споре правых и виноватых тяжело. Ясно одно -- качество коммунальных услуг в Украине весьма невысоко, а предприятия, оказывающие услуги, влачат жалкое существование.
Впрочем, отныне горожане получили возможность самостоятельно разорвать этот порочный круг и обеспечить себе достойное существование в собственных домах. 4 января нынешнего года был опубликован и одновременно вступил в силу Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов» (на Западе такие объединения называют кондоминиумами). Согласно этому документу, жильцы могут стать владельцами своего дома и самостоятельно, без участия ЖЭКа, вести домовое хозяйство.
Рассказать о том, как создать кондоминиум и какие преимущества получат от этого жильцы, корреспондент «ФАКТОВ» попросил одного из разработчиков закона, первого заместителя председателя Комитета по вопросам социальной политики и труда Верховной Рады Украины Ивана Ткаленко.
«Организацию кондоминиумов нужно начинать с созыва учредительного собрания»
-- Скажите, для чего понадобилось на законодательном уровне создавать совершенно новую, незнакомую нашим гражданам, форму ведения коммунального хозяйства?
-- Главная задача нового закона -- устранить противоречие, которое существует в нашем жилищном хозяйстве. Сегодня большая часть квартир в многоквартирных домах уже приватизирована. Жилье стало собственностью граждан. А дома в целом, вместе с прилегающими участками и коммуникациями, продолжают оставаться в собственности государства.
Хозяева жилья, естественно, желают обеспечить себе достойный уровень жизни. Однако до сих пор они весьма незначительно могли влиять на ведение домового хозяйства. Коммунальные службы не обязаны были советоваться с жильцами относительно обустройства территории, ремонта и содержания коммуникаций. Все эти работы производились по усмотрению коммунальщиков. Жители дома не могли выбирать между разными поставщиками коммунальных услуг и отдавать предпочтение тем, которые выполняют работу лучше и дешевле.
Раньше из такой ситуации выхода не было, поскольку коммунальные службы у нас, как правило, являются монополистами в своих городах. Однако отныне жильцы могут объединиться, получить дом и прилегающий к нему участок в свою собственность и вести хозяйство самостоятельно.
-- Что нужно для того, чтобы организовать объединение совладельцев?
-- Проще всего преобразовать в объединение жилищный кооператив. Ведь управление кооперативом во многом автономно, и органы домового самоуправления уже существуют. Поэтому, согласно закону, достаточно на общем собрании жильцов принять решение о реорганизации кооператива в объединение совладельцев. С этого момента собрание считается учредительным и решает организационные вопросы нового объединения.
В некооперативном доме процесс организации кондоминиума нужно начинать с созыва учредительного собрания. Сделать это может либо нынешний владелец дома (местная власть или предприятие), либо инициативная группа, в состав которой должны входить владельцы не менее трех квартир или нежилых помещений дома.
Не позже, чем за две недели до собрания, инициативная группа должна оповестить о нем всех жильцов дома, либо вручив им приглашения лично под расписку, либо направив приглашение по почте заказным письмом.
Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее 50% владельцев помещений дома либо их полномочных представителей. Все решения на собрании принимаются поименным голосованием. Голоса оформляются письменно: каждый владелец должен лично написать напротив своей фамилии «за» или «против» и расписаться. Решение о создании объединения совладельцев считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей собственников квартир, присутствующих на собрании.
Каждый владелец имеет один голос, независимо от того, сколько помещений и какую площадь он занимает. То есть «новый украинец», купивший целый этаж, имеет такой же голос, как и мать-одиночка, занимающая комнату в полуподвале.
Кроме решения об образовании объединения, учредительное собрание должно принять устав и избрать правление.
«Городские службы не вправе проводить какие-либо работы без согласия кондоминиума на принадлежащем ему земельном участке»
-- Какие права имеет объединение?
-- После создания и оформления объединения совладельцев оно получает в собственность весь жилой комплекс, в который входит не только сам дом, но и земельный участок, на котором он стоит, все сооружения и инженерные сети, расположенные на данном участке.
Отныне никто, кроме самих жильцов, не может распоряжаться этим имуществом. Городские службы не вправе без согласия объединения проводить какие бы то ни было работы на принадлежащем ему земельном участке.
Кондоминиум может самостоятельно заключить договоры с поставщиками всех коммунальных услуг. Что позволит избежать нынешнего монополизма в этой сфере, так как неминуемо появятся новые коммерческие предприятия, которые будут предлагать те же услуги, но более высокого качества. Ведь коммунальное хозяйство во всем мире -- весьма прибыльный бизнес. Например, в Соединенных Штатах в свое время, происходили очень серьезные столкновения за право контролировать вывоз мусора в крупных городах.
Возможно, в недалеком будущем и у нас возникнет конкуренция между поставщиками коммунальных услуг, что наверняка повысит их качество.
-- Все это хорошо. Но даже в кооперативах управление осуществляется в основном активистами-общественниками. А ведь для эффективного ведения хозяйства нужны профессионалы.
-- Закон предусматривает, что объединение имеет право решить этот вопрос по своему усмотрению. Правление может самостоятельно заключить договоры со всеми коммунальными службами и вести все дела объединения. Если желающих этим заниматься не нашлось, то кондоминиум может заключить договор на полное обслуживание дома с управляющим -- любым юридическим лицом, имеющим право на оказание подобных услуг.
В частности, таким юридическим лицом может быть и ЖЭК. Только в этом случае он будет чувствовать себя не полновластным хозяином дома, а нанятым подрядчиком и деньги сможет получить только за реально и качественно выполненные работы. Кроме того, наверняка появятся коммерческие структуры, которые также предложат жильцам свои услуги по полному обслуживанию домов. Это заставит нынешние коммунальные службы повышать качество своей работы, в противном случае их место займут более предприимчивые фирмы, которые ту же работу выполнят качественнее и дешевле.
-- Но ведь вместе с этим может вырасти и стоимость услуг. А нынче многие наши сограждане и так с трудом наскребают денег на квартплату.
-- Сегодняшние коммунальные тарифы довольно высоки, так как в них заложены значительные непроизводительные потери ЖЭКов. Поэтому коммерческие структуры вполне могут работать по этим и даже более низким расценкам.
Также закон устанавливает, что кондоминиумы -- неприбыльные организации, следовательно, они не являются плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС). Поэтому при умелом хозяйствовании объединения в определенных случаях смогут даже понизить квартирную плату или получить за те же деньги дополнительные услуги.
«Объединение совладельцев имеет право подать в суд на жильца, который не хочет платить за квартиру»
-- Государство предоставляет очень многим гражданам льготы по оплате жилья. Теоретически потери коммунальщиков от более низкой оплаты их услуг отдельными жильцами должны покрываться за счет бюджета. Однако зачастую эти деньги так и не поступают. Едва ли частники захотят мириться с такой ситуацией.
-- Действительно, чтобы частные предприятия смогли прийти на рынок коммунальных услуг, нужно коренным образом реформировать систему предоставления льгот и субсидий. Помогать малообеспеченным нужно, но, не пытаясь оказать услугу бесплатно, а выплачивая им адресную помощь на приобретение услуг и товаров.
Ведь при нынешней системе, когда государство дает деньги не льготнику, а тому, кто производит услуги, последний совершенно не заинтересован в качественном выполнении работы.
Например, такая ситуация. Человек получает жилищную субсидию. То есть часть платы за квартиру он вносит сам, а часть за него платит государство. И вот, если в доме два месяца нет горячей воды, то жильцы не обязаны за нее платить. Но за тех, кто получает субсидию, государство свою часть платит по-прежнему. Таким образом, миллионы государственных гривен перечисляются на счета организаций, которые выполняют свою работу не в полном объеме. Получается, что они заинтересованы в том, чтобы не работать. Тогда они получат больше дармовых денег.
В будущем порядок начисления субсидий должен измениться. Деньги станут перечислять не коммунальным предприятиям, а на специальные счета граждан. Тогда жильцы смогут сами распоряжаться своими деньгами и перечислять их тем предприятиям, которые действительно оказывают качественные услуги.
Такая система позволит людям, получающим субсидии или имеющим льготы, быть полноценными членами объединения совладельцев дома и оплачивать коммунальные услуги наравне с другими жильцами.
-- Но довольно большой процент должников составляют люди, которые не платят не потому, что у них нет денег, а из принципа. Получит ли кондоминиум рычаги влияния на таких злостных неплательщиков?
-- Согласно закону, объединение совладельцев имеет право обратиться в суд с имущественными претензиями к жильцу, который не желает уплачивать все определенные законом и уставом объединения платежи, сборы и взносы.
Кстати, закон дает объединению право судиться с отдельными жильцами не только в случае неуплаты за квартиру. Через суд может быть взыскана также компенсация за нанесенный общему имуществу жильцов материальный ущерб.
Думаю, что такой порядок значительно повысит дисциплину платежей. Ведь соседи, честно оплачивающие все услуги, едва ли станут терпеть то, что безропотно сносит государство.
Читайте нас в Facebook
