Как не платить налоги при купле-продаже жилья: советы юристов
В Украине действует немало льгот по уплате налогов. Однако не все граждане могут ими воспользоваться. Как сообщили в Пенсионном фонде Украины (ПФУ), в прошлом году на несколько тысяч сократилось количество тех, кто был освобожден от уплаты так называемого пенсионного сбора, который обычно насчитывается при первой покупке недвижимости. В ПФУ считают, что в последнее время далеко не все украинцы используют свое право не платить налог при покупке жилья, поскольку многие просто не знают о том, что имеют такое законное право. Однако, оказывается, процедура получения этих льгот очень сложная.
«Ты как бы освобожден от налога, но без квитанции о его оплате нотариус сделку тебе не проведет»
В предыдущей статье мы рассказали, какие именно налоги уплачиваются при купле-продаже недвижимости. А теперь стоит конкретизировать, кто и в каких случаях может рассчитывать на льготы при их уплате.
«Действительно, в определенных случаях люди освобождаются от уплаты налогов и сборов, — сообщил «ФАКТАМ» руководитель практики «Земельное право и недвижимость», партнер, адвокат АО «Ассирия» Александр Кодолов. — Так, от сбора в Пенсионный фонд покупатель освобождается, если у него ранее никогда не было в собственности жилой недвижимости. А также если покупатель стоит в очереди на получение жилья как лицо, требующее улучшения жилищных условий.
От уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) продавец освобождается, если соблюдаются следующие условия, причем все вместе и одновременно: продавец является резидентом Украины, владеет этой недвижимостью уже более 3-х лет (это условие не обязательно, если продавец получил недвижимость по наследству) и в течение текущего календарного года он еще не продавал другой своей недвижимости. При этом от военного сбора продавец освобождается автоматически, если он освобожден от уплаты НДФЛ".
Однако, оказывается, получить льготу на уплату сбора в Пенсионный фонд не так уж просто. Возможно, именно поэтому в фонде отметили сокращение числа людей, получивших в прошлом году соответствующую льготу.
«Чтобы разобраться в данном вопросе, стоит выяснить, что было до 23 сентября 2020 года и что изменилось сейчас, — рассказала «ФАКТАМ» юрист юридической консалтинговой компании «Де-Юре» Елена Коробенко. — Постановление КМУ «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций»
То есть, получалось, ты как бы освобожден, но без квитанции об оплате нотариус сделку тебе не проведет. Сбор нужно уплатить и в дальнейшем возвращать плату в судебном порядке. Несмотря на то что судебный процесс происходит по упрощенному производству, времени это может занять около года — в связи с загруженностью судов.
Однако Постановлением Кабинета Министров Украины от 23 сентября 2020 года № 866 в данный порядок были внесены изменения. Теперь в нем дублируются основания для неуплаты пенсионного сбора (пункт «г» и «в» ст. 15−2), и есть специальная норма, которая гласит, что сделка может быть удостоверена нотариусом без квитанции на уплату данного сбора, но при наличии соответствующих документов, подтверждающих истинное положение покупателя.
То есть, получается, решить вопрос оплаты можно уже на стадии нотариального удостоверения договора, предварительно собрав пакет документов. Но так ли все радужно на самом деле? Здесь мнения разделяются, и вот почему. Начнем с документов.
Подтверждающими документами для тех, кто приобретет жилье впервые, являются:
-
заявление человека о том, что он не имеет и не приобретал права собственности на жилье (в том числе не приватизировал, не наследовал, не получала в дар, не покупал, в частности, как долю в общем имуществе супругов);
-
сведения из Государственного реестра прав на недвижимое имущество об отсутствии зарегистрированных за таким лицом прав собственности на жилье;
-
справки с мест жительства о неиспользовании жилищных чеков для приватизации государственного жилого фонда после 1992 года.
Подтверждающим документом, для лиц, находящихся в очереди на получение жилья, является соответствующая справка от органа, к компетенции которого относится ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Однако получение подобных справок может стать настоящим квестом для покупателя. На самом деле основная проблема в том, что в Украине отсутствует единый реестр или система, с помощью которой можно получить сведения о том, что определенным лицом жилая недвижимость ранее не приобреталась. Это вполне может быть усовершенствованная версия того реестра, который есть сейчас, если бы расширить его функционал и внести нужные данные за предыдущие годы. По сути, перенести в него весь архив БТИ. Так как на сегодня сведения, которые содержатся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, соответствуют событиям после 2013 года, с момента начала его функционирования.
В период с 2004-го по 2013 год действовал Реестр прав собственности на недвижимое имущество, но это не означает, что в него были внесены все данные, которые были в БТИ. Скорее всего, если недвижимость была приобретена ранее, в тот период или после, не вносилась в реестр или вносилась, но после этого никаким изменениям запись не подвергалась, — реестр эту запись не обнаружит вовсе, а реальная запись будет храниться в архиве БТИ. Более того, после продажи недвижимости справка также не покажет, что жилье ранее принадлежало другому человеку.
Таким образом, получить достоверные данные довольно сложно. И, скорее всего, в ближайшее время механизм освобождения от уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли недвижимого имущества останется прежним. Хотя тут многое зависит от нотариуса, кто-то может отнестись к этому поверхностно, а кто-то может отказать в связи с невозможностью подтвердить данные", — подытожила Елена Коробенко.
«На практике освободиться от уплаты налогов не удается, можно только через суд вернуть внесенную сумму»
Так какова же последовательность действий покупателя, чтобы воспользоваться своей льготой на уплату сбора в Пенсионный фонд, если в ходе сделки он все же был вынужден внести сбор в связи с несовершенством нашего законодательства?
«Алгоритм действий следующий, — рассказал «ФАКТАМ» адвокат компании Gracers Law Firm Денис Соловей. — В первую очередь необходимо послать запросы в регистрационную службу и БТИ о подтверждении факта, что вы приобретете жилье впервые. Вы, скорее всего, получите отказ в предоставлении такой информации, но это подтвердит, что сделаны все возможные действия, направленные на подтверждение статуса — как человека, который приобретет жилье впервые.
При удостоверении сделки попросите нотариуса заверить копию платежного документа, подтверждающего уплату сбора. Или финансовое учреждение может предоставить вам дополнительный заверенный экземпляр платежного документа. Этот документ будет добавлен к административному иску в качестве доказательства уплаты сбора. Если у вас доказательства не сохранилось, обратитесь к нотариусу, который удостоверял сделку, он сможет заверить вам копию платежного документа, который хранится в его делах.
Вышлите требование о возврате ошибочно или безосновательно уплаченного сбора по адресу подразделения Пенсионного фонда, на реквизиты которого была проведена оплата. Получите ответ от Пенсионного фонда Украины.
Подавайте в соответствующий Окружной административный суд административный иск. То есть на практике освободиться от налогов не удается, можно только через суд установить факт приобретения жилья впервые и вернуть уплаченную сумму", — подытожил Денис Соловей.
Стоит напомнить, что недавно глава Государственной налоговой службы Украины Алексей Любченко выступил за раскрытие персональных налоговых данных граждан. По его мнению, это необходимо, чтобы «Украина увидела своих героев». Чиновник отмечает, что у многих покупателей элитных машин официально заработанных денег, из которых были уплачены налоги, «хватило бы только на колеса к этим автомобилям».
Читайте нас у Facebook
