Посередник з продажу землі створює нереальні очікування в інвесторів — ЗМІ
Компанії посереднику з купівлі-продажу ділянок сільськогосподарського призначення «Твоє коло» учасники ринку висувають претензії щодо кабальних умов договорів та нереалістичних обіцянок доходів на фоні маркетингових зусиль зі створення видимості зростання ринкових цін на землю. Про це йдеться в матеріалі видання «Коротко.Про».
Як пише видання, засновники «Твого кола» регулярно виступають в ЗМІ із заявами про постійне очікування зростання цін на землю на 15−20% на рік, в той час як реальне збільшення вартості ділянок з моменту запровадження ринку склало всього близько 5% річних.
«У експертних колах уже давно звернули увагу на те, що основний бізнес посередників полягає в перепродажі задешево куплених наділів за завищеними цінами недосвідченим інвесторам ще й з комісіями за обслуговування угод», — йдеться в статті.
Серед претензій, які наводять аналітики — «кабальні умови договорів, де було прописано нереалістичні і де-факто нікчемні з точки зору законодавства умови розірвання, згідно з якими угоду можна розірвати, попередивши компанію за 14 років (!)».
Як пише «Коротко.Про», друга претензія — ціни на землю суттєво вище ринку. Автори одного із розборів на каналі «Останній капіталіст» порівнювали ціни на однакові ділянки в різних сервісах і виявили, що «Твоє коло» пропонує землю за ціною, яка може бути на 30−40% вищою, ніж в інших компаніях.
«Наприклад, у Вінницькій області земля, яка на інших ресурсах коштувала 76 000 грн/га, через „Твоє коло“ продавалася за 109 000 грн/га. У Черкаській області зафіксовано випадки, коли інші посередники пропонували ділянки по 160−170 тис. грн, тоді як „Твоє коло“ за ті ж об'єкти просило 201−202 тис грн. Окрім офіційної комісії (близько 8−12%), компанія може закладати свій інтерес у саму ціну землі, яку купує інвестор. Також компанія забирає 15% від суми зростання орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажі ділянки. При цьому офіційна комісія, вважають оглядачі, є невиправданою, оскільки більшість послуг з „управління“ є вигаданими: земля вже має орендарів, договори з якими діють роками, і участь посередника там не потрібна», — пише «Коротко.Про».
Крім того, як зазначено в матеріалі, за підрахунками експертів, замість рекламованих 20−25% річних, реальна дохідність у сприятливому сценарії після вирахування всіх податків, послуг нотаріусів та комісій компанії становить близько 11,5% у гривні.
«Компанія укладає з власниками землі (селянами) договори доручення, виплачуючи їм певну суму авансом, що фактично позбавляє їх права продати землю будь-кому іншому. Існують десятки судових справ, де продавці намагаються анулювати ці доручення, оскільки вважають, що їм заплатили несправедливу (занижену) ціну, а компанія через суд стягує з них подвійні суми або „неотриману вигоду“», — пише «Коротко.Про».
«Коротко.Про» відмічає й ризики REIT-фондів, де інвестор купує не конкретну ділянку, а частку в фонді, «зібраному» з численних ділянок по всій території України.
«Інвестори фондів не контролюють, яку саме землю купує фонд і за якими цінами. Є ризик, що фонд купує ділянки у афілійованих осіб за завищеними цінами. Один з експертів прямо називає схему „пірамідою“, де виплати або показники можуть базуватися на залученні нових коштів, а не на реальній ефективності агробізнесу», — пише «Коротко.Про».
У матеріалі «Коротко.Про» зазначає, що, ймовірно, компанія «Твоє коло» створила модель, де основний прибуток отримує посередник за рахунок високих вхідних цін та складних юридичних пасток, тоді як інвестор отримує актив з низькою ліквідністю та дохідністю, нижчою за ринкову.
24Читайте нас у Facebook
