С 1 октября государство собирается регистрировать все договоры аренды квартир и домов
Как уже сообщали «ФАКТЫ», парламентарии внесли сущест-венные изменения в Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущес-тво и их ограничений». Теперь государство собирается следить за тем, кто и кому сдает квартиры в аренду. Эту информацию тоже будут вносить в реестр. Но обо всем по порядку.
Теперь БТИ будут вести учет бесхозной недвижимости
Согласно закону, с 1 января 2012 года единым органом государственной регистрации прав на недвижимость станет Министерство юстиции, оно же — держатель Государственного реестра прав. Управлять единым реестром будет новое госпредприятие, находящееся в подчинении Минюста. До 1 января 2012 года действует Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, а функции по госрегистрации прав собственности на недвижимость возложены на специальных регистраторов при региональных Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Стоит напомнить, что по закону государственная регистрация прав является обязательной, а информация о правах на недвижимое имущество и их отягощении (ограничение передачи прав собственности и аренды) подлежит внесению в Государственный реестр прав — единую информационную систему, содержащую полные сведения о правах на недвижимое имущество, а также об объектах и субъектах этих прав.
Однако государство решило расширить контроль за недвижимостью граждан. Согласно приказу Министерства юстиции Украины, были внесены изменения в некоторые нормативные акты и во Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
С 1 октября, помимо регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества и объекты незавершенного строительства, БТИ начнет регистрировать:
♦ права пользования объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках;
♦ права пользования (найма, аренды) зданиями и капитальными сооружениями, их отдельными частями;
♦ права собственности на объекты незавершенного строительства.
Кроме того, согласно приказу, регистраторы БТИ будут вести учет бесхозной недвижимости и регистрировать доверительное управление недвижимостью.
«Информацию о сдаче квартиры в аренду государство сможет использовать после введения налога на недвижимость»
Прокомментировать нововведения «ФАКТЫ» попросили директора Всеукраинской ассоциации специалистов по вопросам регистрации прав на недвижимость и технической инвентаризации недвижимости Дмитрия Павленко.
- Как именно будет регистрироваться право пользования? Что, теперь владельцам недвижимости, сдающим ее в аренду, нужно регистрироваться в БТИ?
- Для начала хочу отметить, что этот приказ Минюста возлагает дополнительную нагрузку на БТИ. Ведь, обязав нас выполнять функции по регистрации права пользования недвижимым имуществом, никто не продумал, как это выполнить. Кроме того, документ имеет массу подводных камней и несоответствий с действующим законодательством.
На регистратора ляжет полная ответственность не только за принятие заявлений, но и за отказ в регистрации. Сегодня регистрационные документы подписывают регистратор и начальник БТИ. С октября это будет делать только регистратор. Кроме того, во многих бюро есть специальные сотрудники, которые, не являясь регистраторами, занимаются приемом заявлений, чтобы не создавать очередей. В некоторых БТИ это даже специальный отдел. Теперь же и приемом заявлений, и работой с реестром должны заниматься исключительно регистраторы, имеющие соответствующий допуск. Можно, конечно, расширить штат. Но, во-первых, большинство бюро — коммунальные предприятия, их учредителями являются органы местного самоуправления, а не Министерство юстиции, и вряд ли БТИ смогут нести дополнительные расходы. Тем более что с 2012 года право доступа к реестру должно перейти от БТИ к Министерству юстиции.
Во-вторых, чтобы подготовить квалифицированного сотрудника, нужно много времени, так как он должен пройти платное обучение и набраться опыта. Да и ответственность на регистраторе лежит огромная. Ведь в договорах доступа к реестру значится, что если хотя бы один регистратор допустит ошибку, нарушающую чьи-либо права, или проведет двойную регистрацию, то доступ к реестру для этого БТИ может быть закрыт.
В результате выполнять увеличившийся объем работ придется тем же регистраторам, которые работают в БТИ сейчас. А значит, в приемных снова выстроятся очереди. Люди будут возмущаться и обвинять во всем сотрудников БТИ, даже не подозревая, что эти сложности возникли не по их вине.
- Для чего вводится регистрация договоров аренды?
- Государство на протяжении многих лет создает систему полного контроля за имуществом как юридических, так и физических лиц. С одной стороны, это хорошо, поскольку прозрачные и четкие правила регистрации любых сделок с недвижимостью позволяют сократить риск афер и мошенничеств. С другой стороны, государство должно четко знать, какое имущество, где и в чьей собственности находится. Эту информацию можно использовать, например, после введения налога на недвижимость. Особенно если в реестре будет информация не только о том, кто владелец той или иной квартиры, но и за какую сумму недвижимость сдается. Ведь не секрет, что многие арендодатели утаивают свои доходы от государства.
- Нужно ли регистрировать в БТИ договор аренды квартиры?
- Да. В приказе Минюста речь идет абсолютно обо всей недвижимости, в том числе и о квартирах независимо от их площади.
- Что такое бесхозная недвижимость? Как определить, что она бесхозная?
- К бесхозной относится недвижимость, не имеющая владельца. Например, граждане могут отказаться от своего права собственности на дом или квартиру. Для этого нужно обратиться в БТИ с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими право собственности. После этого бюро информирует орган местного самоуправления, а тот подает заявление о постановке на учет объекта как бесхозного. Если через год не появятся другие претенденты на данный объект, то он поступает на баланс органа местного самоуправления.
- А не проще ли этот дом или квартиру подарить?
- Любой переход собственности влечет за собой заключение договоров и определенные финансовые расходы на оформление и регистрацию. Чтобы избежать этих трат, человек может просто отказаться от своих прав.
- А как быть, если, например, в селе стоит заброшенная хата, в которой давным-давно никто не живет. Это бесхозное имущество, и его надо регистрировать?
- Действительно, такие объекты встречаются, особенно в небольших отдаленных селах. Если местные власти выявили заброшенный дом, то они ставят его на учет как бесхозный и дают объявление в местной прессе о том, что по такому-то адресу обнаружен объект недвижимости, владелец которого не установлен. Если в течение года объявляется собственник, то он обращается в орган местного самоуправления, предоставляет документы, подтверждающие его право на этот дом, оплачивает понесенные ранее расходы. После этого строение снимается с учета бесхозного жилья, проводится регистрация права собственности. Если же владелец не нашелся, то по истечении года орган местного самоуправления должен подать заявление в суд с требованием признать за собой право собственности на данный объект. Только на основании такого судебного решения БТИ может зарегистрировать право собственности на дом за органом местного самоуправления.
- В приказе Минюста упоминается о недвижимости, находящейся в доверительном управлении. Что это такое?
- Это одна из форм передачи собственности. Например, вы можете передать свою квартиру в доверительное управление своему другу при условии, что он обязуется оплачивать коммунальные платежи и выполнять текущий ремонт оборудования. То есть в данном случае отсутствует четкая арендная плата, но есть другие условия. Как бы там ни было, между сторонами заключается договор об использовании объекта недвижимости. Такие договоры тоже придется регистрировать в БТИ.
- Что такое сервитут, о котором упоминается в приказе Минюста?
- Это юридическое понятие чаще используется в отношении земли. Оно обозначает предоставление третьим лицам права на какие-либо действия на вашей земле. Например, если дома расположены таким образом, что соседи вынуждены ходить по вашему земельному участку, то право на такой проход и называется сервитутом. Что касается недвижимости, то это может быть совместное использование каких-либо помещений, коридоров, лестниц и так далее. Но если земельные сервитуты уже давно регистрируются подразделениями Государственного комитета по земельным ресурсам, то такие договоры в отношении строений теперь должны регистрироваться в БТИ.
«На сегодняшний день ни законами, ни другими нормативными актами не предусмотрено никакой ответственности за неподачу договора аренды на регистрацию»
- Не секрет, что далеко не все договоры аренды заверяются нотариально. Может ли БТИ регистрировать соглашения без подписи нотариуса?
- Из-за того, что изменения во временное положение вносились ускоренными темпами, многие пункты недоработаны, имеют пробелы и не соответствуют действующему законодательству. В приказе четко не прописано, какие именно договоры аренды должны регистрироваться. Можно понять, что регистрировать необходимо все договоры, даже не заверенные нотариально. При этом перечень документов, подающихся для регистрации договоров пользования, не носит исчерпывающего характера. Например, один из пунктов перечня правоустанавливающих документов, необходимых для регистрации права пользования, предусматривает возможность подачи пользователем «законов, которыми устанавливается сервитутное право на недвижимость», в качестве подтверждения права пользования. Какие это законы, не ясно.
- А кто конкретно должен обращаться в БТИ?
- К сожалению, пока четко не прописано, кто именно должен подавать на регистрацию договор аренды — то ли хозяин квартиры, то ли арендатор. Более того, не сказано, как и кем должно инициироваться снятие с регистрации объекта по окончании срока аренды, сервитута или доверительного пользования.
- А какие санкции будут применять к тем владельцам недвижимости или арендаторам, которые не пожелают регистрировать договор?
- На сегодняшний день ни законами, ни другими нормативными актами не предусмотрено никакой ответственности за неподачу договора аренды на регистрацию. Я думаю, что вскоре Минюст будет инициировать введение каких-то санкций для нарушителей, иначе никто эти договоры регистрировать не станет. На мой взгляд, до вступления в силу новой редакции Закона «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» необходимо внести ряд изменений в существующий порядок регистрации недвижимости.
813Читайте нас в Facebook
