«При покупке недвижимости в Испании обманывают новичков, не знающих ни языка, ни особенностей рынка»

По мере того, как Украина постепенно сближается с Европой, многие наши сограждане все чаще смотрят на Запад. Одни отправляются на заработки, другие стремятся получить образование в европейских университетах, а третьи предпочитают вкладывать имеющийся капитал в зарубежную недвижимость. Тем более что, продав квартиру в Киеве, можно купить прекрасный дом на средиземноморском побережье или апартаменты в одной из европейских столиц.

Статистика подтверждает, что украинцы все активнее интересуются жильем в Европе. По данным международного агентства недвижимости DEC Property, в 2011 году наши соотечественники купили в европейских странах втрое больше жилья, чем в 2010-м, а за 2012 год — даже в три с половиной раза больше. Количество сделок превышает две тысячи. Причем речь идет только о полностью «прозрачных» договорах, когда покупатель не скрывает факт приобретения недвижимости за рубежом. Реальное же число сделок, считают эксперты, больше в несколько раз. Просто обычно наши сограждане не афишируют такие операции, чтобы не вызвать интерес со стороны фискальных органов.

На сегодняшний день, согласно исследованиям, едва ли не самой привлекательной для украинцев является Испания — почти 15 процентов всех покупок приходятся на эту страну. Такой выбор объяснить несложно: мягкий климат, лояльное законодательство, возможность найти работу и со временем получить гражданство.

Наш соотечественник, киевлянин Владимир, который несколько лет назад купил жилье в Испании, в процессе поиска и оформления недвижимости неплохо изучил рынок. Да и сейчас следит за ситуацией, поскольку нередко консультирует своих друзей и знакомых.

— Купить квартиру или дом в Испании может любой иностранец? — спросили «ФАКТЫ» у Владимира.

— Да. Я не слышал о каких-либо ограничениях для граждан той или иной страны. Во всяком случае для украинцев никаких препятствий нет.

— Какие требования предъявляются к иностранцам, желающим купить недвижимость в Испании?

— Вообще никаких требований. Главное — иметь легальные доходы, подтвержденные документально. Рассчитаться за недвижимость наличными, как это иногда делается у нас, в Испании не удастся. Вам придется открыть банковский счет и перевести на него необходимую сумму. Причем нужно обосновать легальность денег, поступивших на счет в Испании. Например, можно предоставить договор продажи квартиры в Украине, справку о доходах с места работы или даже налоговую декларацию. Кроме того, необходима действующая виза в заграничном паспорте. Если все это есть, смело приступайте к покупке недвижимости.

— Имеет ли иностранец, который приобрел жилье в Испании, какие-либо преимущества?

— Никаких серьезных преференций пока нет, лишь общие разговоры о необходимости их введения. В частности, правительство Испании готовится к принятию закона о возможности получения вида на жительство при покупке местной недвижимости стоимостью более 160 тысяч евро. Но это только проект.

Единственное преимущество состоит в том, что при получении визы достаточно предъявить Nota Simple Informativa (в переводе с испанского «простая информационная выписка» — документ о владении недвижимостью. — Авт.), чтобы ее дали без проблем и сразу минимум на два года. Можно приглашать к себе друзей, знакомых. И визы будут давать быстро и без проволочек. Я это проверил на себе и своих друзьях — работает!

— Какую недвижимость может купить иностранец?

— Любую. Ограничений я не встречал и ни разу о них не слышал. А вот разновидностей жилья в Испании довольно много, и о них я расскажу подробнее.

Сразу отмечу, что обычная испанская однокомнатная квартира по нашим стандартам является двухкомнатной. Там квартиры, как правило, классифицируются по количеству спален. Соответственно, их «двушка» — это наша «трешка» и так далее.

Теперь рассмотрим другие типы недвижимости в этой стране.

Estudio — студия, максимальное сходство с нашей «однушкой». Единственная комната (как правило, с балконом) является одновременно гостиной, спальней и кухней.

Apartamento — квартира до 90 квадратных метров. Обычно находится в жилом комплексе с общим паркингом, бассейном и прочими благами.

Piso — квартира более 90 квадратных метров.

Atico — пентхаус. Расположен на последнем этаже с огромной террасой. Зачастую дополняется персональным бассейном, солярием и прекрасной панорамой города.

Bungalow — вид таунхауса. Как правило, одно- или двухэтажные отдельные индивидуальные дома с общей инфраструктурой (бассейн, теннисный корт, охрана). Находится в пригородах. Прилагается земельный участок.

Casa de pueblo — нескольких домов, соединенных между собой, с общей инфраструктурой (бассейн, теннисный корт, охрана). Есть земельный участок.

Duplex/Triplex — многоуровневая квартира.

Casa/Chalet — отдельный дом, часто с садом и бассейном.

Villa — вилла, дом класса люкс, имеющий на своем участке всю инфраструктуру. Это бассейны, гаражи, корты, охрана, сад, барбекю, винные погреба, иногда вертолетная площадка и так далее. Фантазии владельцев не ограничены.

Parcela — земельный участок. Есть еще finca con parcela — это ферма с земельным участком.

Local comercial — коммерческое помещение для бизнеса. Например, магазин, ресторан, салон красоты.

Oficina — нежилое офисное помещение, кабинет.

Almacen — складское помещение.

Trastero — аналог кладовки. Продается как отдельно, так и вместе с квартирой.

Plaza de garaje — пронумерованное и закрепленное за владельцем парковочное место, как правило, в подземном гараже.

Это общераспространенный список типов недвижимости. Есть, конечно, и разные виды коммерческой недвижимости, гаражей, стоянок, парковочных мест, отелей и так далее. Но это уже более узкие сегменты рынка, и информацию о них лучше получить у местных риелторов.

— Есть ли особенности приобретения земли иностранцами?

— Продажа земли проходит на общих основаниях для всех, в том числе для иностранцев. Следует соблюдать нормы по разрешенному виду использования земли и по высоте, размеру и площади возводимого на участке строения. Это если вы решите приобрести землю под застройку. А при продаже дома в его стоимость уже входит земельный участок или та его часть, на которой находится дом.

— Во сколько обходится оформление?

— Тут есть варианты. Если сделка проходит через агентство недвижимости, то комиссионные составят до 2−5 процентов стоимости (хотя иногда люди договариваются и за 1 процент либо за конкретную сумму). Но за эти деньги вы можете получить множество послепродажных услуг. Например, помощь в поиске обслуживающего персонала, перезаключение договоров с поставщиками услуг, поддержку в вопросах налогообложения. Если вы новичок, то я советую иметь дело с солидным агентством, имеющим хорошую репутацию. Расходы окупятся сторицей, так как человека уберегут от многих ошибок.

Существует другой способ — обратиться к частнику. Услуги такого посредника стоят дешевле, но и заключаются исключительно в подборе жилья и помощи в оформлении. Хотя бывают и исключения. Если это опытный специалист, то качество предоставляемых им услуг может быть высоким, не уступающим сервису агентств недвижимости.

И третий способ, самый экономный, — искать и покупать жилье самостоятельно. Но это возможно, если хорошо знаешь язык или есть надежный переводчик. Тогда все расходы на оформление могут свестись к тысяче евро. Самая дорогостоящая часть сделки — оплата услуг нотариуса, а самая сложная — поиск и выбор недвижимости.

— Сколько может стоить дом или квартира?

— Цена квартиры — от 25 тысяч евро (до 150 тысяч евро и более), дома — от 100 тысяч евро (до 5 миллионов евро и более). Стоимость зависит от качества и вида жилья, а также года постройки.

— Дорого ли содержать недвижимость в Испании?

— Все зависит от того, какой недвижимостью вы владеете и где она находится. Но все собственники недвижимости в Испании вносят налоги и оплачивают коммунальные услуги. На мой взгляд, в большинстве случаев расходы невелики, по европейским меркам, конечно.

Назову основные затраты, но учтите, что это усредненные показатели, во многом основанные на моем личном опыте. Конечная сумма зависит от целого ряда факторов: сколько используется электроэнергии, воды, газа, какой период времени вы проводите в Испании, кто ухаживает за бассейном и садом (сами хозяева или нанятый персонал) и так далее.

Все траты можно поделить на две группы.

Первая — ежемесячные расходы, не зависящие от того, живете вы в доме или нет:

* плата за подключение к электросети (8 евро);

* вывоз мусора (8 евро);

* абонентская плата за подключение к водопроводу (8 евро);

* общие расходы (comunidad), то есть траты на общий сад, лифт, бассейн и так далее (20−80 евро).

Вторая группа расходов зависит от времени проживания в доме и используемых услуг:

* плата за воду (0,6 евро за кубометр);

* плата за электроэнергию (0,12 евро за киловатт);

* плата за газ (до 20 евро в месяц);

* плата за отопление.

Ситуация с отоплением в разных регионах Испании существенно отличается. Например, в районе Коста-Бланка центрального отопления, как правило, нет, поэтому каждый сам решает, как обогревать дом. Да и от площади жилья многое зависит. Расходы составляют от 100 до 300 евро в месяц. Обычно отоплением пользуются с ноября по март.

Ну и не стоит забывать, что придется платить налоги. Налог на недвижимость является обязательным, вносится два раза в год и имеет две составляющие. Первая — 0,4 процента от суммы кадастровой ведомости. Вторая — в персонифицированный налог, зависящий от местонахождения и площади недвижимости. Тут все индивидуально, поэтому точные цифры привести не могу.

Страховать ли свое жилье, решать вам. Если все же захотите это сделать, то за дом придется ежемесячно платить 25−35 евро, а за квартиру — 15−25 евро.

— На что стоит обратить внимание, покупая жилье в Испании, чтобы не быть обманутым и не переплатить?

— Главные подводные камни существуют, как и везде, в «человеческом факторе». Все зависит от того, с кем будешь работать при покупке недвижимости. Огромную роль играет знание языка продавца. А это может быть не только испанский, но и немецкий или английский. Ведь, как правило, обманывают именно новичков, не знающих ни языка, ни особенностей рынка. Причем зачастую аферисты — это выходцы из СНГ, в основном из России.

А чтобы не переплатить, надо нанять переводчика, которому знаком процесс купли-продажи и оформления. Хотя, разбираясь в тонкостях, можно самостоятельно найти и оформить квартиру. Я, например, в свое время набил немало шишек и сегодня уже справился бы со всем сам. Но новичкам советую обратиться в солидное риелторское агентство.

47993

Читайте нас в Facebook