Альтернатива ЖЭКам: как жильцы многоэтажек смогут по-новому управлять своими домами

На вопросы «ФАКТОВ» о грядущих новшествах ответил эксперт в сфере жилищно-коммунальных услуг, кандидат юридических наук, исполнительный директор Украинского института анализа и менеджмента политики Андрей Никончук.

— Уже с 1 мая изменится система взаимоотношений миллионов жильцов многоквартирных домов и поставщиков различных жилищно-коммунальных услуг. Должны заработать новые схемы управления домами, совместной собственностью. Какие возможны варианты?

— Для начала я предлагаю четко разделить, что такое жилищные, а что такое коммунальные услуги в свете нового законодательства. Теперь жилищная услуга — это то, что раньше называлось «содержание домов и придомовой территории», а сейчас — «услуги по управлению». На эти услуги властями не устанавливаются жесткие тарифы, и их стоимость является предметом договоренности между потребителями, то есть жильцами, и исполнителями услуг. Это расходы на освещение мест общего пользования, на текущий ремонт оборудования, внутренних коммуникаций, труб, на уборку подъездов и территории, на сбивание сосулек и на посредничество между жителями и операторами услуг.

Второй большой блок — коммунальные услуги. Это отопление, горячая и холодная вода, канализация, вывоз мусора, газ и электричество. Однако на поставки газа и электричества у нас заключаются прямые договоры, и их стоимость регулируется другими законами и подзаконными актами.

Но с 1 мая существенно меняется идеология взаимоотношений между потребителями и операторами услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению и канализации. Причем здесь вступают в силу сразу два закона — о жилищно-коммунальных услугах и о коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения. Они друг друга синхронизируют и дополняют. Но основным все же является Закон «О жилищно-коммунальных услугах», который дает возможность жителям воспользоваться четырьмя моделями построения взаимоотношений.

Чтобы разобраться в них, важно понять главное — закон дает возможность и новый дополнительный инструмент, позволяющий улучшить жизнь. А сделать это можно, выбрав управителя, который станет профессиональным посредником в решении проблем, возникающих у людей в жилищно-коммунальной сфере. Но за это ему нужно платить. Перед людьми стоит выбор: либо решать все вопросы самим, либо доверить это специалисту, который будет получать за это зарплату.

— И какие это четыре модели?

Первая модель — это ничего не делать, оставив все как есть. Согласно переходным положениям закона, функции по уборке и содержанию придомовой территории, то есть по жилищным услугам, будет выполнять тот же самый жэк, который был до этого. Однако влиять на объем и качество этих работ люди практически не смогут. И в этом кроется первая ловушка. Ведь для того, чтобы изменить качество и, соответственно, стоимость таких работ, жильцам придется проводить общее собрание. Другого механизма нет. Жэк в одностороннем порядке это сделать уже не сможет.

С одной стороны, жэку постоянно будет не хватать средств, его сотрудники из-за низкой зарплаты станут увольняться, качество услуг начнет только падать. С другой стороны, чтобы решить эту проблему, людям придется объединяться. Хотя, с большой долей вероятности, у многих жильцов позиция будет следующая: нас все устраивает, убирали за три копейки — убирайте и дальше, а то, что увеличиваются расходы, налоги, дорожает электроэнергия — это нас не интересует.

Однако тут есть вторая ловушка. При такой модели с 1 мая операторы коммунальных услуг будут подавать отопление и воду только до узла коммерческого учета, то есть до общедомового счетчика. А уже как и в каких объемах вода и тепло попадет в квартиры -- это проблема жильцов. Вопрос кто и как будет обслуживать внутренние сети и коммуникации будет возложен на «коллективный разум» под названием «сообщество собственников». Безусловно, это приведет к тому, что, начиная со 2 мая, любой порыв, который произойдет во внутридомовых сетях между узлом коммерческого учета и квартирой некому будет ликвидировать. Люди по инерции пойдут в жэк, а его сотрудник разведет руками и скажет, мол, у нас нет средств, мы попробуем, но придется подождать.

Да, на первом этапе от жэков формально еще можно будет требовать выполнения каких-то внутренних работ, так как эти услуги еще прописаны в старых договорах и их стоимость заложена в квартплату. Но добиться от жэка быстрого и качественного решения проблем не получится. Они найдут сотни причин, в первую очередь финансовых, почему не могут этого сделать. Или будут настаивать на повышении квартплаты, а для этого, как я уже говорил, потребуется проведение общего собрания жильцов.

В результате социальное напряжение будет расти, дырки в трубах станут латать все реже и хуже, качество жизни в доме будет падать. И вот эти все проблемы, по замыслу идеологов данного закона, должны привести к тому, что уровень недовольства жэком подвигнет собственников жилья в многоквартирном доме таки объединиться и либо создать ОСМД, либо выбрать управителя.

— А какова вторая модель?

— Вторая модель — это тот же индивидуальный договор с поставщиками услуг, но не усеченный, действующий по умолчанию, а более расширенный. Он предусматривает наличие прямого договора между потребителем и поставщиком услуги, в котором четко расписано, сколько денег индивидуальный потребитель будет платить поставщику услуги за текущее содержание внутридомовых сетей.

— Это имеются в виду поставщики отопления, воды?

— Да. Поставщики воды будут содержать сети подачи воды до квартиры, а поставщики отопления — внутренние отопительные сети.

— То есть они в таком случае берут на себя функцию содержания внутридомовой структуры, но за отдельные деньги, которые заплатит каждый жилец дома?

— Совершенно верно. Если в первой модели они гарантируют качество услуги и своевременность подачи до узла коммерческого учета, то во второй модели -- качество услуги и подачу до самой квартиры.

— Цену устанавливают поставщики услуг?

— Конечно. Поставщик скажет, мол, я готов ваши гнилые трубы содержать вот за такую-то сумму. Жильцы могут возмутиться, что это дорого. Но ответ будет один: ищите другие варианты.

— И какие есть варианты?

— Когда жильцы от первого отказались, так как боятся, что у них сгниют все коммуникации от среза дома до квартиры, второй им не подошел, поскольку это слишком дорого, тогда есть третий и четвертый варианты. Это коллективный потребитель или коллективный договор. Они между собой похожи. Разница лишь в том, что в третьем варианте это создание ОСМД, которое собирает с жильцов деньги и эксплуатирует внутренние сети и прочую инфраструктуру, а в четвертом — выбирается управитель, с которым заключается договор.

— И управитель берет на себя функции по содержанию дома и придомовой территории?

— Безусловно, это все предмет договора с управителем. Минимум — это содержание дома и придомовой территории, максимум — это расширение его функций, связанных с содержанием внутридомовых сетей и других работ. Все будет зависеть от цены вопроса. Потому что управитель станет предлагать жителям смету своих услуг, состоящей из двух частей. Первая часть — это то, что сейчас называется «содержание дома и придомовой территории». Управитель предложит перечень работ и плату за их выполнение, которая будет взиматься в зависимости от площади жилья.

А вторая часть сметы — это плата непосредственно за услуги, которая в законе называется «вознаграждение управителя». Если по первой части, он предложит четкие расчеты, почему та или иная услуга стоит именно столько, то в части вознаграждения управитель вправе сам оценить себя. А жильцы имеют право принимать или не принимать предложенные условия, вести переговоры. Это ведь договорные отношения.

— Это касается как управителя, так и управляющей компании? Это, в принципе, одно и то же?

— По закону, управляющая компания может работать на рынке только в том случае, если у нее в штате есть хотя бы один управитель, а точнее, аттестованный специалист. Аттестацией специалистов занимается Министерство регионального развития и строительства Украины.

Подробнее о том, какие права и обязанности будут иметь управители и как жильцам многоквартирных домов строить свои взаимоотношения с ними, читайте в следующей статье.

Стоит напомнить, что, согласно новому закону, поставщикам коммунальных услуг разрешат отключать потребителей за долги. При этом людей обяжут впускать в свое жилье работников коммунальных служб для проверки показателей счетчиков и исправности оборудования. Подробнее об этом «ФАКТЫ» расскажут в следующей статье.

Фото Сергея ТУШИНСКОГО, «ФАКТЫ»

1796

Читайте нас в Facebook