Новый порядок продажи земельного участка с домом: что изменилось
Недавно парламент принял ряд законов относительно прав собственности на недвижимое имущество граждан. В частности, Верховная Рада одобрила в первом чтении законопроект № 5091 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Этот документ должен создать действенные правовые механизмы для обеспечения государством прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости. То есть покупатель недвижимости будет гораздо лучше защищен и получит гарантии защиты своих прав в случае, например, прекращения строительства.
Кроме того, парламент принял в целом законопроект № 5248 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно перехода прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, который на ней размещен». Отныне при покупке недвижимости право на землю, на которой такая недвижимость расположена, будет переходить в собственность покупателя автоматически. И наоборот, при покупке земельного участка все размещенные на нем объекты недвижимости одновременно переходят в собственность приобретателя земли. О том, как будет происходить покупка и продажа земли и недвижимого имущества, «ФАКТЫ» узнали от специалистов.
«Закон детализирует виды объектов недвижимости, на которые будет распространяться процедура одновременного перехода прав»
В первую очередь мы поинтересовались, с какой целью был принят этот закон и какие правовые коллизии он должен устранить?
«Указанный законопроект был принят для устранения пробелов в правовом регулировании вопросов, связанных с оформлением и переходом прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимое имущество (жилой дом, здание или сооружение), расположенное на нем, — рассказала «ФАКТАМ» адвокат «ЮФ «Семенова и Партнеры», кандидат юридических наук Марина Семенова. — Поскольку в настоящее время ст. 120 Земельного кодекса Украины и ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» установлено, что в случае приобретения права собственности на «объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в аренде, в пользовании на праве эмфитевзиса (долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право использования чужого земельного участка для сельскохозяйственных нужд. — Авт.), суперфиция (право пользования чужим земельным участком для застройки. — Авт.) у отчуждателя (предыдущего владельца), к приобретателю одновременно переходит, соответственно, права аренды, эмфитевзиса, суперфиция земельного участка, на котором расположен такой объект, в объеме и на условиях, установленных для отчуждателя (предыдущего владельца) такого объекта.
То есть предусмотрено «автоматическое» прекращение договора у предыдущего владельца или арендатора земельного участка и, соответственно, возникновение права пользования таким земельным участком у нового владельца недвижимости. Но на практике применение этой нормы существенно затруднено тем, что законодательство требует соблюдения установленного порядка заключения и прекращения договоров. Так, согласно ч. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота. При этом договоры об отчуждении недвижимого имущества, в том числе земельного участка, подлежат нотариальному удостоверению, а согласно Закону Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» указанные договоры являются основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.
Для устранения таких недостатков законопроектом предлагается дополнить ст. 120 Земельного кодекса Украины новой частью 14, согласно которой определить, что предметом сделки, предусматривающий переход права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение или отдельную долю в праве общей собственности на такой о объект, объект незавершенного строительства), который расположен на земельном участке (кроме земель государственной, коммунальной собственности), находящемся в собственности отчуждателя (предыдущего владельца) объекта недвижимого имущества, должен быть также такой земельный участок (или отдельная доля в праве общей собственности на него). Существенным условием такой сделки является условие об одновременном переходе права собственности на такой земельный участок (долю в праве общей собственности на него) от отчуждателя к приобретателю такого объекта недвижимого имущества (отдельной доли в праве собственности на него)", — отметила юрист.
Не менее важный вопрос, на какие именно объекты недвижимости и земельные участки распространяется действие закона, а на какие нет?
«Закон детализирует виды объектов недвижимости, на которые будет распространяться процедура одновременного перехода прав: жилые дома, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, — сообщил „ФАКТАМ“ адвокат АО „Дикси Лекс“ Виталий Михличенко. — Исключением являются многоквартирные жилые дома. По земельным участкам законом предусмотрен порядок урегулирования различных случаев в зависимости от типа прав на землю, таких как право собственности, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренда, эмфитевзис, суперфиций. Кроме того, предусмотрен порядок действий в случае, когда происходит переход права собственности на долю в праве общей совместной собственности на объект недвижимого имущества».
Но людей в первую очередь интересует, как теперь будет происходить купля-продажа частных домов, дач и земельных участков, на которых они расположены?
«Поддержанный Верховной Радой Украины законопроект не предусматривает внесения изменений в Закон Украины «О нотариате», поэтому кардинально сама процедура непосредственно при удостоверении сделки не изменится, — сообщил Виталий Михличенко. — Однако, поскольку завершающей стадией оформления перехода прав на недвижимое имущество является именно государственная регистрация, вносятся изменения и в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».
В частности, с практической точки зрения, важны изменения относительно приобретения новым собственником недвижимости прав на арендованную землю. Как переход права, так и государственная регистрация права на землю будет происходить одновременно с переходом права собственности на дом. Регистратор только должен сообщить собственнику такого земельного участка об изменении пользователя, а внесение изменений в сам договор аренды не потребуется.
Следует отметить, что обязательным условием таких договоров будет указание в их тексте положений по одновременности перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю".
«Законодательные изменения не касаются объектов самовольного строительства»
К сожалению, в Украине немало жилых домов, не введенных в эксплуатацию. Поэтому интересно, как будут проводиться операции с недостроями и землей под ними?
«Если говорить об объектах недвижимого имущества, то переход прав собственности на земельный участок, на котором расположен такой объект, осуществляется по общим для всех объектов недвижимости правилам, при условии государственной регистрации права собственности на такой объект в порядке, определенном законом», — считает Марина Семенова.
Однако есть некоторые важные нюансы.
«Стоит отметить, что законодательные изменения никоим образом не касаются объектов самовольного строительства, — отметил Виталий Михличенко. — Поскольку по-прежнему принятие недвижимого имущества в эксплуатацию предшествует оформлению права собственности на него, объект самовольного строительства не может быть предметом договора купли-продажи и проведения государственной регистрации. Что касается объектов незавершенного строительства, то в принятом законе им также уделено внимание.
Переход прав на объект незавершенного строительства также будет предусматривать одновременный переход прав на землю. Однако, в случае приобретения права собственности на объект незавершенного строительства, переход прав на земельный участок, на котором расположен такой объект, осуществляется при условии государственной регистрации права собственности на такой объект незавершенного строительства в порядке, определенном законом. То есть, чтобы заключить договор о таком объекте и, соответственно, получить право на землю, в первую очередь сведения об объекте незавершенного строительства должны быть внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество".
И напоследок «ФАКТЫ» поинтересовались, когда новый закон полноценно вступит в силу и начнет работать?
«Принятый закон должен быть направлен на подпись главе государства, — сообщил Виталий Михличенко. — В случае, если президент не воспользуется правом вето и подпишет его, закон будет опубликован. Заключительными положениями закона предусмотрено, что он вступит в силу через три месяца со дня его опубликования. В течение этого времени Кабинет министров Украины должен обеспечить принятие нормативно-правовых актов для реализации положений закона, а также внести изменения в уже действующие. Таким образом, при самом оптимистичном прогнозе закон полноценно заработает не ранее конца года», — подытожил юрист.
Напомним, что в Украине изменился порядок оценки стоимости недвижимого имущества. Недавно Фондом государственного имущества Украины введена в эксплуатацию Единая база данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости, сервисом услуги электронного определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок о стоимости объекта недвижимости.
Фото: https://ua.depositphotos.com/
11733Читайте нас в Facebook
