Заемщик, который попытается досрочно вернуть банку деньги, взятые на покупку жилья, возможно, заплатит… Штраф
Приобретение квартиры в кредит стало в Украине весьма обыденным делом. Все больше людей, имеющих постоянный заработок, для того чтобы улучшить свои жилищные условия, прибегают к помощи банков. В 2003 году многие крупные финансовые учреждения стали активно развивать программы кредитования покупки жилья. В результате за год сумма выданных населению кредитов увеличилась в несколько раз и сегодня составляет около 4,4 миллиарда гривен.
В связи с тем, что кредитование населения под покупку жилья приобрело массовый характер, возникла необходимость разработки неких общих для всех банков стандартов предоставления денег. Такой документ уже разработан и принят Украинской национальной ипотечной ассоциацией совместно с Национальным банком Украины. Он определяет основные правила выделения кредитов под залог недвижимости, которыми отныне и будут руководствоваться банки.
А поскольку стандарты жилищного ипотечного кредитования задевают интересы многих людей, «ФАКТЫ» знакомят своих читателей с основными положениями документа.
Сотрудники банка выяснят у потенциального заемщика его возраст, должность, размеры доходов и расходов
Кредиты для покупки жилья называются ипотечными, то есть такими, которые выдаются под залог недвижимости. Причем заемщик может заложить не только ту квартиру, которая у него есть на момент получения кредита, но и ту, которую он собирается купить за счет кредита.
Согласно принятым стандартам, сумма ипотечного кредита не должна быть меньше 5 тысяч долларов, но не может превышать 70 процентов стоимости приобретаемого жилья. Кредит выдается не менее чем на 5 лет. На протяжении первого года выплаты кредита процентная ставка изменению не подлежит. По истечении двенадцати месяцев она может увеличиваться, однако не больше чем на 4 процента в течение года.
Естественно, главное условие выдачи кредита -- гарантия его возврата. Поэтому в первую очередь каждый банк интересуется информацией о клиенте. Когда человек приходит в банк с просьбой выдать ему кредит на покупку жилья его опрашивают с целью выяснить, насколько он платежеспособен. По данным опроса составляется аппликация -- заявление на получение жилищного ипотечного кредита. При этом сотрудники банка обязаны уведомить посетителя о том, что заполнение аппликации само по себе еще не является гарантией выдачи кредита.
Получив информацию о потенциальном клиенте, банк тщательно ее изучает на предмет того, насколько человеку можно доверять. При этом согласно стандартам учитываются следующие обстоятельства.
* Возраст. Не могут получить ипотечный кредит граждане младше 18 лет. Скорее всего, не дадут денег и человеку предпенсионного возраста, которому к моменту окончания выплат будет уже больше 65 лет. Правда, если он берет кредит совместно с кем-то, чей возраст вписывается в установленные рамки, то банк может дать деньги.
* Работа. Согласно принятым «Стандартам жилищного ипотечного кредитования», заемщик по ипотечному кредиту обязательно должен иметь постоянное место работы и стабильный уровень доходов.
Также банк оценивает перспективы карьерного и профессионального роста заемщика. Для этого изучается его послужной список за последние пять лет. Позитивным фактором считается, если человек все это время работал в одной сфере деятельности и за это время его повышали в должности и увеличивали зарплату. Хорошо также, если заемщик молод, хорошо образован, имеет престижную специальность.
Изучает банк также фирму, где трудится потенциальный клиент. Эффективно ли она работает, сможет ли продержаться на рынке в течение длительного времени, пока ее сотрудник выплатит кредит.
* Доходы. Заемщик должен предоставить банку информацию об источниках и размерах полученных им доходов за последние 12 месяцев. Причем, информация эта должна быть подтверждена документально -- справками с места работы. Также человек информирует банк о доходах своего супруга (супруги).
Если заемщиком выступает только один член семьи, то его доход рассчитывается как сумма доходов обоих супругов, а если они выступают созаемщиками, то для каждого вычисляется собственная величина дохода.
В расчет совокупного дохода входят:
-- зарплата по основному месту работы;
-- зарплата по совместительству или другие доходы, включая авторские вознаграждения;
-- получаемые дивиденды, проценты по вкладам, арендная плата и т. д. ;
-- алименты и дотации на детей;
-- чистая прибыль от предпринимательской деятельности;
-- другие регулярные доходы, отражаемые в налоговой декларации.
Причем банки согласны учитывать при выдаче кредитов только легальные доходы. Никакие деньги в конвертах доходами не считаются, если нет официального документа, подтверждающего их происхождение.
Кроме того, если у заемщика на момент получения кредита есть недвижимость, которую он собирается продать, его месячный доход может быть увеличен на сумму, равную отношению половины стоимости недвижимости к количеству месяцев, на которые предоставляется кредит.
Например, если у человека, планирующего взять кредит на десять лет, есть квартира, оцененная в 100 тысяч гривен, которую он собирается продать, то его месячный доход увеличится на сумму:
50 тысяч (половина стоимости квартиры)/120 (количество месяцев в десяти годах) = 417 гривен.
* Расходы. Естественно, исходя из одних только доходов банк кредит тоже давать не будет, так как часть этих денег человек неминуемо вынужден тратить на обеспечение своей жизнедеятельности. Поэтому, прежде чем выдать кредит, банк изучит финансовые обязательства клиента. В их число входит размер коммунальных платежей за жилье, которое приобретается за счет кредита (ведь с момента приобретения квартиры заемщику придется за нее платить). Если у человека есть другая недвижимость, то плата за нее тоже учитывается.
Также в число обязательств включаются суммы, расходуемые на услуги связи, страховые платежи, налоги, выплаты по другим кредитам, затраты на отпуск, образование, медицинскую страховку заемщика и членов его семьи.
Согласно принятым стандартам кредит не может быть выдан, если общая сумма ежемесячных обязательств превышает половину дохода за этот же период.
Сумма ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 40 процентов месячного дохода заемщика
На основе всех полученных данных банк оценивает платежеспособность заемщика и определяет максимальный размер кредита, который может быть ему выдан. Он рассчитывается таким образом, чтобы сумма ежемесячного платежа по кредиту не превышала 40 процентов месячного дохода заемщика. В противном случае нужно либо увеличивать срок погашения кредита, либо уменьшать сумму.
Реальное подтверждение платежеспособности заемщика -- наличие у него определенной суммы денег, которой должно хватить на:
-- уплату 30 процентов стоимости приобретаемого жилья;
-- покрытие всех затрат, связанных с заключением кредитного договора и договора купли-продажи, включая вознаграждение брокера, оценщика и нотариуса;
-- уплату государственной пошлины за оформление договора купли-продажи и ипотечного договора;
-- покрытие затрат на оформление права собственности;
-- выплату вознаграждения банку за предоставление кредита;
-- оплату ремонта приобретаемого жилья, если таковой необходим.
Одним словом, не имея на руках достаточно большой суммы денег, в банк за кредитом лучше и не обращаться.
Чтобы убедиться в добросовестности и финансовой дисциплинированности заемщика, банк может потребовать от него документы, которые подтверждают полноту и своевременность уплаты налогов и возвращения кредитов за последние три года, а также данные об оплате коммунальных услуг и мобильной связи за последний год.
Кстати, опыт показал, что украинцы достаточно дисциплинированные заемщики. Иногда даже сверх меры. Зачастую они пытаются вернуть кредиты раньше запланированного срока в надежде уменьшить суммы выплачиваемых процентов. Причем граждане уверены, что этим делают большую услугу банку. Однако финансовым учреждениям такая практика не нравится, так как, выдавая кредиты, они рассчитывают на определенный доход в течение конкретного периода. Поэтому в стандартах приняты достаточно суровые меры по отношению к торопливым заемщикам.
В течение первого года с момента выдачи кредита досрочный возврат средств вообще запрещается. В дальнейшем его можно осуществлять, но лишь при условии, если банк будет предупрежден об этом за два месяца. Сумма досрочного взноса не может быть меньше 500 долларов. При этом банк вправе установить для заемщика штрафные санкции за досрочное возвращение.
Все перечисленные выше условия согласно стандартам являются минимально необходимыми для того, чтобы банк выдал кредит. При этом каждый банк может проводить собственную кредитную политику, выдвигая к заемщикам свои, более жесткие, требования.
408Читайте нас в Facebook
