"Чаще всего атакам рейдеров подвергается недвижимость, с которой были связаны какие-то юридические проблемы"
В последнее время все чаще мошенники пытаются получить доступ к Государственному реестру прав на недвижимое имущество. По словам представителей Министерства юстиции Украины, попытки хакерских атак на реестр успехом не увенчались, а отдельные случаи проникновения в базу данных с помощью ключей действующих регистраторов и нотариусов сейчас расследуются. Тем не менее эти происшествия вызвали широкий общественный резонанс. Ведь зачастую у наших людей квартира или дом — единственное ценное имущество. Об особенностях работы реестра и способах защиты от мошенников хранящейся в нем информации «ФАКТАМ» рассказал председатель Комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины Станислав Герасименко.
— На какую собственность граждан чаще всего направлены атаки мошенников?
— Если говорить о недвижимости, то их в первую очередь интересуют высоколиквидные объекты, которые можно быстро и выгодно продать. Это престижные квартиры в крупных городах, коммерческая недвижимость. Обычные хрущевки мошенников привлекают гораздо реже.
Стоит учесть, что чаще всего атакам рейдеров подвергается недвижимость, с которой были связаны какие-то юридические проблемы: она фигурировала в конфликте собственников либо судебном разбирательстве, находилась в залоге по проблемному кредиту… То есть когда уже есть какая-то почва для юридических манипуляций, судебных решений. У обычных владельцев, которые не участвуют в частных или корпоративных конфликтах и не берут авантюрные кредиты в банках, обычно таких проблем не возникает.
— Как мошенники могут получить доступ к Госреестру прав на недвижимость? Ведь с базой могут работать только определенные специалисты, например, нотариусы.
— Мы обсуждали этот вопрос с нотариусами. Получается, что для проникновения в реестр злоумышленники должны предварительно взломать компьютер нотариуса. Затем, в тот момент, когда он вошел в реестр, мошенники с удаленного компьютера, на котором также установлено специальное программное обеспечение, позволяющее работать с реестром, подключаются к компьютеру нотариуса и от его имени совершают какие-то действия. Но вряд ли такой способ проникновения в реестр может быть массовым из-за его технической сложности. Возможны единичные случаи.
Более реально осознанное участие в мошеннической схеме конкретного регистратора, причем необязательно нотариуса. В случае выявления незаконных действий такой регистратор начнет ссылаться на якобы хакерский взлом его компьютера.
На самом деле схема гораздо проще. Львиная доля всех рейдерских захватов совершается через суд. Например, нотариусу приносят свежее решение суда о признании права третьего лица на объект недвижимости. Пока оно не внесено в онлайн-реестр судебных решений, нотариус не имеет возможности убедиться в его законности. Поэтому он может только проверить визуальные признаки легитимности документа: реквизиты, печать, имя судьи, подпись, отметку о вступлении в силу и тому подобное. На основании такого судебного решения нотариус вносит изменения в реестр собственности. Насколько правомерно то или иное решение суда — это уже другой вопрос. Формально нотариус просто выполняет свою работу, и в случае возникновения проблем предъявить ему претензии довольно сложно. Дело в том, что отсутствие информации по делу в реестре судебных решений не является поводом для отказа в регистрации, если предъявлен оригинал решения — на бумажном носителе.
Хотя многие нотариусы, дорожащие своей репутацией, в подозрительных случаях не берутся менять в госреестре информацию о праве собственности до появления сведений об этом судебном решении в соответствующей электронной базе данных.
— Правда, что в ходе боевых действий на Донбассе в руки злоумышленников попало немало специальных бланков, позволяющих совершать аферы с имуществом людей?
— Вполне возможно. Но я думаю, что масштаб угрозы сильно преувеличен. Сегодня, когда основной объем информации хранится в электронном виде, такие бланки теряют свою ценность. Тот же нотариус-регистратор сейчас предоставляет информационную справку из госреестра на обычном листе бумаги со своими реквизитами, указанием оснований для запроса информации и его объема, даже без печати и подписи. Сведения о договорах купли-продажи можно проверить в базе данных.
Если говорить о возможности использования мошенниками украденных бланков доверенностей, то любой грамотный нотариус перед тем, как совершать какие-то действия, обязательно проверит данный документ в реестре доверенностей и выявит подлог. Ведь все доверенности имеют уникальный регистрационный номер и строго учитываются. Поэтому похищенные бланки можно использовать только при прямом участии нотариуса в афере.
— Существуют ли технические или юридические механизмы, которые могут помешать мошенникам завладеть недвижимостью?
— Эти способы древние как мир, но при этом довольно эффективные. В первую очередь — наложение обременений на объект недвижимости. Возможны залог имущественных прав, ипотека, сопутствующий запрет отчуждения, арест по решению суда либо органов следствия, регистрация недвижимости как объекта совместной собственности… То есть создаются условия, когда противоправные действия с недвижимостью максимально затруднены или требуют привлечения третьих лиц.
Проще говоря, владелец умышленно создает ситуацию, при которой искусственно ограничивается возможность отчуждения его квартиры или дома без его участия или ведома. А значит, для захвата объекта рейдерам потребуется во много раз больше времени, усилий, денег. Скрыть такую операцию становится сложнее, соответственно, риск быть разоблаченными сильно возрастает. Игра просто не стоит свеч. Чаще всего комплексное использование описанных способов защиты применяют для крупных коммерческих объектов недвижимости.
Для большинства же людей наиболее доступный механизм — общая совместная собственность. Если квартирой владеют два или три человека, чьи доли не определены, то для совершения сделки придется привлекать их всех. Даже если мошенникам удастся каким-то образом обмануть или обойти одного владельца, с несколькими совладельцами это сделать гораздо сложнее.
Конечно, еще можно в семье оформить долговые обязательства под залог недвижимости. Это позволит наложить обременение на жилье. Но здесь возникает много других нюансов, и в случае недобросовестности одной из сторон договора создается почва для имущественного конфликта. Впрочем, это же относится и к совместной собственности. Следовательно, всегда стоит оценивать риски потерь от мифических рейдеров и куда более вероятные риски конфликтов и возможных имущественных споров с теми, кто вовлечен в защиту активов, и не использовать без крайней необходимости такие способы защиты.
— Может ли владелец самостоятельно периодически проверять реестр прав на недвижимость? Как это делается? Сколько стоит?
— Сегодня каждый человек имеет возможность удаленно онлайн проверить информацию о своей собственности на сайте Министерства юстиции Украины. Найти объект недвижимости в базе данных можно по идентификационному номеру юридического либо физического лица, по адресу, регистрационному номеру объекта или кадастровому номеру земельного участка, если речь идет о частном доме.
Получение информации стоит 20 гривен. Оплата производится с помощью платежной карты. Также данные о квартире владельцу предоставит любой регистратор, например, нотариус. Кстати, заодно человек узнает, кто и когда запрашивал информацию из реестра о его квартире. Ведь для ее получения обязательно нужно пройти процедуру идентификации личности. Эти сведения хранятся в реестре, и владелец недвижимости всегда может получить их у регистратора, предъявив правоустанавливающий документ.
— Далеко не вся недвижимость сегодня есть в реестре. Может хозяин квартиры по собственной инициативе, не совершая с жильем никаких действий, внести информацию в базу данных?
— Конечно, владелец недвижимости вправе сам инициировать ее регистрацию. Для этого нужно обратиться к нотариусу либо другому государственному регистратору, предоставив правоустанавливающие документы на квартиру или дом, а также свой паспорт и код. В Киеве еще надо взять справку из БТИ. В ней должно быть указано, что по состоянию на 31 декабря 2012 года квартира была зарегистрирована на данного собственника. Проверив документы, регистратор внесет информацию в электронную базу данных.
— А могут аферисты завладеть квартирой, подав на регистрацию фальшивые правоустанавливающие документы?
— Такая возможность существует. В первую очередь в зоне риска находится недвижимость, купленная очень давно, например, по биржевому договору. Особенно если после подписания биржевого контракта право собственности не было зарегистрировано в БТИ, как того требовало ранее действовавшее законодательсво. Впрочем, это в первую очередь халатность самого владельца квартиры, создавшего все условия для мошенников.
— Сейчас право доступа к реестру получили не только нотариусы, но и представители местных властей, чуть ли не секретари сельсоветов. Насколько готовы такие специалисты к работе с базой? Не расширится ли круг лиц, которые смогут действовать в интересах мошенников?
— Начнем с того, что секретари сельсоветов регистрацией заниматься не будут. Сегодня на уровне районов создаются административные центры, где услуги будут оказывать квалифицированные специалисты. Причем зачастую это бывшие сотрудники управлений юстиции, ранее занимавшиеся все той же регистрацией. Кроме того, регистраторы работают с программным обеспечением, которое частично сверяет вносимую информацию с уже имеющейся в реестре. Тем не менее допустить механическую ошибку регистратор вполне способен, что я неоднократно встречал в своей практике. Человеческий фактор никто не отменял. Поэтому я рекомендую владельцам внимательно проверять сведения, которые вносятся в реестр, буквально каждую букву и цифру.
— Предположим, я купил квартиру несколько лет назад, сделка была занесена в реестр. Сейчас решил проверить информацию и вдруг обнаружил, что моя квартира зарегистрирована на другого человека. Что в таком случае делать? Куда обращаться?
— В базе указано, какой именно регистратор внес в реестр изменения о переходе права собственности. Поэтому первым делом стоит обратиться к нему и выяснить, на каком основании была сделана запись в реестре. Ну и конечно, следует сразу подать в суд иск о защите права собственности и признании незаконности регистрационного действия. Конкретное содержание иска зависит от того, на каком основании была произведена смена владельца. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Также необходимо добиваться, чтобы суд максимально быстро наложил запрет на отчуждение спорной недвижимости. Это защитит вас от последующей перепродажи квартиры третьим лицам.
— Как человек может доказать свое право собственности на дом или квартиру?
— Только предоставив оригиналы правоустанавливающих документов. Это свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и тому подобное. Еще один способ доказать свое право — обратиться в суд.
Исключение составляют новая квартира, впервые зарегистрированная застройщиком в реестре, а также объекты, зарегистрированные в результате раздела или объединения недвижимого имущества, внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица (либо возврата в случае прекращения деятельности такого юридического лица), и тому подобное. По ним сейчас не выдают традиционное свидетельство о праве собственности, а только выписку из госреестра. Хотя недавно Министерство юстиции пообещало возобновить предоставление владельцам бумажных свидетельств.
— Сегодня Минюст инициирует и некоторые другие новшества. В частности, sms-информирование владельца об изменениях в базе данных и территориальную привязку регистраторов. Усилят ли эти меры защиту государственных реестров от мошенников?
— Sms-сообщения владельцу обо всех изменениях в реестре, касающихся его собственности, — полезная услуга. Правда, на мой взгляд, она приносит больше психологическую, чем практическую пользу. Но владельцу, который боится аферистов, теперь хотя бы не придется постоянно проверять информацию в госреестре.
Что касается региональной привязки регистраторов, тут все не так однозначно. Долгое время можно было проводить операции с недвижимостью в любом уголке страны. Например, была возможность зарегистрировать куплю-продажу киевской квартиры по месту регистрации объекта недвижимого имущества или по месту регистрации одной из сторон сделки. То есть если покупатель живет во Львове, то нотариальное удостоверение договора и регистрацию перехода права собственности может осуществить львовский нотариус. Теперь Минюст разрешит проводить регистрацию недвижимости только у столичного нотариуса. Это может создать для людей определенные неудобства.
Говорить о том, что данное новшество увеличит защиту от мошенников, не приходится. Не думаю, что это их остановит.
3664Читайте нас у Facebook
