Механизма внесения в Госреестр изменений для присвоения дачам статуса жилья до сих пор не существует
Сотни тысяч украинцев являются собственниками дачных или садовых домов. Обычно люди пользуются ими в теплое время года, отдыхают там в выходные дни или все лето, оздоравливая на природе своих детей и внуков. Однако для многих граждан дача стала единственным жильем. И все бы ничего, но у них возникает немало проблем. В частности, люди не могут зарегистрировать свое место жительства в таком доме, так как зачастую эти строения не имеют почтового адреса. Соответственно, нельзя пользоваться бесплатным медицинским обслуживанием в местной поликлинике, довольно сложно устроить детей в близлежащую школу… Ведь жильцы дачного дома — фактически «бомжи», поскольку у них нет официально оформленного постоянного места проживания.
Недавно государство попыталось решить эту проблему, внеся поправки в действующее законодательство. Но реальный механизм перевода дачных и садовых домов в жилые был только на днях обнародован Кабинетом министров Украины. Это правительственное постановление «Об утверждении порядка перевода дачных и усадебных домов, которые отвечают государственным строительным нормам, в жилые дома». Правда, оказалось, что данный документ имеет немало «подводных камней» и неоднозначно трактуемых норм. О том, как теперь можно переоформить свою дачу в жилой дом, «ФАКТАМ» рассказал председатель комитета аграрного и земельного права Ассоциации адвокатов Украины Виктор Кобылянский.
— Чем отличаются дачные и садовые дома от жилых?
— По своим техническим параметрам фактически ничем. Но формально, юридически есть два отличия. Во-первых, назначение. Дачные и садовые дома служат для временного или сезонного проживания, жилые — для постоянного. И из этого следует «во-вторых» — невозможность зарегистрировать место проживания в таком доме.
В сентябре прошлого года парламент решил изменить ситуацию, дополнив Жилищный кодекс Украинской ССР (действующий в нашей стране до сих пор! — Авт.) новой статьей — «Перевод в жилые дома садовых и дачных домов». Она гласит: «Граждане, в соответствии с законом, имеют право на перевод дачных и садовых домов, которые соответствуют государственным строительным нормам, в жилые дома в порядке, определенном Кабинетом министров Украины. Решение о переводе дачных и садовых домов в жилые дома принимается соответствующими органами местного самоуправления».
Предусмотренные этой статьей кодекса правила правительство утвердило только 29 апреля нынешнего года своим постановлением № 321. Еще больше месяца пришлось ждать обнародования документа и, соответственно, вступления его в силу. К сожалению, он несколько разочаровал специалистов.
— Чем именно?
— Уже из содержания постановления виден главный критерий для перевода дачных и садовых домов в жилые — соответствие государственным строительным нормам, касающимся именно жилой недвижимости. Возникает естественный вопрос: каким образом будет определяться такое соответствие? К этому я вернусь чуть позже, поскольку прежде стоит рассмотреть еще ряд деталей.
Порядок предусматривает, что перевод «осуществляется безвозмездно органами местного самоуправления села, поселка, города, с которыми соответствующие дачные поселки и садоводческие товарищества связаны административно или территориально». А если речь идет об отдельном дачном или садовом доме, который не входит в поселок или товарищество? Вопрос остается открытым.
— Какие документы необходимы, чтобы перевести дачный дом в жилой?
— Для этого владелец подает в исполнительный орган сельского, поселкового или городского совета заявление, к которому прилагаются:
- нотариально заверенная копия документа о праве собственности на дачный или садовый дом;
- письменное согласие совладельцев (при их наличии) на перевод такого дома в жилой;
- отчет о проведении технического осмотра дачного или садового дома с заключением о его соответствии государственным строительным нормам.
Технический осмотр проводится сертифицированными специалистами по упрощенной процедуре. То есть без применения специального оборудования для определения характеристик материалов, изделий и конструкций.
И вот здесь возникают сомнения в возможности установления соответствия дачного или садового дома государственным строительным нормам, касающимся жилых домов, как раз в части характеристик конструкций. В первую очередь речь идет о фундаменте. Ведь не секрет, что фундамент дачных и садовых домов часто маломощный, то есть не настолько глубокий и прочный, как у капитального дома. Но как это определить визуально?
Идем дальше. По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов исполком соответствующего местного совета в течение месяца принимает решение о переводе дачного или садового дома в жилой или об отказе в таком переводе. При этом правительство установило исчерпывающий перечень оснований для отказа:
- непредоставление указанных выше документов;
- наличие в поданных документах недостоверных сведений;
- установление несоответствия дачного или садового дома требованиям государственных строительных норм, указанных в отчете о проведении технического осмотра.
Последнее основание наиболее интересное. Исполком самостоятельно не сможет установить упомянутое несоответствие. А значит, он вынужден будет обращаться к квалифицированным специалистам. И хорошо, если они есть в структуре самого исполкома, скажем, в отделе архитектуры и градостроительства горсовета. А если речь идет об отдаленных селах? Особенно о небольших сельсоветах, где функции исполнительного органа выполняет сельский голова? Можно предположить, что в этом случае уполномоченный орган будет вынужден обращаться за помощью в райгосадминистрацию. Однако соответствующая процедура не описана, и в любом случае она наверняка приведет к нарушению определенного порядком месячного срока переоформления. Такое нарушение, а также противоправный, по мнению владельца дома, отказ в переводе повлечет обращение в суд. А наши административные суды могут усмотреть необходимость проведения судебной строительно-технической экспертизы, оплачивать которую, очевидно, придется истцам.
— Допустим, все прошло гладко и решение о переводе принято. Что дальше?
— В этом случае местный совет в течение трех дней со дня принятия решения выдает владельцу лично или направляет заказным письмом с описью вложения соответствующее решение о переводе дачного или садового дома в жилой, с указанием его адреса. И тут снова возникают вопросы. Первый: почему совет? Ведь решение принимает исполком. Второй: а если у дома нет адреса? С одной стороны, это не является основанием для отказа в переводе. С другой — без адреса нельзя будет зарегистрировать право собственности на жилой дом. Присвоение же адреса — отдельный, долгий и сложный процесс.
— А если адрес таки появился, собственник дома уже может вздохнуть с облегчением, поскольку процедура завершена?
— К сожалению, еще нет. Дело в том, что решение о переводе дачного или садового дома в жилой является только основанием для внесения соответствующих изменений в записи Государственного реестра имущественных прав на недвижимость в порядке, определенном законодательством. Но такого порядка… не существует.
— То есть как? Регистратор откажется вносить информацию в базу данных и выдавать соответствующие документы?
— Формально — да. Разве что регистратор может попытаться использовать в этой ситуации нормы порядка перевода объекта недвижимого имущества из жилого в нежилой фонд или наоборот. Но в таком случае владелец дома обязан будет дополнительно предоставить документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного объекта, а это отдельная процедура. Кроме того, необходимо предъявить технический паспорт и, опять же, документ, подтверждающий присвоение адреса. Поэтому я пока не берусь судить о том, как процесс регистрации будет проходить на практике. Посмотрим.
— А что делать с землей? Ведь участки под дачную и жилую застройку имеют разный юридический статус.
— Целевое назначение земельного участка — чрезвычайно важный вопрос, который вообще остался без внимания правительства. Нужно ли его менять? Если нет, то после регистрации права собственности на жилой дом его владелец автоматически становится нарушителем земельного законодательства, используя участок, предназначенный для ведения дачного строительства или для садоводства, не по назначению. За это законодательство предусматривает и административную ответственность, и возмещение ущерба государству, а главное — принудительное прекращение прав на земельный участок (!).
Если же изменение целевого назначения требуется, то возникает естественный вопрос: когда его проводить — до или после перевода дома в жилой фонд? И что делать, если соответствующий орган власти правомерно отказал в изменении целевого назначения? Ответов пока нет.
— Каков выход из сложившейся ситуации?
— К сожалению, готовя свое постановление, правительство не слишком постаралось, чтобы выдать документ, который реально регулировал бы процедуру перевода дачных и садовых домов в жилые. Сейчас вопросов есть больше, чем ответов. Так что придется, как это часто у нас бывает, ждать официальных разъяснений и практических наработок. Боюсь, что необходимый опыт будет получен за счет простых людей, которые уже в ближайшее время столкнутся с вышеперечисленными проблемами.
9801Читайте нас у Facebook
