Теперь риэлторы и нотариусы обязаны сообщать государству обо всех подозрительных сделках купли-продажи недвижимости на сумму свыше 400 тысяч гривен
Совсем скоро, с 21 августа, очень многие сделки купли-продажи недвижимости окажутся под особым государственным контролем. Согласно новой редакции Закона «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем» существенно расширился круг специалистов, обязанных докладывать «компетентным органам» о подозрительных сделках на большие суммы. Теперь, помимо банков, страховых компаний и некоторых других финучреждений, сообщать в Государственный комитет финансового мониторинга Украины (Госфинмониторинг) о крупных сделках обязаны: торговцы недвижимостью, драгоценными металлами и камнями, предметами антиквариата и искусства, а также нотариусы, адвокаты и аудиторы.
В странах Евросоюза уже давно контролируются все сделки на сумму свыше 100 тысяч евро, а в России — более 3 миллионов рублей
Напомним, что ранее этот закон был принят для выполнения всех рекомендаций Международной группы по разработке финансовых мер для борьбы с отмыванием денег (FATF). И именно для взаимодействия с этой организацией указом Президента Украины был создан Государственный комитет финансового мониторинга. Теперь этот государственный орган будет «приглядывать» за нашей недвижимостью.
Рассказать о грядущих переменах «ФАКТЫ» попросили руководителя комитета по вопросам законодательства Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Светлану Бовсуновскую:
- Согласно новой редакции закона, операторы рынка недвижимости определены в качестве специальных субъектов первичного финансового мониторинга, которые с 21 августа вместе с нотариусами, адвокатами, юристами, аудиторами и другими специалистами начинают работать в новых условиях, и их деятельность будет связана также с проведением финансового мониторинга операций, которые проходят при их участии.
Сразу хочу отметить, что ничего страшного в связи со вступлением в силу закона не произойдет. Просто юридическим и физическим лицам, предоставляющим услуги на рынке недвижимости, которые до этого находились на учете в налоговых органах и органах статистики, а также в ряде фондов, необходимо стать на учет в еще один государственный орган — Госкомитет финансового мониторинга. Форма документации для постановки на учет уже разработана и максимально упрощена, чтобы не создавать дополнительных проблем при регистрации. Существует процедура регистрации как для юридических лиц, то есть агентств недвижимости, так и для частных предпринимателей.
Есть три способа постановки на учет: личная подача документов через канцелярию Госфинмониторинга, отправка документов по почте и передача в электронном виде. Последний вариант необходим для лиц, которые уведомляют более чем о четырех подозрительных операциях в год.
После регистрации необходимо назначить специального сотрудника, который и будет проводить финансовый мониторинг операций. Законом определено, что для юридических лиц это один из руководителей компании, а частный предприниматель сам же осуществляет эти действия. Данный сотрудник должен пройти обязательное обучение в учебном центре Госфинмониторинга и получить специальный сертификат, дающий ему право проводить финансовый мониторинг операций с недвижимостью.
Хочу подчеркнуть, что на учет в Госфинмониторинг становятся только юридические и физические лица, которые предоставляют услуги на рынке недвижимости, а не работники этих предприятий и предпринимателей.
Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины принимала активное участие в работе над данным законом, когда он имел статус законопроекта, благодаря чему удалось существенно изменить нормы, которые могли негативно отразиться не только на деятельности операторов рынка недвижимости, но и на самом рынке. Благодаря этому функции специального сотрудника могут выполнять и совмещать руководители предприятий или сами предприниматели. В первоначальной редакции закона специальным сотрудником было постороннее лицо, которое агентства недвижимости обязывались нанимать (например, как бухгалтера или другого специалиста) на неопределенных условиях. Такая норма устанавливала дополнительную техническую нагрузку на операторов рынка недвижимости.
Немаловажным достижением является то, что удалось убедить Госфинмониторинг в необходимости поднять ценовой уровень сделок, которые нужно проверять, до 400 тысяч гривен. Первоначально должны были контролировать все сделки на сумму от 80 тысяч гривен. Эта норма могла сильно ударить по рынку недвижимости и загнать его в тень. Ведь под нее попали бы почти все сделки. Комитет по статистике и аналитики Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины предоставили статистические данные сделок с 2000 года, согласно которым средняя стоимость социального жилья площадью 100 квадратных метров составляет около 700 тысяч гривен. Но учитывая то, что возможны колебания цен, мы предложили поднять ценовой уровень до 800 тысяч гривен. Кстати, этот показатель соответствует международным нормам. В частности, в странах Евросоюза уже давно контролируются сделки на сумму свыше 100 тысяч евро, а в России — более 3 миллионов рублей (100 тысяч долларов).
К сожалению, наше предложение не было учтено в полном объеме. Тем не менее все-таки удалось добиться увеличения ценового уровня сделок до 400 тысяч гривен.
Хочу акцентировать внимание на том, что сделки на сумму свыше 400 тысяч гривен подвергаются мониторингу при условии наличия у операторов рынка подозрения, основанного на определенных критериях.
На мой взгляд, такая низкая ценовая граница создаст дополнительный фильтр на рынке недвижимости и, возможно, будет способствовать недополучению отчислений в бюджет.
Здесь злую шутку может сыграть менталитет наших граждан, которые будут использовать любую возможность, чтобы «пригнуться» под установленную планку с целью не попасть в поле зрения государства. Что, в свою очередь, повлечет сокращение налоговых отчислений от сделок. Но Ассоциация специалистов по недвижимости продолжит работу в этом направлении. Я думаю, что наши предложения по увеличению границы финансового мониторинга операций будут услышаны.
И последнее. Мы убедили представителей государства в том, что под особый контроль попадают только сделки купли-продажи недвижимости. Ранее планировалось следить за всеми операциями с недвижимостью, а это аренда, обмен и так далее.
«На рынке останутся только те агентства, которые работают давно, имеют большой опыт и незапятнанную репутацию»
- Риэлтор обязан сообщать государству обо всех сделках на сумму свыше 400 тысяч гривен?
- Согласно закону необходимо информировать только о вызывающих подозрение операциях по купле-продаже недвижимости стоимостью более 400 тысяч гривен. К примеру, если продается или покупается квартира за 500 тысяч гривен, но все документы у вас в порядке, оформление проходит на законных основаниях, не используются какие-либо сомнительные схемы расчета, то Госфинмониторинг информировать не будут.
- А по каким признакам риэлтор может определить, что сделка подозрительная?
- Госфинмониторингом уже разработан проект нормативного документа, определяющего перечень критериев подозрения. Эти критерии установлены рекомендациями FATF. Наиболее важный из них — занижение рыночной стоимости объекта недвижимости. То есть в случае попытки продавца необоснованно уменьшить цену своей квартиры операторы рынка, впрочем, как и нотариусы, обязаны уведомить об этом Госфинмониторинг.
- Но ведь существует огромное количество факторов, влияющих на цену, и в одной многоэтажке могут быть две похожие по площади квартиры, стоимость которых существенно отличается. Не получится ли, что под подозрение попадут вполне законопослушные покупатели?
- Чтобы избежать подобных проблем, я рекомендую продавцам и покупателям недвижимости заказать соответствующим специалистам независимую оценку объекта купли-продажи. Тогда можно будет доказать обоснованность его стоимости. Хотя в нынешних условиях, когда реальных сделок очень мало, весьма сложно провести объективную оценку. Ведь она строится на сравнении идентичных объектов, причем не по заявленной цене, а по реальной стоимости продажи. Кроме того, сейчас нередко квартиры продают по принципу «сколько дадут». Это еще один фактор, подтверждающий наши расчеты, что следить нужно за сделками на сумму свыше 800 тысяч гривен.
- Но готовы ли риэлторы работать в новых условиях? Знают ли они о своих обязанностях?
- Чтобы проинформировать всех операторов и участников рынка недвижимости об особенностях работы после 21 августа, ассоциация совместно с Госфинмониторингом уже сейчас проводит круглые столы во всех регионах Украины. Кстати, после вступления в силу закона именно Госфинмониторинг становится государственным регулятором финансовых услуг на рынке недвижимости, что связано с операциями с недвижимым имуществом. До этого государство фактически никак не регулировало деятельность операторов данного рынка. А многострадальный закон о риэлторской деятельности так и не был принят.
- Как повлияет такое нововведение на рынок недвижимости?
- Начнем с того, что теперь все юридические и физические лица, оказывающие услуги на рынке недвижимости, должны быть зарегистрированы в Госфинмониторинге. Значит, они будут контролироваться государством. Тот, кто не зарегистрируется и продолжит свою деятельность, окажется вне закона. Это приведет к тому, что количество операторов рынка существенно сократится. Останутся только те, которые действительно работают в этой сфере, имеют большой опыт и незапятнанную репутацию. Не прошедшие регистрацию могут иметь серьезные проблемы с правоохранительными органами. Ведь по закону контроль за его соблюдением должна осуществлять прокуратура, и в случае нарушения каких-либо норм — принимать меры.
- И какие это меры?
- Для начала — штраф. Если же это не поможет, то деятельностью фирмы, нарушающей закон, могут заинтересоваться правоохранительные органы.
«Люди должны понимать, что, доверяясь «черным» маклерам, они очень рискуют»
- Несмотря на то что регистрируется в Госфинмониторинге юридическое лицо, обучение проходит один из руководителей компании. А как быть, если он уволится? Кто будет выполнять его обязанности?
- В этом случае компания должна назначить нового руководителя и направить его на обучение.
- Что входит в обязанности такого специального сотрудника в агентстве недвижимости?
- Отслеживание всех сделок купли-продажи, а также контроль за соблюдением требований закона всеми работниками агентства. Информация обо всех сделках, проходивших через агентство, должна теперь храниться в течение пяти лет. Этот сотрудник обязан следить, чтобы риэлторы не способствовали занижению стоимости недвижимости. Но сообщать в Госфинмониторинг он должен только о сделках, вызывающих подозрение.
- Не получится ли, что на рынке недвижимости вновь появятся «черные» маклеры, которые будут предоставлять посреднические услуги по более низкой цене и без подачи информации в Госфинмониторинг?
- В нынешних условиях, когда рынок недвижимости «лежит», для таких псевдориэлторов вряд ли найдется работа. Кроме того, люди должны понимать, что подвергаются огромному риску, доверяясь «черному» маклеру. Ведь он не несет никакой ответственности. Да и избежать внимания государства все равно не удастся. Все операции по переходу права собственности на недвижимость подлежат нотариальному заверению. А нотариус тоже обязан сообщать Госфинмониторингу о сомнительных сделках. Если же расчет проводится через банк, то и банкиры должны информировать государство. То есть существует несколько уровней, на которых будет контролироваться сделка.
- Обязан ли риэлтор сообщить клиенту о том, что сделка купли-продажи его квартиры по определенным критериям может относиться к подозрительным?
- Нет. Более того, риэлтор несет ответственность за разглашение данной информации.
809Читайте нас в Facebook
