Земельные участки, на которых расположены многоэтажки, будут переданы жильцам в собственность
Глава государства подписал принятый недавно Верховной Радой Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Закон этот призван решить главную проблему жилищно-коммунального сектора: мы, по сути, не владеем нашими домами и никак не можем влиять на их обслуживание. Результатом является плачевное состояние большинства многоквартирных зданий в стране. С ними происходит то же самое, что случается с любыми бесхозными строениями: они медленно, но верно приходят в упадок и разрушаются.
Обслуживанием домов теоретически занимаются доставшиеся нам в наследство от советской власти жэки. Но эти организации, как показывает опыт, со своими задачами не справляются и за годы независимости стали одним из символов коррупции и хамства наряду с ГАИ и налоговой. Сломать эту систему предлагается, предоставив наконец жильцам реальную возможность самостоятельно управлять своими домами.
Для принятия любого решения требовалось получить согласие всех до единого жильцов
То, что до сих пор такой возможности украинские обитатели многоэтажек не имели, является следствием постсоветской модели приватизации жилья. Граждане получили в собственность только квартиры. А все остальные помещения, само здание в целом и придомовая территория остались практически бесхозными. Фактически ими по инерции распоряжались местные власти и жэки.
Впоследствии, правда, убедившись, что советская система коммунального хозяйства работает все хуже, законодатели попытались заполнить этот пробел. Приняли закон, которым все вспомогательные помещения были переданы в общую собственность жильцов. Однако это никак не повлияло на ситуацию, поскольку реальных способов распорядиться своим имуществом у совладельцев дома не было. Ведь по закону для принятия любого решения требовалось получить согласие всех до единого жильцов, что в реальной жизни просто невозможно.
И вот наконец новый Закон «Об особенностях осуществления прав собственности в многоквартирном доме» создает механизмы, которые позволят владельцам квартир действительно взять все хозяйство в свои руки.
Согласно закону, в управлении домом принимают участие владельцы всех его помещений. То есть если, например, в здании располагается магазин или отделение банка, то человек, в чьей собственности находятся помещения, в которых они расположены, является и полноправным совладельцем.
Главным органом управления домом является общее собрание жильцов. На таком собрании каждый владелец квартиры или нежилого помещения имеет голос, величина которого пропорциональна принадлежащей этому человеку площади. То есть голос владельца
80-метровой квартиры «весит» вдвое больше, чем голос того, у кого в собственности только 40 квадратных метров.
Решения собрания считаются принятыми, если за них отдали голоса владельцы помещений, площадь которых составляет более 75 процентов общей площади дома, в том случае, когда эти решения касаются:
- распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, установлением, изменением и отменой ограничений по пользованию им;
- определения полномочий управляющего многоквартирным домом;
- проведения текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определения подрядчиков для выполнения таких работ;
- определения даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
- определения перечня и размеров расходов на управление многоквартирным домом.
Голоса владельцев более 50 процентов площади необходимо собрать для решения следующих вопросов:
- назначение управляющего и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим;
- избрание уполномоченных лиц совладельцев при заключении договора, внесении в него изменений и расторжении договора с управляющим, осуществление контроля за его выполнением.
Правда, это правило имеет исключение. Оно связано с тем, что если некий субъект владеет помещениями, доля которых составляет более 50 процентов общей площади дома, то существует возможность узурпации им власти и ущемления других жильцов в правах. Поэтому в данном случае при вынесении решения на общем собрании голоса распределяются не в зависимости от площади помещений, а по принципу «один совладелец — один голос». В таком случае для решения вопросов первой группы понадобятся голоса более 75 процентов владельцев, а второй группы — более 50 процентов.
Учли авторы закона и то, что наши люди вообще не слишком охотно ходят на собрания. В результате нужные решения могут не набрать необходимого количества голосов просто из-за отсутствия на мероприятии совладельцев. Поэтому законом предусмотрена процедура голосования, растянутого во времени. В течение 15 дней со дня проведения общего собрания можно опросить не участвовавших в нем жильцов письменно. Если в течение этого времени добавилось требуемое количество голосов, считается, что решение принято. Если подписей не хватает — отклонено.
Необходимо отметить, что решение собрания является обязательным для всех совладельцев, включая тех, кто уже после его принятия приобрел право собственности на квартиру или нежилое помещение.
Когда на рынке сформируется спрос на качественные коммунальные услуги, профессиональные управляющие появятся очень быстро
Некоторые решения относительно эксплуатации дома могут касаться не всех жильцов, а лишь определенной группы (например, граждан, проживающих в одном подъезде). Такие решения позволяется принимать собранием только данной группы людей. Порядок при этом такой же, как и на общем собрании (нужны голоса владельцев более 75 процентов площади, принадлежащей группе). Главное условие — чтобы не ущемлялись права совладельцев дома, не входящих в группу.
Еще одно принципиальное новшество закона — освобождение жильцов многоквартирных домов от ига жэков. Теперь совладельцы вправе сами решить, кто и как будет заниматься обслуживанием дома. Сделать это можно различными способами. Один из них — создание объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), которое и станет вести дела. Если же активистов, готовых заняться проблемами ОСМД, не нашлось, то жильцы имеют право выбрать себе управляющего. Таковым может быть любое предприятие, занимающееся предоставлением жилищно-коммунальных услуг.
Сейчас, правда, подобных предприятий на рынке не слишком много. Что, в общем-то, и понятно, ведь спроса на такие услуги практически нет: многоквартирные дома насильственно и бессрочно привязаны к жэкам. Но, по мнению специалистов, когда сформируется спрос на качественные коммунальные услуги, профессиональные управляющие появятся очень быстро.
Как уже говорилось выше, для того чтобы выбрать управляющего, необходимы голоса владельцев более 50 процентов площади дома. Жильцы заключают с управляющим договор, который принимается решением общего собрания. Условия соглашения должны отвечать образцу типового договора, утвержденного Кабинетом министров. В частности, в обязательном порядке в документ вносятся следующие условия:
- перечень услуг;
- права и обязанности сторон;
- цена услуг;
- срок действия договора.
А чтобы новые управляющие не расслаблялись и неустанно выполняли свои обязательства перед жильцами, законодатели установили, что договор заключается только сроком на год. Таким образом, жильцы раз в год смогут отказаться от услуг своего управляющего и заключить договор с другим. Для этого они должны не менее чем за месяц до истечения срока соглашения письменно предупредить специалиста о своем намерении. То же обязан сделать и управляющий, намеревающийся по какой-то причине отказаться от обслуживания дома.
Если же ни одна из сторон заблаговременно не уведомила другую о желании расторгнуть договор, то по окончании срока своего действия он считается автоматически продленным еще на один год.
Будет возможность заработать дополнительные деньги, сдав часть земли в аренду под торговую точку или автостоянку
Важное и, возможно, наиболее революционное положение закона — решение земельного вопроса. Закон вносит в Земельный кодекс Украины изменение, в соответствии с которым отныне жильцы дома будут владеть не только самим зданием, но и участком, на котором оно расположено.
Безусловно, это укрепит право собственности совладельцев дома и избавит их от опасений, что городские власти в любой момент смогут отдать под новое строительство детскую площадку. Кроме того, появится возможность получить дополнительные деньги на обслуживание дома, сдав, например, часть участка в аренду под торговую точку или автостоянку.
Надо сказать, что эта данная законодательная норма далась парламентариям с трудом. В первом чтении они проголосовали изменение к Земельному кодексу, в котором говорилось, что участок, где расположен дом, и придомовая территория могут быть переданы в собственность совладельцев. Однако такая формулировка была признана неудачной, поскольку, по сути, оставляла на усмотрение чиновников вопрос о том, передавать жильцам землю в собственность или нет. Это, конечно, могло стать основой для конфликтов между совладельцами домов и властями, а также почвой для коррупции. Поэтому из окончательной редакции закона слово «могут» было изъято. Однако депутаты нашли другой способ сделать формулировку неоднозначной.
В кодекс внесена следующая статья:
«Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом министров Украины».
Таким образом, чиновники уже не могут решать, передавать ли землю совладельцам дома. Однако на усмотрение властей оставлен вопрос о том, предоставлять ее в собственность или в долгосрочную аренду. Вероятно, вскоре мы станем свидетелями бурных конфликтов и коррупционных скандалов, возникших из-за разногласий между жильцами и местными властями по вопросу о том, передавать землю людям в собственность либо в пользование.
Кроме того, закон устанавливает, что право собственности на земельный участок, предоставленное совладельцам, сохраняется даже в случае, если по какой-то причине дом будет разрушен. Следовательно, жильцы такого здания смогут либо продать свой участок, а деньги разделить, либо договориться со строительной компанией о возведении на этом месте нового дома.
Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» вступит в силу очень скоро — с 1 июля нынешнего года. С этого дня жильцам всех многоэтажек в Украине предоставляется ровно год для того, чтобы определиться с выбором управляющих. Если же до 1 июля 2016-го какие-то дома не выберут управляющего или не возьмут все заботы в собственные руки, создав ОСМД, то управляющих назначат исполнительные органы местной власти. При этом выбор должен осуществляться на конкурсных условиях.
Договор с назначенным посредством конкурса управляющим подписывает от имени совладельцев дома уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета. Причем соглашение заключается только на год. Поэтому жильцы, если они убедятся в том, что городские власти сделали за них неудачный выбор и все-таки решат взять собственную судьбу в свои руки, всегда смогут по истечении года либо выбрать другого управляющего и уже самостоятельно заключить с ним договор, либо создать ОСМД, которое возьмет руководство на себя.
Кабинету министров закон предписывает до 1 июля 2015 разработать порядок списания с баланса министерствами, другими центральными органами исполнительной власти, государственными предприятиями и органами местного самоуправления многоквартирных домов, в которых расположены помещения частной и других форм собственности.
Фото в заголовке Игоря Емельяненко, «ФАКТЫ»
3846Читайте нас в Facebook
