«В доме, где нет ОСМД, жильцы могут выбрать своего представителя, который будет подписывать договоры от их имени»
Исполняется год с тех пор, как в Украине действует Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах». Принимая его, народные депутаты рассчитывали на то, что он приведет к кардинальным изменениям в жилищно-коммунальной сфере и даст возможность украинцам почувствовать себя хозяевами собственного жилья.
Но пока закон не принес ожидаемого эффекта. Большинство владельцев квартир его просто проигнорировали и не стали ничего предпринимать, ограничившись распространением самых разнообразных слухов. Тем временем срок, данный совладельцам жилья на то, чтобы самостоятельно определиться с формой управления своими домами, истекает 30 июня.
Что ждет жильцов многоквартирных домов после этого срока и как владельцы квартир могут повлиять на судьбу своего жилья, «ФАКТЫ» попросили рассказать директора Департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Дмитрия Корчака.
— Самый распространенный слух, который циркулирует в средствах массовой информации, гласит, что к 1 июля 2016 года все жильцы обязаны создать объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).
— Это, конечно, миф. Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» не содержит положений, которые бы прямо обязывали людей объединяться в ОСМД.
Однако он создает все условия для того, чтобы такие объединения появились. В законе четко прописана норма о том, что каждый владелец любого (жилого или нежилого) помещения в доме является также совладельцем всего имущественного комплекса (лестничных площадок, лифтов, чердаков, подвалов и прочего) и несет за него свою долю ответственности. Таким образом, сегодня мы все фактически являемся совладельцами и членами ОСМД. Только многие из нас пока этого не поняли и не объединились для управления своей собственностью.
— Что же на самом деле должно произойти в домах к 1 июля?
— Закон устанавливает, что к этому сроку граждане имеют возможность самостоятельно определиться с ответом на вопрос, кто будет обслуживать их жилье. Ведь на сегодняшний день в Украине сохранилась старая советская система. Дома находятся в управлении местных властей, а обслуживают их коммунальные предприятия (жэки), созданные этими же властями. Жэки не заинтересованы в качественном выполнении своих обязанностей, поскольку являются монополистами и заменить их на других управляющих нельзя.
Закон как раз и призван разрушить эту монополию. Теперь жильцы имеют право сами выбрать управляющего, который будет обслуживать дом и придомовую территорию.
— Кто может стать таким управляющим?
— Есть три варианта.
Первый — это может быть предприятие — юридическое лицо, которое по профилю своей деятельности имеет право оказывать услуги по управлению жильем.
Второй вариант — физическое лицо-предприниматель.
И третий — управление может взять на себя объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
— Что нужно для того, чтобы заключить договор с управляющим?
— Решение общего собрания совладельцев.
— То есть для того, чтобы выбрать управляющего, владельцы квартир все-таки должны как-то организоваться?
— В общем-то да. Идеальной формой такой организации является ОСМД. Но поскольку многие жильцы пока не готовы преодолеть психологический барьер, то министерство создало порядок, который дает возможность найти управляющего и без создания юридического лица.
Для этого жильцы могут избрать своего представителя, который будет иметь право вести переговоры с органами местного самоуправления и потенциальными управляющими и подписывать с ними договоры от имени дома.
Чтобы юридически оформить такое решение, нужно воспользоваться текстом типового протокола. (Этот протокол утвержден приказом Министерства регионального развития № 203 от 25 августа 2015 года. Найти его можно в базе законодательства на сайте Верховной Рады. — Авт.) Под протоколом требуется собрать подписи владельцев большинства помещений. После этого протокол регистрируется в местном органе власти и вывешивается на официальном сайте этого органа для того, чтобы каждый мог убедиться в том, что данный человек облечен соответствующими полномочиями.
— Какие полномочия будет иметь такой представитель?
— Те, которыми его наделят совладельцы. Они могут это сделать, исходя из конкретных обстоятельств. Представитель должен провести подготовительную работу и переговоры с претендентами в управляющие, чтобы потом предоставить жильцам предложения о том, кого из них выбрать. Это может быть одно предприятие, которое покажется представителю оптимальным, или несколько на выбор. Тут все зависит от того, какие отношения складываются между совладельцами дома.
Окончательное решение по выбору управляющего остается за общим собранием совладельцев. И собрание (то есть сами собственники) несет ответственность за это решение.
А после того, как выбор сделан, представитель получает полномочия подписать соответствующий договор на управление домом.
— Совладельцы очень многих домов ничем подобным не занимались и никаких телодвижений для поиска управляющих не предпринимали. Что будет дальше происходить в этих домах?
— Вот для таких домов как раз и придуман пункт переходных положений закона: если до 1 июля 2016 года люди по какой-то причине не захотели или не смогли самостоятельно определиться с формой управления своим жильем, управляющего в такой дом должен назначить орган местного самоуправления. Причем это назначение должно произойти не волевым способом, а на основе конкурса.
— Как будут проводиться конкурсы?
— Сейчас министерство готовит документы, определяющие порядок их проведения, и текст типового договора по управлению домами, который победители конкурса будут подписывать с администрациями.
— Кто сможет участвовать в конкурсах?
— Все те же три разновидности субъектов: юридические и физические лица (предприниматели), имеющие право заниматься управлением жильем, а также ОСМД.
— Но в неопределившихся домах как раз нет ОСМД.
— Это могут быть сторонние объединения. Предположим, в каком-то доме действует сильное ОСМД, имеющее к настоящему времени большой опыт управления своим домом. И эти люди чувствуют в себе силы взять в управление другие дома, где жители менее организованны.
Управление другими домами может стать для ОСМД возможностью подзаработать. Правда, в этом случае, объединение утратит статус неприбыльной организации и должно будет перерегистрироваться в налоговой как коммерческое предприятие.
— Конкурсы, которые должны проводить местные администрации, будут открытыми?
— Только так. После 1 июля орган местного самоуправления должен определиться, сколько домов на его территории осталось без управляющих, и для всех этих домов объявить конкурс. Все субъекты, которые заинтересованы в том, чтобы оказывать услуги по управлению, подадут на эти конкурсы свои предложения в закрытых конвертах. В назначенный день состоится открытие этих конвертов, и победит та компания, которая предложит самую низкую цену.
— Может так случиться, что фирма, которая предлагает наиболее низкую цену, просто выполняет минимальный набор самых некачественных услуг. Как нам вместе с деньгами не потерять качество?
— Может быть и такое. Но государство на это никак повлиять не может. Все эти вопросы отнесены к ведению местных органов власти. Поэтому, если жильцы дома увидят, что власть назначила в их дом управляющего, который не предоставляет нужных услуг или оказывает их некачественно, они вправе задать ей (власти) законный вопрос: почему так получилось? И заставить ее исправить ошибку.
И самое главное — у совладельцев, которые разочаровались в способности власти назначить им толкового управляющего, всегда остается выход. Они вправе сами выбрать управляющего или создать в доме ОСМД.
Самостоятельно выбранный управляющий должен будет согласовать с жильцами дома тот перечень услуг, которые он намерен выполнять за те деньги, которые получает.
— После 1 июля полномочия по подбору управляющих полностью перейдут к местным органам власти? Останется ли у жильцов домов возможность самостоятельно решить этот вопрос?
— Первоначально предполагалось, что всем, кто не определился, управляющих назначат. Но, поскольку оказалось, что таких домов большинство, было решено оставить за совладельцами возможность взять дело в свои руки.
Недавно Верховная Рада проголосовала за поправки к Закону «Об особенностях осуществления права собственности…». Эти изменения дают возможность совладельцам дома поменять управляющего в любое удобное для них время. Для этого нужно в соответствии с установленной процедурой заключить договор с новым управляющим, а старого предупредить за два месяца о намерении отказаться от его услуг.
Такая же процедура действует и в том случае, если совладельцы решат сменить форму управления домом и все же организовать ОСМД.
Кроме того, поправки к закону устанавливают, что до тех пор, пока в доме не назначен новый управляющий, обслуживать его будет прежний, то есть жэк. Это позволит избежать ситуаций, при которых домом вообще никто не управляет.
— Предположим, совладельцы дома решили самостоятельно искать управляющего. Каков у них выбор? Достаточно ли сегодня предприятий, готовых заниматься такой работой?
— Сегодня в Украине зарегистрировано 565 предприятий, в учредительных документах которых обозначена возможность оказывать услуги по управлению жильем.
— Достаточно ли такого количества управляющих для того, чтобы обслуживать все дома в стране?
— Совсем нет. Этот рынок еще в самом начале своего развития, и с появлением спроса количество специализированных фирм будет расти. Возьмем, например, Германию. Там на 80 миллионов населения приходится 20 тысяч управляющих компаний.
— Кто может заниматься управлением домами?
— Предполагается, что это будет достаточно открытый рынок. Но все же для того, чтобы зайти на него, понадобится определенный уровень квалификации.
Были, правда, горячие головы, которые предлагали установить порядок, который дал бы возможность каждому гражданину зарегистрироваться как ФОП и заключать договоры на управление домами. Но мы все же думаем, что какие-то требования к квалификации и опыту работы для управляющих установить надо.
— Допустим, дом получил управляющего. То ли жильцы сами выбрали, то ли им назначили через конкурс, но управляющий не оправдывает ожиданий. Можно его поменять?
— Сколько душе угодно. Закон предусматривает, что договор с управляющими заключается на год. То есть у совладельцев дома существует возможность раз в год подумать над тем, подходит им такой управляющий или нет, и решить, подписывать ли с ним контракт.
Кроме того, в принятых недавно изменениях законодатели пошли еще дальше. Теперь можно не терпеть негодного управляющего целый год, а разорвать с ним договор раньше. Главное — официально предупредить за два месяца.
— Когда в доме начинается разговор о том, не организовать ли ОСМД, люди советской закалки, как правило, решительно отказываются от этого. Мотивировка такая: «Закон „Об ОСМД“ предусматривает, что при создании объединения прежний владелец дома (государство) должен сделать капитальный ремонт. Поэтому пусть нам сначала сделают капремонт, а потом мы посмотрим».
— Ничего подобного закон не предусматривает. Там написано, что прежний владелец «принимает участие» в ремонте. А принять участие можно по-разному. Например, добрым советом.
За все 16 лет действия этого закона можно привести лишь единичные примеры проведения ремонта в домах, в основном за счет местного бюджета. Ни у государства, ни у местных органов власти, в ведении которых сегодня находится коммунальное хозяйство, достаточного количества денег на это нет.
Взять управление домом в свои руки — это возможность для жильцов навести в нем порядок, повысить уровень и комфортность собственной жизни. А если ничего не делать, дома так и будут приходить в упадок.
Зато для ОСМД сейчас открываются большие перспективы по реконструкции домов. Действует государственная программа «теплых» кредитов. В областях есть множество программ совместного инвестирования. В скором времени будут приняты нормативно-правовые акты по функционированию Фонда энергоэффективности.
При помощи этих финансовых инструментов можно провести глубокую реконструкцию дома, резко сократить потребление энергии и возвращать кредит из сэкономленных средств. Таким образом, ремонт здания произойдет фактически без дополнительных затрат со стороны жильцов.
4757Читайте нас в Facebook
