Андрей Никончук: "Проверить показания общедомовых счетчиков имеют право абсолютно все владельцы квартир"
В последние время внимание всех собственников жилья, то есть практически каждого украинца, приковано к постоянному повышению тарифов на жилищно-коммунальные услуги и процессу повсеместной установки домовых счетчиков на тепло, воду, газ. Все это вызывает немало вопросов, так как сложно понять, почему за услуги приходится платить больше, а их качество не улучшается. На этот и многие другие вопросы читателей во время прямой линии «ФАКТОВ» ответил исполнительный директор Ассоциации управителей многоквартирными домами и Украинского института анализа и менеджмента политики кандидат юридических наук Андрей Никончук.
* — Здравствуйте, я Евгений Александрович из Винницы. Большинство законодательных изменений в сфере жилищно-коммунального хозяйства предполагают, что поставщики услуг должны сотрудничать с объединениями жильцов, например ОСМД (объединениями совладельцев многоквартирных домов. — Авт.). Но таких объединений мало. Как быть жильцам домов, в которых ОСМД не создано?
— Действительно, согласно Закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (так называемому 417-му закону), ОСМД должны были быть созданы до 1 июля 2016 года. А в тех дома, где этого не произошло, по результатам конкурса планировалось назначить управителей.
Поначалу закон дал положительный эффект, жильцы стали объединяться в ОСМД, но вскоре энтузиазм угас. На сегодняшний день нормы 417-го закона юридически вступили в силу, но фактически не работают. В подавляющем большинстве домов ОСМД так и не созданы, а местные власти так и не провели конкурсы по назначению управителей. Дома по-прежнему обслуживают жэки.
Управление многоквартирным домом — дело непростое и довольно хлопотное. У людей, занимающихся созданием и руководством ОСМД, должен быть довольно высокий уровень образованности и ответственности. С другой стороны, жильцы не спешат объединяться в ОСМД, потому что их перестали торопить, а государство не создает условий, чтобы облегчить этот процесс. Хотя некоторые государственные и муниципальные программы для ОСМД работают. Например, льготное кредитование или прямые муниципальные дотации на утепление домов. Кстати, такую помощь могут получить и жильцы коммунальных домов. Но для них этот процесс гораздо сложнее, так как не понятно, как собирать деньги и на какой счет, кто отвечает за координацию данного проекта и так далее.
* — Это Владимир Сергеевич из Днепродзержинска. Из подвала нашего дома украли часть трубы отопления. Дом коммунальный. Мы обращались в полицию, в жэк, к местным властям, но никто не торопится ремонтировать трубу. В жэке заявили, что мы должны это делать за свой счет. Куда нам еще обращаться за помощью?
— С учетом того, что формальным управителем вашего дома является коммунальный жэк, так как ОСМД вы не создали, а другого управителя вам не назначили, то за эксплуатацию, сохранность и управляемость дома отвечает именно жэк, а соответственно, и местное управление жилищно-коммунального хозяйства. Они должны были не допустить кражу трубы. Поэтому требовать с жильцов деньги на восстановление украденной трубы незаконно. Если бы вы уже создали ОСМД, тогда это была бы ваша ответственность как совладельцев дома.
Сейчас вам нужно, во-первых, написать коллективное обращение на имя мэра или главы городской государственной администрации с требованием решить проблему. Во-вторых, обязательно добиться письменного ответа на запрос и на его основании принимать дальнейшие решения, вплоть до обращения в суд.
* — Здравствуйте. Это Алина из Киева. Недавно существенно подорожали услуги по содержанию и уборке придомовой территории и самих домов. Многие мои соседи хотят отказаться от этих услуг жэка. Территории вокруг нашего дома практически нет, а подъезды мы и так убираем самостоятельно. ОСМД у нас не создано. Можем ли мы как-то выбрать и юридически утвердить человека, который бы представлял интересы дома и мог бы от лица всех жильцов расторгнуть договор с жэком?
— В Законе № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» содержатся нормы о принятии жильцами дома коллективного решения, в котором будет высказано мнение большинства собственников жилья. Но учтите, что такое большинство формируется не количеством людей, а размером находящейся в их собственности жилплощади. То есть для принятия коллективного решения под ним должны подписаться собственники не менее 51 процента площади помещений многоквартирного дома.
Исходя из распоряжения Киевской городской государственной администрации № 668, тарифы на содержание придомовой территории действительно повысились. Где-то в полтора, где-то в два раза, а кое-где и больше. Однако, если какие-то из тарифосодержащих услуг вам не предоставляются, то они могут быть опротестованы с целью снижения платы. То есть вы можете добиваться перерасчета этой услуги из расчета 3,3 процента за каждый день, когда ее не предоставляли.
— А если мы хотим отказаться от этой услуги?
— Это возможно. Для проведения общего собрания жильцов достаточно инициативы трех собственников жилья. Такое собрание считается легитимным. Но, повторю, для принятия каких-либо решений, вам нужно согласие большинства людей, в чьей собственности не менее 51 процента площади дома.
Но если вы до сих пор не смогли договориться о создании ОСМД, не уверен, что сможете самоорганизоваться для принятия решения по каждому насущному вопросу. Однако пробуйте. Тем более что механизм решения проблемы существует.
Хочу отметить, что 417-й закон хорош тем, что предоставил новую формулу получения голосов большинства — так называемые опросные листы. Например, вы провели общее собрание, на котором вам не удалось собрать большинство, так как многие жильцы просто не пришли. Тогда инициативная группа в течение 15 дней после собрания имеет право путем обхода квартир, опроса, заполнения в установленной форме этих опросных листов все-таки добрать недостающие голоса под протокол общего собрания. Тогда суммируются данные по голосованию на собрании и подписи из опросных листов. Получив таким образом большинство, вы можете добиваться изменения тарифа или отказа от той или иной услуги.
С протоколом собрания о принятом решении нужно обращаться в районное управление жилищно-коммунального хозяйства. Там документ обязаны зарегистрировать и рассмотреть, и если ваши аргументы будут признаны правильными, возможно, тариф будет пересчитан уже без учета услуги, от которой вы отказались.
* — Беспокоит Марина Лилеева. Где и как можно узнать границы придомовой территории? Внесены ли они в земельный кадастр?
— В кадастр вносится земля, у которой есть определенный собственник. Кто является владельцем участка земли возле того или иного многоквартирного дома? Отвечу: никто конкретно, это общая собственность, ваша и ваших соседей. Кто и каким кусочком участка владеет? Неизвестно. Нет документа о праве собственности на весь дом и придомовую территорию. Зато есть много разных правоустанавливающих документов на разные квартиры, дающих право и на долю земли, на которой дом стоит. Если вносить информацию обо всех совладельцах небольшого земельного участка возле каждой многоэтажки, то земельный кадастр просто зависнет. Поэтому и четкие границы придомовых территорий не определены. Есть только условные уборочные границы.
* — Я Александр из Киева. Имеют ли право отключать электроэнергию в квартире, если есть задолженность?
— Безусловно. Если вы прочтете условия договора между вами, как потребителем, и «Киевэнерго», как поставщиком услуги, то увидите, что при наличии определенной задолженности «Киевэнерго» имеет право отключить вас от электросети. После отключения поставщик имеет право взыскивать с вас задолженность путем подачи соответствующего судебного иска.
* — Я Елена из Киева, живу в старом доме. Электропроводке уже больше 50 лет, она требует замены. Все мы на протяжении многих лет платили за амортизацию, то есть на будущие ремонты, которые в итоге так и не проводились. Кто сегодня должен платить за замену внутридомовой электропроводки и кто имеет право выполнять такие работы?
— Для начала нужно разобраться, что является составляющей тарифа на ваш конкретный дом. Если вы обратите внимание на распоряжение КГГА № 668, принятое в июне нынешнего года и определяющее структуру тарифа, то заметите, что такой графы, как ремонтный фонд, там уже нет. Там есть только текущее содержание дома.
Что касается электропроводки, то зона ответственности «Киевэнерго» заканчивается там, где провода заходят в дом, а ваша зона ответственности начинается с квартирного счетчика. Все что между ними, находится в зоне ответственности эксплуатирующей организации или ОСМД. Если вы живете в коммунальном доме, то в вашем тарифе расходы на ремфонд сейчас уже не предусмотрены. А значит, либо придется менять проводку силами жильцов, либо обратиться в горадминистрацию с просьбой включить ваш дом в определенную программу экономического и социального развития города Киева для замены тех или иных инженерных коммуникаций.
* — Это харьковчанка Татьяна. Подскажите, как жильцам проверить качество предоставляемых услуг по содержанию дома? Например, сколько раз в месяц должен убираться подъезд, с какой периодичностью обязаны вывозить мусор? И что делать, если жэк не выполняет свои обязанности?
— Отвечу на примере столицы, но алгоритм действий один для всех городов Украины. Есть распоряжение Киевской городской государственной администрации № 307. Этот документ определяет тариф, его структуру, периодичность и требования к качеству 13 предоставляемых услуг. Например, там четко расписано, когда и с какой периодичностью нужно убирать лестничные клетки, какие именно работы при этом выполняются. Если эта периодичность не выдерживается, тогда есть возможность составить акт-претензию, и за каждый день невыполнения требований к периодичности и качеству работы оплата будет понижаться на 3,3 процента от тарифа. То есть, если услуга не предоставлялась в течение 30 дней, вы вовсе не обязаны за нее платить. Обращаться нужно сначала в жэк. Если там вас не услышат, то в местное управление жилищно-коммунальных услуг.
Признаюсь, составление претензии, хождение по кабинетам и доказывание своей правоты отнимет немало сил и времени, а перерасчет за те дни, что услуга не предоставлялась, ненамного уменьшит общую сумму платежа. Но добиваться правоты все равно надо. Тем более что такой акт-претензию может подать каждый отдельный потребитель. Для этого не нужно собирать инициативную группу или созывать собрание и принимать решение большинством голосов. Такое право людям дает постановление Кабинета министров Украины № 970 от 11 декабря 2013 года «Об утверждении Порядка проведения перерасчета размера платы за услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в случае перерыва в их предоставлении, непредоставления или предоставления не в полном объеме».
В течение трех дней жэк должен отреагировать на претензию, и если факт нарушения будет доказан, то в течение месяца провести перерасчет.
* — Я Ольга, киевлянка. Скажите, входит ли в обязанности жэка замена стояковых канализационных труб. Дому уже 35 лет, и трубы ни разу не менялись.
— Эти трубы относятся к внутридомовым инженерным сетям. Их эксплуатацией занимается жэк. Но не стоит путать эксплуатацию и ремонт. В данном случае эксплуатация означает поддержание в работоспособном состоянии. Если же речь идет о замене этой трубы на новую, то жэк не может этого делать за свой счет. Расходы на такие работы не предусмотрены в тарифе на содержание дома. Если, конечно, они не прописаны отдельной графой в структуре тарифа, в чем я сомневаюсь. Потому в данной ситуации жильцам придется менять трубу за свой счет.
* — Здравствуйте. Я Петрова Светлана Анатольевна из города Днепрорудное Запорожской области. В 2011 году в городе Марганце Днепропетровской области мне досталась двухкомнатная приватизированная квартира в наследство от мужа. В 2016 году власти Марганца отключили центральное отопление по всему городу, при этом разобрав полностью городскую котельную. Весь город перевели на индивидуальное электроотопление. Городской совет Марганца обещал оказать материальную помощь в размере 9 тысяч гривен на установку индивидуального электроотопления. Но когда я недавно обратилась за помощью, то получила устный отказ в выплате помощи, мотивированный тем, что в квартире никто не прописан и, соответственно, не проживает. Подскажите, имею ли я право на помощь для установки индивидуального электроотопления? Хочу отметить, что долгов по оплате квартиры нет.
— Предоставление материальной помощи всегда регулируется каким-либо положением. Если ваш местный совет ее предоставляет, то должен быть утвержденный порядок, кому и сколько. Учитывая, что вам отказали устно, я бы рекомендовал подать письменный запрос на получение материальной помощи. А также потребовать письменный обоснованный ответ, положена ли вам помощь, а если нет, то на каком основании.
Поскольку вы претендуете на целевую материальную помощь на установку индивидуального отопления, нужно разбираться, по какой программе она выделяется, кем финансируется и так далее. Здесь может быть очень много нюансов. Однако однозначно могу заявить, что после того, как местные власти закрыли городскую котельную, они не имеют права бросить людей на произвол судьбы. Они обязаны создать условия для возобновления отопления во всех квартирах города. И не думаю, что прописка играет здесь какую-то роль, если вы владелец квартиры, неотапливаемой по вине местных властей.
* — Беспокоит пенсионерка из Киева Наталья Ивановна. В моем кооперативном доме уже третий месяц нет горячей воды. Когда председатель кооператива обратился в «Киевэнерго», ему ответили, что вода отключена по двум причинам. Во-первых, в доме есть три-четыре квартиры с задолженностью по паре тысяч гривен, а во-вторых, государство уже несколько месяцев не компенсирует энергетикам деньги за предоставленные субсидии. Причем дали понять, что главной является вторая причина. Как нам выйти из такой ситуации?
— Неплательщики среди жильцов были, есть и будут всегда. Но уровень дисциплины платежей за жилищно-коммунальные услуги не падает. Ответственность потребителей как была, так и остается. Да, рост тарифов существенно увеличил нагрузку на семейные бюджеты. Но главная проблема в другом. Государство сильно задолжало компенсацию субсидий поставщикам коммунальных услуг, таким образом вымывая их оборотные средства. Коммунальщиков и энергетиков можно ругать, им можно угрожать, на них можно жаловаться в правоохранительные органы, но ситуацию это не изменит. Если государство не будет выполнять свои обязательства, то эти предприятия просто обанкротятся. Вместо них возникнет пустота, и проблема всей своей тяжестью ляжет на плечи государства. Это приведет к полному коллапсу. Надеюсь, что этого все же не произойдет, и правительство найдет возможность выполнить свои обязательства.
Однако учтите, что объемы средств на субсидии постоянно растут. На 2018 год запланировано уже 55 миллиардов гривен. При этом задолженность государства перед предприятиями ЖКХ тоже продолжает расти. Из сложившейся ситуации нас может вывести только мощный рост экономики, улучшение благосостояния людей и, как следствие, сокращение государственных субсидий. Но пока это выгладит, как утопия.
* — Вам звонят из Кропивницкого! Я Светлана Петровна, пенсионерка, живу в частном доме. Несколько месяцев назад у нас объявили об общей поверке газовых счетчиков. Газовщики пришли и сняли мой счетчик, временный ставить не стали, обещали, что скоро все вернут. Но прошел месяц, а их все не было. И тут мне принесли счет — я за голову схватилась. Мне насчитали по каким-то нормам потребления так, что сумма оказалась в два раза больше, чем по счетчику. Я ходила в газовую контору. Счетчик мне так и не вернули, но потребовали, чтобы платила так, как они насчитали. Скажите, они имеют право такое творить?
— Похоже, что ваши газовщики просто пользуются моментом, пытаясь побольше заработать. Вам, прежде всего, нужно обратить внимание на Закон «О метрологии и метрологической деятельности», где четко указаны поверочные интервалы. Зачастую это не более двух недель. Также стоит проверить паспорт счетчика, там указан его межповерочный интервал. Ни о какой всеобщей поверке не может быть и речи. Зачем вам ее проводить, если ваш прибор поверяли, например, месяц назад? Возможно, газовщики проверяли только те приборы, у которых давно вышел срок поверки? Это нужно уточнить. Но вы абсолютно правы, задерживать счетчик так долго они не имеют права. Так и полгода можно поверять счетчики, а людям все это время придется переплачивать. Кроме того, установка временного счетчика вместо изымаемого для поверки — обязательна!
* — «ФАКТЫ»? Это Виктор, я живу под Киевом. Ко мне на дачу недавно пришли работники «Киевоблэнерго» и заявили, что нужно поменять электросчетчик. Прибор нормальный, не старый, вынесенный за пределы участка. Ну, думаю, ладно, может, так надо. Но тут выяснилось, что они хотят, чтобы я оплатил и новый счетчик, и их работу. Это законно?
— Если ваша дача находится в дачном кооперативе, то такое требование выглядит странно. Зачастую в таких организациях есть общий счетчик, по которому идет расчет с энергетиками, а по внутренним счетчикам дачники рассчитываются с кооперативом. Ведь дачи даже не имеют адресов, у них нет абонентского счета. Поэтому, при чем здесь «Киевоблэнерго», я не пойму. Может, ретивые электрики просто решили подзаработать?
Если же речь идет о частном доме или дачном домике, не входящем в кооператив и подключенном напрямую к энергосети, тогда тем более ничего платить не надо. Возможно, это инвестиционная программа энергетиков и они устанавливают счетчики с более высоким классом точности или с дистанционным снятием показателей. Это их право — электросчетчики находятся у них на балансе. Соответственно, и все электрооборудование устанавливается за счет энергокомпании.
* — Меня зовут Игорь, я из Киева. Скоро в наших домах установят общие счетчики воды и тепла. Кто и как будет контролировать их показания?
— В Законе «О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения» сказано, что проверить показания счетчиков могут абсолютно все совладельцы дома, представители исполнителя услуги, то есть организации, поставляющей воду или тепло. То есть вы имеете полное право проверить правильность снимаемых показаний. Хотя для этого вам придется договариваться с представителями поставщиков, так как помещения, в которых находятся приборы учета, закрываются на замок. Но, думаю, этот вопрос можно решить, особенно если на общем собрании жильцы выберут своего представителя, ответственного за такой контроль и контакты с поставщиками воды и тепла.
Фото Игоря Емельяненко, «ФАКТЫ»
1629Читайте нас в Facebook
