В последнее время на украинском рынке жилой недвижимости наблюдается весьма странная ситуация, когда количество нового жилья растет, цены на него падают, а большинство людей нуждающихся в крыше над головой по прежнему не могут решить свои жилищные проблемы. Поэтому у людей все чаще возникает вопрос, — что же происходит на рынке недвижимости и чего ожидать в наступившем 2018 году.
Согласно недавно опубликованному Национальным Банком Украины последнему «Отчету о финансовой стабильности», цены на жилую недвижимость в Украине продолжают падать и уже приблизились к критически низкому уровню. Некоторые застройщики даже продают квадратные метры практически по себестоимости.
В частности, по данным НБУ, себестоимость строительства квадратного метра жилья, просчитанная Министерством регионального развития на 2017 год, составляла 12 тысяч 128 гривен. В нынешнем 2018 году она составит 14 тысяч 340 гривен. В то же время еще в сентябре можно было купить квартиру в столичной новостройке по 14 тысяч 500 гривен за квадратный метр. То есть чуть выше прогнозной себестоимости.
По мнению экспертов НБУ, падение цен связано с тем, что предложение квартир растет, причем высокими темпами, а спрос на них остается низким, как и платежеспособность украинцев. Так, с января по сентябрь 2017 года в Украине введено в эксплуатацию на 35 процентов больше жилья, чем за аналогичный период 2016 года. В том числе в Киеве за первое полугодие 2017 года построено в четыре раза больше квартир, чем за шесть месяцев 2016-го. Только за 9 месяцев прошлого года на столичный рынок выставлено 40 тысяч новых квартир.
Однако покупателей на это жилье пока почти нет. Люди не спешат брать ипотечные кредиты в банках, как было раньше. Одни не могут это сделать из-за низких доходов, а другие — потому что не желают рисковать, учитывая нестабильную экономическую ситуацию в стране. По данным НБУ, с января по сентябрь прошлого года граждане взяли ипотечных кредитов всего на 963 миллиона гривен. То есть за кредитные средства было куплено чуть больше тысячи квартир на всю страну.
В НБУ признают, что главным фактором, сдерживающим восстановление ипотечного кредитования, остаются высокие процентные ставки. А снизиться они смогут только после усовершенствования процедуры взыскания залога в случае невыполнения должником обязательств по кредиту. В НБУ надеются, что в нынешнем году проблему удастся решить, приняв соответствующие законодательные акты.
А тем временем цены на жилье снижаются. Так, по состоянию на сентябрь 2017 года в новых домах они в среднем по стране снизились на 11 процентов в долларовом эквиваленте (или на 16 процентов в эквиваленте евро) по сравнению с сентябрем 2016 года. Правда, наименьшее удешевление жилья наблюдалось в столице и крупных городах. За указанный период киевские квартиры потеряли в цене всего 1 процент, львовские — 4, а одесские — 5 процентов.
Любопытно, что в последние годы застройщики идут на всевозможные ухищрения, лишь бы привлечь покупателей. Например, уменьшают метраж квартир, что делает их дешевле. На данный момент 53 процента строящегося жилья — это однокомнатные квартиры. Но если в 2016 году средняя площадь одной квартиры в новостройке, независимо от количества комнат, составляла 65,8 квадратных метра, то в 2017 году этот показатель снизился до 62,7 квадрата.
Однако людей в первую очередь волнует, изменится ли ситуации в наступившем 2018 году. Рассказать о реальном положении дел на рынке недвижимости и дать свой прогноз на будущее «ФАКТЫ» попросили отраслевых экспертов.
- Инфляционный скачок может повлечь пересмотр цен на первичном рынке жилья, — считает начальник отдела продаж жилого комплекса SVITLO PARK Денис Павленко. — В большинстве случаев рост цен не будет обусловлен увеличением спроса. По сути, повышая цену, строительные компании попросту перестраховывают свои риски в случае ослабления гривни.
Ведь ни для кого не секрет, что многие киевские компании стоимость квартир привязывают к курсу доллара. И существует негласное правило: цены будут пересмотрены, если доллар шагнет за отметку 28--29 гривен. Уже сейчас аналитические данные по рынку жилья свидетельствуют о незначительном росте средних цен. Таким образом компании, мягко выражаясь, «готовят» общественность к изменению своей ценовой политики.
При этом не стоит забывать, что в последнее время именно ограниченный спрос на жилье вынудил застройщиков снижать цены до минимально допустимого уровня. На сегодняшний день средняя рентабельность строительства объектов эконом- и комфорт-класса в Киеве не превышает 25 процентов. Кроме того, в 2017 году большинство киевских застройщиков при стопроцентной оплате стоимости квартиры увеличили предлагаемые скидки в 2−3 раза. Если еще в марте максимальная скидка была на уровне 6−7 процентов, то в канун новогодних праздников она достигала 18−20 процентов.
Что касается прогнозов, то в случае стабильной экономической ситуации в стране и ценовая политика застройщиков останется в русле 2017 года. Годовой рост стартовых цен в отдельных сегментах жилья может составить 5−7 процентов, но это коснется только наиболее востребованных проектов комплексной застройки, учитывающих создание полноценной многофункциональной инфраструктуры.
Также в будущем году внимание покупателей будет приковано к тем проектам, в которых предлагается беспроцентная рассрочка с фиксацией цены. Инвестирование в такие объекты, где покупателю предлагается беспроцентная рассрочка сроком до двух лет, является хорошей возможностью не только стать владельцем новой квартиры, а и избежать дополнительных ценовых рисков, -- подытожил Денис Павленко.
Более глубокий прогноз как для рынка недвижимости, так и для отечественной экономики в целом предоставил «ФАКТАМ» председатель совета директоров Ассоциации защиты активов Александр Ситухо:
- В таких странах, как Украина, спрос на жилье вторичен по отношению к состоянию экономики. А сегодняшняя отечественная экономика если и остановила падение, то находится в состоянии трансформации -- старые, изношенные предприятия закрываются, исчезают целые отрасли, высвобождая трудовые ресурсы, а значит, потребители жилья покидают страну. Новые предприятия, как правило, ориентированы на минимизацию использования человеческих ресурсов и тоже не обеспечат рост спроса на недвижимость.
Кроме того, в наступившем году существенно возрастает вероятность мирного урегулирования конфликта на юго-востоке страны и реинтеграции Донбасса. Это может повлечь возвращение домой значительного количества переселенцев, формировавших существенную часть спроса на недвижимость в Киеве и его пригородах, а также в крупных городах, таких как Одесса и Харьков. Не исключено появление в продаже жилья, ранее приобретенного переселенцами.
В нынешнем году возможно ускорение падения цен на рынке старого, вторичного жилья. Многие объекты там уже имеют за собой быстро растущий «хвост» задолженности за коммунальные услуги. Кроме того, специфика такой недвижимости в том, что у людей нет возможности регулировать потребление коммунальных услуг, например тепла. Да и вообще, в нашей стране и старое жилье, и новостройки пока редко соответствуют требованиям энергоэффективности.
Не стоит также забывать, что и демографическая ситуация в Украине продолжает ухудшаться в сторону преобладания нетрудоспособного населения. Ведь молодежь стремится уехать за границу, а здесь остаются люди старшего поколения.
Двигателем, который может повысить спрос на жилье в будущем, но скорее всего не в 2018 году, является либерализация рынка земли. Ведь свободная продажа земли создаст некоторый переток сельского населения в города и обеспечит покупку ими жилья за средства от продажи земельных паев. Урбанизация -- мировая тенденция. Сельское население продолжает сокращаться везде за счет внедрения новых сельскохозяйственных технологий, — считает эксперт.
2691Читайте нас в Facebook
