«На первом этапе в лизинг будет предлагаться жилье эконом- и стандарт-класса в областных центрах»
Что такое лизинг недвижимости, чем он отличается от ипотеки и как им смогут воспользоваться украинцы, «ФАКТАМ» рассказал заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения Дмитрий Могильницкий.
— Лизинг бывает двух видов — с правом выкупа и без него, — говорит Дмитрий Могильницкий. — В нашем случае мы говорим о лизинге недвижимости, при котором в конце срока лизингового договора право собственности переходит к лизингополучателю, то есть к гражданину. Проще говоря, лизинг — это аренда с правом выкупа. На протяжении всего срока договора клиент выплачивает частями стоимость предмета лизинга (в нашем случае это квартира) и процентную ставку лизингодателю.
Хочу отметить, что отличие лизинга от ипотеки кардинальное. В случае ипотеки человек берет в банке кредит на покупку недвижимости, приобретает квартиру, а затем эти деньги возвращает банку с процентами. При этом права собственности на жилье изначально закреплены за клиентом, но кредитор устанавливает запрет на его отчуждение до момента полного погашения долга, включая проценты. А при лизинге лизингодатель (в нашем случае Государственное ипотечное учреждение) приобретает квартиру для клиента. Но право собственности остается за лизингодателем до полного выполнения всех условий лизингового договора.
— Стоимость недвижимости, которую человек должен постепенно выплатить ГИУ, может меняться?
— Нет. Стоимость жилья зафиксирована в договоре лизинга и меняться не может. Стоит учесть, что стоимость зафиксирована в национальной валюте.
— Кто имеет право претендовать на участие в вашей программе лизинга недвижимости?
— Со временем принять участие в нашей программе сможет каждый гражданин Украины. Но на первом этапе правительством было принято решение заключать договоры лизинга недвижимости с представителями силовых ведомств, где самая большая очередь на получение жилья. Это Министерство обороны, Национальная гвардия, Министерство внутренних дел и Служба безопасности Украины.
— А как долго будет длиться этот первый период и когда в программе лизинга недвижимости смогут принять участие все желающие?
— Все зависит от источников финансирования, за счет которых будет реализовываться программа. На сегодняшний день у нас их несколько. Есть наши собственные средства, имеются привлеченные средства, полученные за счет продажи ценных бумаг ГИУ, а также источник финансирования в виде кредита иностранного инвестора. Недавно был проведен конкурс на привлечение внешних заимствований в размере 500 миллионов долларов. Его выиграла «Китайская национальная корпорация генеральных подрядов», которая представила на конкурс гарантийное письмо двух крупнейших мировых банков о готовности профинансировать проект при условии гарантирования возврата кредита государством.
В свою очередь ГИУ провела большую работу для того, чтобы получить государственную гарантию на возврат этих средств китайскому партнеру. Результатом стало принятие в конце 2017 года двух правительственных постановлений. Первое позволяло привлечь иностранный капитал, а во втором были утверждены условия предоставления государственной гарантии. Но, к сожалению, механизм получения госгарантий настолько сложен, что до конца прошлого бюджетного года Министерство финансов не успело подписать гарантийный договор с китайским кредитором. Поэтому старт программы был перенесен на 2018 год. Тем более что в нынешнем госбюджете у нас прописана возможность получения госгарантий только на обеспечение жильем военнослужащих. Именно по этой причине в первую очередь полученные средства пойдут на квартиры силовикам. И я считаю такую постановку вопроса справедливой, особенно в нынешних условиях, когда эти парни, рискуя жизнью, защищают нас от внешней агрессии. Тем более что военные, врачи и учителя — одни из самых социально незащищенных профессий. Но, повторюсь, как только программа заработает в полную силу, жилье в лизинг смогут приобретать все желающие.
— Какие документы должны предоставить претенденты на получение жилья в лизинг?
— Мы ожидаем, что на первом этапе заявки на получение жилья в лизинг будем получать от центральных органов исполнительной власти, то есть от министерств и ведомств. Это позволит упорядочить процесс. Военнослужащему необходимо предоставить заявление с указанием, где и какое именно жилье он хочет, но с учетом наших ограничений, о которых позже расскажу отдельно. Также он обязан предоставить справку о доходах всех членов семьи. Мы должны убедиться, что ежемесячный платеж не будет превышать месячный доход семьи.
— А если человек в какой-то момент не сможет осуществлять ежемесячные взносы?
— ГИУ вернет ему стоимость предмета лизинга, то есть все уплаченные им ранее средства за вычетом процентов и определенной суммы, необходимой для приведения квартиры в первоначальное состояние.
— Допустим, у человека возникла необходимость переехать в другой город. Как быть с лизинговым жильем?
— Мы будем предоставлять такую услугу, как приобретение жилья в другом регионе и зачет ранее внесенных платежей. Но необходимо отметить, что новое жилье должно быть равноценно старому — того же класса, близким по площади и цене. Такой вариант особенно интересен и важен для военнослужащих, которые часто перемещаются по стране.
— А если на новом месте нет равноценного жилья, имеется только на 30—40 процентов дороже. Как быть?
— Если объективно других вариантов нет и человек готов заплатить больше, то просто меняются срок и график выплаты. Все предыдущие платежи учитываются при расчете за новый объект. Но при этом подписывается новый договор.
— Другая ситуация. Человек выплатил по лизингу половину стоимости квартиры, и возникла необходимость уехать из страны. Что будет с квартирой и его деньгами?
— Существует два варианта. Первый: человек доплачивает всю необходимую сумму, закрывает договор, получает квартиру в собственность и дальше распоряжается ею на свое усмотрение. Второй вариант: разрывает договор, а мы возвращаем ему ранее уплаченную сумму за вычетом процентов и стоимости приведения жилья к начальному состоянию.
— Можно ли сдавать лизинговую квартиру в аренду?
— Нет. Программа лизинга создана для решения жилищных проблем граждан, а не для создания условий для их дополнительного заработка за счет государства.
— А какова процентная ставка по предоставлению недвижимости в лизинг и на какой срок?
— Срок лизинга — до двадцати лет. Процентная ставка у нас пока утверждена на уровне 15,3 процента годовых. Но для военнослужащих обсуждается возможность компенсации процентной ставки Министерством обороны за счет определенных статей финансирования, которые сейчас идут именно на решение жилищных проблем военнослужащих.
— Предположим, человек заключил договор лизинга на двадцать лет. Но через несколько лет его доход увеличился. Может ли он выплатить всю оставшуюся сумму сразу, до окончания договора, и получить квартиру в собственность?
— Может. В договоре будет предусмотрен вариант досрочного выхода из лизинга, но не ранее чем через три года с момента подписания договора.
— И каков в этом случае либо по окончании срока договора механизм перехода права собственности от ГИУ к гражданину?
— Нужно будет обратиться к государственному регистратору и на основании договора и справки от ГИУ о выполнении клиентом всех условий договора оформить право собственности на жилье. Выполненный договор лизинга фактически станет правоустанавливающим документом, так как дополнительный договор купли-продажи квартиры заключаться не будет.
— Для того чтобы человек мог выбрать, в каком регионе и какую именно квартиру он хочет, у вас должны быть договоренности с застройщиками по всей стране.
— Для начала хочу отметить, что застройщики, участвующие в программе, проходят конкурсную процедуру через систему «Прозоро». Мы работаем с теми застройщиками, которые при выполнении обязательных условий к объектам недвижимости предлагают меньшую цену. Естественно, что мы заинтересованы в приобретении определенного количества квартир в одном доме, так сказать, пулом. Если же человек говорит, что ему нужна квартира именно здесь, в этом городе, а у нас нет свободного лизингового жилья, то мы ищем соответствующее предложение на рынке, отвечающее нашим требованиям, и ведем переговоры с продавцом. При этом стараемся максимально снизить цену.
Но есть один важный нюанс. Мы будем устанавливать некоторые ограничения для объектов лизинга. Ведь, если человек выходит из лизинга, ГИУ остается с недвижимостью, которую ему нужно реализовать. Поэтому мы пока не будем рассматривать приобретение недвижимости в райцентрах, а также дорогие или слишком большие по площади квартиры. На данном этапе в лизинг будет предлагаться жилье эконом- и стандарт-класса, находящееся в областных центрах.
Сейчас государственная программа по лизингу жилья только разворачивается. На нынешнем этапе мы видим определенные риски, поэтому предполагаем некоторые ограничения. После того как она полноценно заработает, лет через пять-шесть, возможны отказы от определенных объектов недвижимости, будет сформирован поток людей, желающих участвовать в данной программе, и мы начнем обеспечивать не только военнослужащих, но и других граждан. Я уверен, что участвовать в нашей программе захотят очень много людей. Соответственно, банк лизингового жилья будет только расширяться, а значит, риски ГИУ по приобретению жилья в районных центрах и небольших городах уменьшатся. Тогда мы сможем рассматривать любые варианты.
— Какие требования выдвигаются к застройщикам? В чем их интерес?
— Требования к застройщикам будут формироваться, исходя из каждого конкретного случая. Например, Министерство обороны говорит, что в Хмельницком у него есть потребность в жилье для 100 военнослужащих. Следовательно, мы ищем застройщиков, у которых в активе есть сдающийся в эксплуатацию или недостроенный жилой многоэтажный дом либо несколько домов, в которых имеются квартиры, отвечающие нашим критериям. Если предложений несколько, мы на конкурсной основе отбираем наиболее приемлемое по соотношению между ценой и качеством. Естественно, учитывается и репутация застройщика.
— Новостройки на стадии котлована будут рассматриваться?
— Думаю, нет. И дело даже не столько в возможных рисках, сколько в экономической целесообразности. Если объект не готов к тому, чтобы туда заехали люди, мы не можем заключить договор лизинга. За период между приобретением нами квартир и передачей их в лизинг мы несем затраты. А значит, это время должно быть максимально коротким. Соответственно, мы будем рассматривать объекты, наиболее близкие к завершению строительства и сдаче в эксплуатацию.
— Когда ваша программа начнет работать и первые клиенты смогут взять квартиры в лизинг?
— Для того чтобы массово запустить нашу программу, не хватает заключенного кредитного договора с китайскими партнерами. А этого не произойдет, пока не будет обеспечения в виде государственных гарантий. Надеюсь, этот бюрократический вопрос удастся решить в течение года. Если говорить о запуске пилотных проектов по нашей программе, финансируемых за счет собственных средств ГИУ, то это может произойти гораздо раньше. Более точные сроки я пока назвать не готов, так как решение некоторых вопросов не в нашей компетенции.
Кстати, сейчас мы ведем переговоры с киевскими властями. Готовится меморандум с КМДА по обеспечению ветеранов АТО жильем с помощью программы лизинга. Ранее столичные власти неоднократно декларировали свое желание найти пути для решения жилищных проблем ветеранов, а мы предлагаем механизм такого решения.
3141Читайте нас в Facebook
