Владимир Зубик: «Для сноса «хрущевок» в Киеве нужны серьезные ресурсы и фонд готовых квартир»
— Давайте в первую очередь поговорим о жителях «хрущевок». Нынешний закон требует 100% согласия на переселение всех обитателей дома перед его сносом или реновацией. Насколько это реально? Ведь всегда найдется тот, кто против.
— На данный момент в Верховной Раде зарегистрировано несколько законопроектов, которые снижают этот порог до 75%. Но что делать с теми 25%, кто не согласен? Принудительно выселять? На это не пойдут ни городские власти, ни уважающие себя строительные компании. К сожалению, на сегодня ответов на данный вопрос нет, хотя они должны быть четко прописаны в законодательстве.
На мой взгляд, решение этой проблемы зависит от коммуникации между жителями «хрущевок», властями и девелоперами.
Большинство жителей ветхих домов вполне адекватно воспринимают предложение переехать в новую квартиру. С ними можно найти общий язык. Но люди согласятся покинуть свои дома только тогда, когда у них будет уверенность, что они не останутся на улице. Совершенно естественно, что они сомневаются, не доверяют, требуют гарантий.
Чтобы программа масштабной реновации «хрущевок» стала возможной, необходимо разработать четкий государственный механизм расселения жителей и взаимных гарантий между людьми, инвесторами и государством. Заниматься этим должны Верховная Рада и Кабинет министров Украины, так как проблема «хрущевок» касается всей страны.
— Что еще, на ваш взгляд, необходимо предусмотреть в нормативных актах по реновации ветхого жилья?
— Должны быть защищены интересы всех сторон. В первую очередь, права отселяемых граждан — обеспечение временным жильем, размеры компенсаций, механизм «согласия» на отселение, коэффициент предоставляемой площади, район отселения
Во-вторых, важно прописать права и ответственность девелоперов, участвующих в таких масштабных проектах, в частности, четкие механизмы проведения инвестиционных конкурсов. Речь идет о гарантиях со стороны властей, что застройщики смогут довести свои проекты до конца без финансовых потерь, и никто не сможет отобрать у них землю.
— Но куда отселять людей? Строить новые дома рядом? Там же просто нет места.
— Нужно привлекать к программе реновации крупных девелоперов с фондом готовых квартир и серьезным финансовым ресурсом, так как у города на это средств нет. Таких компаний, которые строят или уже построили более 20 жилых комплексов, в Украине не более двух-трех.
Но даже они пока что с осторожностью вкладывают деньги в реновацию домов, жители которых могут годами отказываться переезжать. Помимо финансовых потерь, это несет и репутационные риски. Некоторые СМИ в борьбе за рейтинги привычно «рисуют» жителей жертвами, застройщиков — разрушителями домов, а пользуются всем этим отдельные недобросовестные политики, чтобы поднять свои рейтинги и получить власть. Особенно хорошо это заметно перед выборами. Вы еще увидите, как в этом году многие стройки по всей стране станут площадками для «раскрутки» в местные советы «профессиональных общественных активистов». Как правило, они играют на страхах людей, распространяют слухи, подкупают. В такой ситуации получить согласие всех жильцов на отселение становится очень сложно.
— Какие здания нужно сносить первыми? Что следует построить на месте «хрущевок»?
— В первую очередь, сносить нужно «хрущевки» со сгнившими коммуникациями. В них уже практически невозможно жить. Все, кто мог, переехал, остались только очень бедные люди, которым некуда больше идти. Мэрия не обращает на них никакого внимания, даже если люди заваливают ее письмами и обращениями. Вряд ли у городских властей найдутся средства на реновацию этих «хрущевок», если у них нет денег даже на ремонт канализации.
Например, подобная ситуация сложилась с тремя домами на ул. Макаровской. Люди в столице живут в ужасных условиях — маленькие комнаты, удобства на этаже, недавно прорвало канализацию и начались проблемы с отоплением. Сами здания буквально разваливаются на части, одному из жильцов кусок бетона сломал ключицу. Но и это еще не главная проблема этих домов. В ближайшем будущем они могут съехать вниз вместе со склонами, на которых стоят. Недавняя экспертиза НИИСК (Государственный научно-исследовательский институт строительных конструкций. — Ред.) показала, что здания уже имеют ненормативный крен. Тут речь идет даже не о качестве жизни, а о безопасности людей.
«Интергал Буд» предложил жильцам механизм отселения в уже готовые квартиры. После окончания строительства комплекса на территории общежитий каждый житель имеет право выбрать — остаться в предоставленной квартире, став собственником, вернуться в привычный район, но в новое жилье, или же получить компенсацию. Застройщик предусмотрел на свободном участке рядом (важно, чтобы он там был!) отдельно стоящую секцию для переселенцев. Были разработаны специальные планировки квартир, позволяющие обеспечить новым жильем всех с повышенным коэффициентом замены — 1,1−1,3, а также учесть пожелания жильцов. Она строится в первую очередь и за счет застройщика. Именно в ней выделяются квартиры тем жителям аварийных домов, которые хотят остаться в своем районе, а не выбрали вариант переселения в другие объекты застройщика либо компенсацию. Это и есть один из реальных механизмов решения таких сложных, социально чувствительных вопросов для жителей этих домов, который не требует финансирования города.
Люди поверили застройщику по двум причинам. Во-первых, потому что у застройщика для них есть готовые квартиры, куда можно переехать. Во-вторых, огромную роль сыграла репутация компании. К сожалению, сейчас только она является гарантией того, что люди получат новое жилье.
Если Киев планирует за 20 лет разобраться с проблемой «хрущевок», нужно начинать пилотные проекты уже сейчас. На нем можно «откатать» механизм расселения и планирования застройки с учетом всей социальной инфраструктуры. И не за счет городского бюджета —
Ведь зачастую основное возражение и страх людей — потерять жилье совсем или потерять квартиру в своем привычном районе. Если же привлечь крупные надежные строительные компании с большим собственным жилым фондом, достаточным ресурсом, чтобы отселить на 2−3 года людей в готовые квартиры, снести и построить первые дома повыше в районе, и вернуть всех желающих жителей в свой же район, то вопрос будет решен.
— Но ведь в этих районах уже есть детские сады, поликлиники, построенные еще во времена СССР. Что с ними делать — сносить и строить новые? Или же проектировать заново весь микрорайон с новой инфраструктурой с учетом растущего количества жителей столицы?
— Я бы поставил вопрос еще шире — готов ли город за свой счет модернизировать садики и больницы времен Советского Союза? Провести не просто косметический ремонт, а реновацию — полностью поменять вентиляцию, коммуникации, используя современные материалы?
Сейчас столичные власти отказываются даже брать на баланс садики, которые девелоперы строят на территории своих ЖК и готовы передать городу по реальной цене в счет, например, паевого сбора.
Поэтому сначала нужно решить принципиальный вопрос — кто берет на себя ответственность за социальную инфраструктуру? Уже сейчас половина Киева ходит в коммунальные больницы, школы и детсады, а половина — в частные. Нарастает социальный разрыв. Думаю, что городским властям стоит об этом задуматься. Если так будет продолжаться, в ближайшее время в Киеве районы начнут делиться на бедные и богатые, социальное напряжение будет только нарастать.
Есть также еще один социальный фактор, который дает реновация районов с ветхой застройкой для городов в целом. «Разбавляя» население районов другими жителями — более молодыми, социально активными, которые самостоятельно могут зарабатывать, покупать себе жилье, — мы постепенно меняем его общий «социальный ландшафт». Положительный эффект от таких изменений доказан практикой многих городов мира. Например, прекрасные плоды дал такой строительный эксперимент в некогда весьма неблагополучном районе Нью Йорка — Бруклине. Благодаря тому, что в этом районе появилось много других владельцев жилья, развитию промышленных зон, инфраструктуры, общая социальная среда начала значительно изменяться, постепенно улучшилась даже криминогенная ситуация. Теперь этот район фактически не узнать.
— Какие перспективы открываются перед Киевом и застройщиками, если будут созданы благоприятные законодательные и инвестиционные условия для реновации «хрущевок»?
— Для городских властей — это возможность за счет инвесторов решить проблему устаревших домов. В проекте Генплана Киева до 2025 года предусматривается вывести из оборота 7,8 млн квадратных метров ветхого жилья. На это необходимо порядка 115−120 млрд гривен. Непонятно только, где взять эти деньги, кто их инвестирует, если не будут урегулированы правила игры для всех участников…
А ведь это мегаважная задача для города и людей! Для жителей «хрущевок» — это перспектива переселиться в качественно новое, современное и значительно более дорогое жилье без доплат. С учетом того, что через несколько лет их нынешние дома могут признать аварийными и они не будут стоить и копейки.
С точки зрения девелопера — это около 400 гектаров, на которых можно построить приблизительно 300 тысяч квартир.
По сути, сегодня в столице около 3000 домов являются бюджетными «черными дырами» и источниками социального конфликта в будущем, когда их жильцы, а это более 100 тысяч человек, останутся без крыши над головой и каких-либо перспектив. Однако при разумной политике городских властей микрорайоны бывших «хрущевок» могут стать процветающими жилыми районами, центрами общественной и коммерческой жизни.
Кроме того, глобальная реновация устаревшего жилья привлечет в столицу масштабные инвестиции. В выигрыше будут все — и жители старых домов, и город, и девелоперы.
— Как решают проблему ветхого жилья в других странах? Ведь временное жилье с небольшим сроком эксплуатации строилось не только в Советском Союзе.
— Более того, СССР не сам это придумал. Проекты первых пятиэтажек советские инженеры взяли у Франции, которая в итоге пошла по пути трансформации устаревших зданий в новые жилые пространства. Например, «Гранд Парк Бордо». Три корпуса социального жилья, построенного в 60-х годах, вместо того, чтобы снести, решили отремонтировать. К существующим зданиям были пристроены балконы глубиной 3,8 метра и зимние сады, которые работают как пассивные солнечные коллекторы.
В Прибалтике и Восточной Германии старые дома, в основном, ремонтируют, заменяют коммуникации и придают современный вид. А в Москве из-за стремительного роста населения с 1990-х годов снесли тысячи «хрущевок». В 2017 году была запущена новая программа реновации, предусматривающая снос около 5 тысяч ветхих зданий в течение 15 лет. Этот процесс затронул более миллиона жителей. И даже там, кстати, вопрос с «хрущевками» фактически полностью решен, последняя в городе снесена еще 2 года назад. В Великобритании так же радикально поступают со старым жильем — с 2002 года начался активный снос домов-террас, построенных в 1950—1970 годы, всего их было снесено около 30 тысяч. Город обретает новое лицо, а горожане — новые энергоэффективные и современные дома.
В Украине этот процесс только начинается. Для того, чтобы выбрать путь, надо хотя бы выйти из дома — на юридическом уровне урегулировать этот вопрос —
Читайте нас в Facebook
