Возможно, вскоре при покупке квартиры человек сможет рассчитывать на государство, которое оплатит треть ее стоимости
«Стоимость сотки земли в центре Киева уже достигает 300 тысяч долларов, и платит за нее покупатель жилья»
Так что же предлагает Президент? Согласно его указу, люди с низкими доходами смогут получить от государства одноразовую целевую денежную помощь для уплаты части стоимости квартиры. Составит эта часть около 30 процентов цены на жилье. Президент поручил Кабинету министров внести в Госбюджет-2009 расходы на строительство доступного жилья в размере не менее 0,5 процента ВВП — около 4 миллиардов гривен. По мнению Виктора Ющенко, это позволит помочь приобрести жилье 70 тысячам семей.
Рассказать подробнее о программе строительства доступного жилья «ФАКТЫ» попросили исполнительного секретаря Строительной палаты Украины, доктора экономических наук, профессора, заслуженного экономиста Украины Василия Кравченко:
- Программу по обеспечению людей доступным жильем мы разрабатывали уже давно совместно с Секретариатом Президента и профильным комитетом Верховной Рады. Еще в прошлом году в парламенте был зарегистрирован соответствующий законопроект «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства», который был подан Президентом на рассмотрение Верховной Рады как неотложный. Этот документ и сейчас находится в парламенте.
Учитывая то, что Верховная Рада долгое время не работала, а квартирные вопросы касаются миллионов наших сограждан и не терпят отлагательства, было принято решение готовить условия для строительства доступного жилья. Цель указа — не только предложить финансовые и организационные механизмы строительства, но также стимулировать новый парламент принять закон о доступном жилье, в котором будут описаны механизмы оказания государственной поддержки людям, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Кроме того, правительство обязано предусмотреть разработку необходимых механизмов для финансирования данной программы.
Главное, на что ориентируются и указ, и законопроект, — жилье должно стать доступным. Сегодня более 90 процентов граждан Украины не имеют возможности приобрести квартиру. Чтобы решить эту проблему, можно повлиять на два основных фактора — доходы граждан и стоимость объектов недвижимости, в первую очередь новостроек.
- Каким образом государство может повлиять на соотношение доходов людей и стоимости жилья?
- И президентский указ, и вышеупомянутый законопроект как раз и предлагают такие механизмы. Начну с того, как государство при поддержке органов местного самоуправления может повлиять на стоимость жилья, которая складывается из трех основных составляющих. Первая — это производственные расходы застройщика на стройматериалы, технику, оплату труда и так далее. Вторая — приобретение земли. Третья — подведение инженерных коммуникаций.
И если первая составляющая вполне оправданна, то две другие необоснованно завышают стоимость готового объекта. Расходы на покупку земли и подведение коммуникаций включаются в конечную цену каждого метра жилья. Если их исключить, то квартира в сданном доме может оказаться в 2-2,5 раза дешевле.
Я считаю, что земля — это дар Божий. Она не является продуктом труда человеческого. И если она находится в собственности народа, местных громад, то и использоваться должна во благо людей, на ней живущих. Поэтому доступное жилье необходимо строить на земле, которая выделяется бесплатно.
- Но где ее брать?
- Земли в Украине достаточно! Согласно Конституции, она может быть в частной, государственной и коммунальной собственности. Частная защищена законом. А вот коммунальные земли, пребывающие в собственности местных громад, и государственные могут быть бесплатно переданы под целевую застройку. Для этого необходимо только решение органов государственной или местной власти. При этом никаких затрат, я подчеркиваю! Так делается во всех цивилизованных странах, где власти заинтересованы в создании для своих граждан нормальных условий жизни. Чтобы стало ясно, насколько это может удешевить жилье, я напомню: стоимость сотки земли в центре Киева уже достигает 300 тысяч долларов, и платит за нее покупатель квартиры!
«Именно так называемому среднему классу государство должно помочь купить квартиры»
- Допустим, удастся решить земельный вопрос. Но ведь довольно много денег застройщики вкладывают в создание инфраструктуры. Они же не могут сдать дом без газа и воды.
- В стране есть организации, которые эксплуатируют эту инфраструктуру, например, водоканалы, теплокоммунэнерго, газо- и электроснабжающие компании. Они такие же хозяйствующие субъекты, как и строители, но при этом зарабатывают именно на эксплуатации сетей и предоставлении платных услуг. Так почему кто-то должен строить сети, на которых потом будут зарабатывать те же теплокоммунэнерго или газовые компании? Ведь сейчас сложилась ситуация, при которой сети к объектам подводит сам застройщик, а финансируют эти работы инвесторы, то есть конечные покупатели жилья. Доходы же идут тому, кто этой инфраструктурой управляет. Сегодня действует закон, который предписывает, что строители занимаются инфраструктурой только в пределах земельного участка, на котором строится объект.
Есть еще один фактор, способствующий подорожанию квартир: строительство значительной части объектов социальной инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, больницы) финансируется за счет инвесторов, которые приобретают жилье в этом районе. Поэтому в упоминаемом законопроекте указано, что затраты на создание объектов социальной инфраструктуры должны взять на себя государственный и местный бюджеты. Это существенно удешевит строительство и позволит снизить стоимость квартир. Такая система работает во всех развитых странах.
- А если тот же водоканал заявит, что у него нет денег на строительство трубопровода, или местные власти скажут, что у них нет средств? Строительство остановится?
- Для того чтобы такого не произошло, все предприятия, эксплуатирующие инженерные сети, должны стать открытыми акционерными обществами. Это позволит им привлекать инвесторов и кредитные ресурсы для создания сетей. Во всем мире такие предприятия прибыльны и стабильны, ведь людям всегда нужны вода, газ и отопление. Кстати, шведский король хранит свои сбережения в акциях Стокгольмского водоканала. А что касается бюджетов, то деньги в них есть. Предприятия и простые граждане налоги платят регулярно. Просто надо эти средства рационально использовать. Наша бюджетная политика не выдерживает никакой критики.
- Что вообще подразумевается под понятием «доступное жилье»? Это квартиры, которые будут давать малоимущим?
- Нет. Существуют три основных вида жилья. Первый — элитная коммерческая недвижимость, к которой государство не должно иметь никакого отношения. Она для богатых людей. Второй вид — социальное жилье, которое строится государством и предоставляется самым незащищенным слоям населения в аренду. А третий, наиболее распространенный, вид недвижимости — обычное жилье для среднего класса. Вот именно этим людям государство должно помочь купить, подчеркиваю, именно купить квартиры, сделав их доступными. Для данной группы и предназначена вышеуказанная программа.
«Люди, уже один раз получившие жилищную субсидию, больше не смогут на нее рассчитывать»
- Как государство собирается помогать людям с покупкой жилья?
- Государство берет на себя обязательство профинансировать часть стоимости квартиры в строящемся доме. В указе Президента сказано, что до трети стоимости жилья должно финансироваться державой. Непосредственно механизмы государственной поддержки еще предстоит разработать. Нужно создать систему государственных заимствований на эти цели. Предстоит также разработать систему рефинансирования Национальным банком Украины учреждений, которые выделят деньги на доступное жилье.
Предусмотрено введение системы государственных субсидий на строительство жилья. Субсидия будет разовая и персонифицированная. То есть люди, уже получившие помощь от государства, больше не смогут на нее рассчитывать. Чтобы не допустить махинаций, необходимо создать единый реестр получателей жилищных субсидий. В нем будет собрана вся информация о гражданах, которым государство оказывает финансовую помощь. Детали механизма субсидирования еще предстоит доработать. Члены семьи смогут объединить свои субсидии для покупки квартиры.
- Субсидия будет зависеть от площади покупаемой квартиры?
- Нет. Она будет привязана к абсолютной стоимости жилья. Сейчас в зарегистрированном законопроекте предлагается рассчитывать сумму субсидии исходя из цены 10 квадратных метров согласно опосредованной стоимости жилья, установленной Минстроем для данного региона. Но без учета цены на землю и расходов на создание инженерной и социальной инфраструктуры. А для этого будут разработаны стандарты доступного жилья.
- Где государство планирует брать деньги на финансирование программы?
- В существующих бюджетах найти такие огромные средства полностью вряд ли удастся, поэтому государству придется брать кредиты и делать другие заимствования. Учитывая, что программа призвана удовлетворить долгосрочные потребности людей, расходы на эти нужды можно растянуть на некоторое время. Направив средства на жилищное субсидирование, государство стимулирует людей вкладывать и свои деньги в строительство. Это позволяет стремительно развиваться не только строительной, но и всем сопутствующим отраслям. Будут создаваться новые рабочие места, откроются новые предприятия, будет расти экономика, увеличиваться ВВП и отчисления в бюджеты. За счет этих отчислений государство сможет погасить свои долги, которые возникнут в результате субсидирования доступного жилья.
- И где государство одолжит такую значительную сумму?
- Можно брать кредиты на внешних рынках. Также можно взять в долг у Национального банка Украины под залог государственных жилищно-строительных облигаций. Но для этого нужно внести определенные изменения в действующее законодательство.
- Кто будет строить доступное жилье?
- Поскольку в программе будут участвовать деньги государства и граждан, нужно проводить тщательный отбор компаний, которым доверят строительство. Отбор осуществят на конкурсной основе. Главные критерии оценки: репутация компании, финансовое положение, опыт работы на рынке, уже построенные объекты, наличие квалифицированных специалистов и необходимого оборудования.
- А проекты домов будут какие-то особые?
- Строительная палата предлагает перейти на типовые проекты, которые будут специально разработаны под данную программу. Естественно, это будут не «хрущевки», а качественное современное жилье. Использование типовых проектов позволит существенно сэкономить на строительстве.
317
Читайте нас в Facebook
