Разорвать инвестиционный договор и забрать свои деньги у строительной компании можно и без уплаты штрафа
Скандальная история с компанией «Элита-центр» напугала инвесторов многих других частных строительных компаний. Сотни людей решили вернуть свои деньги, чтобы купить квартиру на вторичном рынке или вложить средства в более крупные и проверенные фирмы. Однако забрать деньги у застройщиков не так-то просто — по условиям стандартного договора возвращать деньги компания имеет право в течение нескольких месяцев. А самое неприятное — средства выплачиваются отнюдь не целиком — досрочное расторжение контракта предполагает существенные штрафные санкции: у разных фирм размер штрафа колеблется на уровне пяти-десяти процентов от суммы инвестиции. Кстати, именно эти условия помешали многим вкладчикам «Элита-центра» вернуть себе свои деньги еще до того, как компания «лопнула». Однако столичные адвокаты уже нашли «противоядие», позволяющее забирать у строителей все вложенные деньги, да еще в самый краткий срок. Об этом нам рассказала автор практического пособия «Правовая энциклопедия инвестирования строительства», специалист по ценным бумагам Наталья Доценко-Белоус.
«В случае приобретения жилья путем покупки облигаций вы абсолютно бесправны»
- Наталья, каким же образом можно обойти драконовские условия инвестдоговоров касательно штрафных санкций и срока возврата денег?
- Дело в том, что законодательно договоры долевого участия не предусмотрены. По сути, все так называемые инвестиционные договоры несут признаки договора купли-продажи с отсрочкой поставки товара.
- И что это нам дает?
- А если это договор купли-продажи, то форма его не выдержана — ведь купля-продажа подлежит нотариальному удостоверению. А если не выдержана форма, договор, выражаясь юридическим языком, является «ничтожным» — то есть изначально недействительным. Для признания этого факта не требуется даже решения суда. Таково положение гражданского законодательства. Таким образом, чтобы вернуть свои средства, вы должны уведомить застройщика о том, что считаете договор «ничтожным», то есть его как такового не существует, и требуете возврата средств, которые были получены «безосновательно».
- А срок возврата? Ведь договора, получается, нет.
- Гражданское законодательство говорит, что если срок возврата средств не установлен, то таковым являются семь дней с момента предъявления письменного заявления с требованием вернуть деньги. Об этом, кстати, также стоит упомянуть в своем заявлении. Если застройщик в этот срок не возвращает средства, у вас появляются основания для того, чтобы обратиться в суд для взыскания средств. И я располагаю информацией, позволяющей мне говорить о том, что суд встанет на сторону инвестора… Но значительно более эффективным способом возврата своих денег является даже не обращение в суд, а подача заявления в прокуратуру. С того момента, когда вам не вернули деньги, застройщик фактически использует их не по целевому назначению. И в этом есть признаки состава преступления — то есть мошенничества.
- Ну и дела!
- Давайте разберемся — средства получены без правового основания. И застройщик уклоняется от их возврата. Да, компания может быть уверена в своей правоте — и доказывать это в суде. Но в этом и заключается стратегия инвестора — пусть на доказательство своей правоты тратит время и силы застройщик. А вообще-то, прокуратура сейчас довольно живо реагирует на такие заявления. После скандала с «Элита-центром» массово производятся проверки. И в прокуратуре будут только рады тому, что вы подскажете им, с кого первого начать. Застройщики об этом знают и очень этого опасаются. Поэтому часто компании нужно лишь объяснить ваши намерения…
- И помогает?
- В случае с одним из наших клиентов достаточно было грамотно объяснить застройщику о наших планах обратиться в прокуратуру — и он сразу же вернул все средства по взаимному согласию. Застройщик прекрасно понимает: если дело дойдет до прокуратуры, начнут возвращать деньги все вкладчики, кто через суд, кто другим образом.
- А если договор нотариально утвержден?
- В этом случае обратиться в прокуратуру или в суд вы не имеете права, если застройщик не нарушил своих обязательств. А вам известно, что договоры составляются таким образом, что даже если застройщик затягивает срок сдачи дома в эксплуатацию, — это еще не говорит о том, что он что-то нарушил.
- А что делать тем покупателям, которые приобрели у застройщика облигации? Как в этом случае вернуть свои деньги, если возникают сомнения в надежности строительной компании?
- В этом случае физическое лицо бесправно! Облигация — это ценная бумага, то есть товар. Облигация имеет четкий период погашения. И пока не истечет этот срок — как правило, до десяти лет, — покупатель квартиры может лишь попытаться продать облигации кому-то другому. Ничего иного ему не остается, даже если он видит, что компания явно не выполняет своих обязательств.
- Но ведь строители трубят о том, что облигации — это более надежная и прогрессивная схема приобретения жилья.
- Для компаний да, но не для инвесторов. Для строителей это уникальная схема — по истечении десяти лет они могут вернуть либо квартиру, либо деньги. А до этого времени они могут на законных основаниях пользоваться вашими деньгами. Даже финансовую пирамиду не надо создавать. Лично я бы никогда не купила эти облигации.
«Даже не прописанные в квартире дети прежних ее хозяев могут подать в суд на покупателей, заявив о том, что сделка «ущемила их интересы»
- Еще один вопрос, волнующий многих, — изменения к положениям законодательства Украины, касающимся защиты бездомных граждан и беспризорных детей. Риэлторы говорят, что теперь любая сделка может оказаться рискованной.
- Действительно, на договоры ипотеки теперь требуется согласие органов попечительства, даже если ребенок всего-навсего когда-либо проживал в этой квартире. К примеру — когда в качестве залога выступает квартира, где зарегистрированы только взрослые члены семьи, а ребенок прописан у бабушки с дедушкой. До 2006 года согласие органов попечительства в этом случае не требовалось. Поэтому банки сейчас неохотно идут на выдачу кредита под залог жилья, если у них есть подозрение, что у человека имеются несовершеннолетние дети.
- А что значит подозрение? Проверить это нельзя?
- У нас в стране отследить, кто в квартире зарегистрирован, однако временно выписан, очень сложно. Ну например, есть такие категории граждан, как студенты, заключенные, лица, пребывающие на лечении, несовершеннолетние дети. Есть статья 71 Жилищного кодекса, которая гласит, что за ними бессрочно сохраняется право проживания в этом помещении. Хотя они временно могут быть приквартированы в месте прохождения военной службы, учебы, заключения.
- Проверка в жэке ничего не даст?
- В жэке вам дадут справку, что в квартире никто не прописан, но когда «временно выписанные» явятся, они вполне могут сделку купли-продажи оспорить. Причем в случае, если речь идет о несовершеннолетних детях, не нужен будет даже факт их регистрации на проданной жилплощади. Достигнув совершеннолетия, они могут признать сделку недействительной, как ущемляющую их права и интересы. В суд может обратиться и законный представитель ребенка — к примеру, родители разведены, отец продает свою квартиру, к которой его семья вроде бы уже не имеет отношения, но мать подает на покупателей в суд, требуя признать сделку недействительной. Такие «подводные камни» при покупке жилья никем не проверяются, в том числе и нотариусом.
- Как же подстраховаться?
- Некоторые покупатели требуют от жэка домовые книги, откуда видно, кто когда в этой квартире жил и на каких основаниях выписался. Но это поможет в случае, если в ней проживали студенты, заключенные. А в случае с детьми — не спасет ничто! Законодательство выписано столь философски, что можно допускать самые, на первый взгляд, невероятные ситуации… Вы покупаете квартиру в центре. Продавшие вам квартиру переезжают на окраину. Но их дети могут подать в суд, заявив, что сделка ущемляла их интересы: они вынуждены жить на окраине! «Интересы» — это философское понятие, и трактовать его можно как угодно.
- И ничего нельзя сделать?
- Единственный вариант выхода из этой ситуации — срочно перепродать квартиру. Следующий владелец будет признан добросовестным покупателем. Продавайте, но не дарите! Конечно, в случае перепродажи суд может обязать уже бывшего владельца жилья вернуть первым его хозяевам материальный и моральный ущерб! Но, во-первых, ущерб еще нужно доказать, а во-вторых, квартиру у вас никто уже не заберет.
1492Читайте нас в Facebook
