Оснований для роста цен на сельскохозяйственную землю нет: пузырь надувают посредники — СМИ
Пузырь, надувающийся вокруг земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые якобы могут быстро расти в цене, очень напоминает характер поведения криптовалют: непредсказуемые, не обеспеченные реальным экономическим ростом американские горки, зависящие не столько от объективных факторов, сколько от игр спекулянтов. Посредники, специализирующиеся на земельных соглашениях, обещают едва ли не 20% годового дохода любому новичку без «чрезмерных усилий» исключительно за счет благоприятной конъюнктуры рынка, однако это очень сомнительные обещания, говорится в материале УНИАН.
Недавно аналитическая группа OpenDataBot опубликовала данные о средних ценах за гектар в сделках по продаже земли в 2026 году.
«Оптимистическая средняя цифра в 75 тыс. грн за гектар выглядит обнадеживающе. Однако, будучи вырванным из контекста, этот показатель искажает реальность», — говорится в материале.
Реальный рост цен в долларовом эквиваленте за последние 5 лет составил всего 30%, то есть не более 5−6% в год. Кроме того, количество сделок уменьшается: по сравнению с 2025 годом, в 2026 году заключили на 15−20% меньше — если в прошлом году за этот период продали 92,9 тыс. га, то в этом году — 82,1 тыс. га.
На среднюю цену существенно влияет регион размещения участка: в прифронтовых земля продается дешевле, в западных — дороже. При этом на западе сложно купить большие массивы, средний размер лота — меньше гектара. Поэтому здесь скорее речь идет о покупке для дальнейшей перепродажи, чем о реальном бизнесе, инвестирующем в развитие агросектора, которому нужны большие блоки наделов.
«То есть, по сути, „точечные“ спекулятивные инвесторы могут при желании „разгонять“ средний показатель по рынку, завышая цены для производителей до экономически нерентабельных показателей», — говорится в статье.
Как показала на массиве более 210 тысяч сделок из реестра Госгеокадастра за 2021−2025 годы исследователь KSE Евгения Митряхина, основным драйвером роста цен на землю является не повышение производительности и даже не рост арендных доходов. Прежде всего, цены двигает вверх индексирование нормативной денежной оценки.
Каждый год оно происходит ориентировочно на 8%, то есть примерно на коэффициент инфляции. Модель показывает: увеличение НДО на 1% сопровождается ростом цены сделки примерно на 0,55%. Это означает, что, во-первых, рост цен носит административный характер, а во-вторых, реальный рост в лучшем случае сохраняет капитал, но не умножает его. И об обещанных 15−20% речь не идет.
«То есть фактически, как и в случае с условным „биткоином“, за ценовым колебанием на рынке земли не стоит экономическая динамика. Ни рост производительности, ни привлечение инвестиций в этот рынок не играют роли», — добавляет издание.
Еще одна проблема, которая «объединяет» землю и криптовалюту — вызовы ликвидности. С одной стороны, формально вы можете быстро продавать наделы (если найдете нового собственника, готового заплатить), с другой — выйти из актива дороже цены покупки — сложно, поскольку речь идет обычно о продаже обремененного арендой участка.
«Почти все привлекательные земли уже находятся в долгосрочной аренде. Даже покупая в собственность, покупатель получает землю с арендатором и его преимущественным правом — фактически это эквивалент покупки прав аренды, а не чистого надела», — пишет УНИАН.
По оценке VoxUkraine, сейчас лишь около четверти сделок вообще раскрывают цену — остальные занижают ее ради экономии на налогах. Более того, сейчас арендная плата отстает от роста стоимости наделов — это выглядит как классический признак надувания, а не фундаментального роста. Доходность аренды сжалась с 7−10% на старте рынка до около 3−5% в 2026 году.
Аналогично опровергается и аргумент о «низкой базе»: «дешево» не означает «возрастать».
«Сегодняшний дисконт отражает реальные риски — войну, отсутствие ипотеки, запрет для иностранцев, тонкий рынок. Пока эти риски наличествуют, низкая цена экономически оправдана, а не „аномальна“. А аргументы о „недооценённости“, „недокапитализации“, сравнения с ценами в соседних европейских странах, где нет войны, — стоит отложить в сторону и объективно оценить риски и перспективы: оснований для реального „скачка“ цен пока нет», — говорится в материале УНИАН.
Тем временем часть украинцев могут остаться без земли из-за долгов за коммуналку.
29Читайте нас в Facebook
