Благодаря новому пилотному проекту киевляне смогут модернизировать свои многоэтажки в рассрочку
В Киеве закончился отопительный сезон, который для большинства жителей был шоковым из-за огромных счетов. Поэтому тема энергосбережения важна сегодня как никогда. Многие изношенные дома (в них проживают около 600 тысяч семей) требуют серьезной модернизации: установки современных теплопунктов, энергосберегающих окон, капремонта крыш, восстановления инженерных сетей, замены лифтов. В столице уже третий год внедряется механизм обновления жилфонда при совместном участии в финансировании города и жильцов многоэтажек — для кооперативов (ЖСК) и объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) — и уже запущен такой проект для домов без создания юридического лица. «ФАКТЫ» решили узнать, что жильцы могут сделать в плане модернизации дома до начала следующего отопительного сезона, у начальника управления развития жилищно-коммунального хозяйства департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской горгосадминистрации Веры Радченко.
— Какие программы обновления жилфонда предлагает столичная власть?
— Городские программы — по энергоэффективности и капитальным ремонтам — построены на основе софинансирования: 30 процентов от стоимости работ собирают жильцы, а остальное поступает от муниципалитета, — говорит Вера Радченко. — В конкурсах по энергоэффективным мероприятиям участвуют только ОСМД и ЖСК, а капремонты предусмотрены как для ОСМД, ЖСК, так и для общежитий, инвестиционных и коммунальных жилых домов (возрастом 10 лет и старше).
Чтобы поучаствовать в конкурсной программе по энергоэффективности, из предложенного перечня видов работ жильцы обязаны выбрать два (один проводится за средства собственников многоквартирного дома, другой — за счет города). Затем специальная комиссия изучает поданные технико-экономические обоснования и отбирает энергоэффективные проекты. На эту городскую программу в нынешнем году из бюджета выделили 30 миллионов гривен.
Пилотная программа капремонтов реализуется с декабря 2016 года. Жильцы определяются с видом работ (ограничений в выборе нет) и собирают 30 процентов необходимых средств, а город доплачивает остальные. Пока на эту программу выделено всего 10 миллионов гривен. Программа «30 на 70» уже заинтересовала многих, о чем свидетельствуют десятки поступивших к нам заявок.
— Какие конкретные шаги жильцы должны предпринять для реализации своих планов?
— Прежде всего нужно принять коллективное решение насчет определения вида работ — допустим, замена окон в подъездах. Затем инициативная группа от дома подает заявку (в ОСМД этим занимается правление) предприятию «Киевжилспецэксплуатация» (КЖСЭ), где составят примерную смету. Скажем, жильцы должны собрать 100 тысяч гривен — тогда из бюджета поступит еще 200 тысяч гривен. Смету утверждают на общем собрании. Отмечу, что при согласовании всех вопросов важно заручиться поддержкой не менее 75 процентов голосов собственников жилья. «Киевжилспецэксплуатация» помогает открыть транзитный счет (для каждого дома свой), где можно аккумулировать средства жильцов. Но не забудьте, что потребуется время на разработку проекта, экспертизу и тендер, в котором выберут подрядчика работ, — месяц-два. И если тянуть, то до осени можно не успеть.
Опыт прошлого года по программе «30 на 70» показал, что из 74 предложенных проектов по энергоэффективности отобрали 62, а городские гранты получило 61 юридическое лицо.
— А кто входит в инициативную группу, которая на начальном этапе готовит и подает заявку на капремонт?
— В инициативную группу должны входить лишь собственники жилья. В собрании участвуют владельцы приватизированного (или купленного) жилья — они собственники имущества всего дома. Остальные жильцы лишь арендуют жилье у органов местного самоуправления (собственником выступает территориальная громада), поэтому не имеют права принимать решение по финансированию проекта модернизации дома.
— Сколько примерно надо денег на модернизацию типовой хрущевки?
— Комплексный ремонт (поменять коммуникации, перекрыть крышу, провести энергосистемные мероприятия — утеплить фасад, оборудовать индивидуальный теплопункт (ИТП), заменить окна в подъездах) обойдется от трех до пяти миллионов гривен — в каждом случае смета индивидуальна. В доме без подвала теплопункт надо пристраивать, что потребует дополнительных средств. Ремонт крыши и замена окон в подъездах потянет на полмиллиона гривен, утепление фасада — 700 гривен квадратный метр.
— Довольно часто в одном и том же доме жители некоторых квартир мерзнут, в других же открывают окна. Индивидуальный теплопункт поможет сбалансировать теплоподачу?
— ИТП помогает автоматически регулировать подачу теплоносителя, который имеет постоянную температуру и согласно определенному графику заходит в дом. Например, при минус 3 его температура должна быть 70 градусов. Если на улице потеплело до устойчивого плюса, чтобы счетчик не считал лишнего, можно снизить количество потребляемого тепла, тогда жильцы будут платить меньше. Есть разные ИТП, но обычно они ставятся с температурным датчиком, который выводится на улицу и по установленной программе реагирует на смену погоды.
— Можно отдельную квартиру отключать от централизованного отопления?
— В новых домах, в отличие от старых, есть возможность регулировать уровень тепла в отдельных квартирах. Автономное же отопление невозможно по закону. По специальному указу № 4 Минрегионстроя отключать жилье от централизованного отопления разрешается лишь при стопроцентном согласии всех жильцов дома. Почему? Представим, что кто-то захочет прикрутить установленный у себя регулятор тепла, тогда соседи будут «отапливать» ваши остывающие стены за счет своих жилищ. Получается, что вы экономите за счет соседей.
Нередко в новых домах люди покупают себе квартиру, но в ней не живут, а «консервируют» до лучших времен, перекрывая тепло. Но из-за перепада температуры воды в общедомовых трубах может случиться разрыв теплоартерий, и горячая вода затопит соседей. Такое индивидуальное отключение от теплоцентрали можно рассматривать как вредительство.
Даже в ОСМД (это объединение подчиняется отдельному законодательству), где совладельцы вправе принимать решения большинством голосов, действует указ № 4. К примеру, по финансовым причинам 30 процентов пожилых людей в таком доме не могут установить у себя конвекторы, тогда как остальные готовы это сделать. Нельзя допустить, чтобы кто-то лишился услуги, поэтому жильцам не разрешается отключаться от централизованного отопления в индивидуальном порядке.
— Состояние дома зависит от его возраста?
— Не всегда. Например, в кооперативных домах еще 1970-х годов постройки, где регулярно за счет жильцов проводился ремонт, и лифты до сих пор в рабочем состоянии, и трубы в порядке. А в коммунальных домах того же возраста традиционно надеялись на жэки, и там постепенно все пришло в негодность. Приватизировав жилье, люди стали владельцами всех жилых и нежилых помещений в своем доме. Они и должны следить за его техническим состоянием.
— Вера Михайловна, как можно включиться в программу «30 на 70» в большом доме, где жильцы плохо знают друг друга и им трудно согласовать коммунальные вопросы?
— В этом году согласно закону № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» (статья 10, пункт 12) предусмотрено, что ремонт можно проводить в отдельном подъезде. Жильцы подъезда проводят собрание, голосуют и могут приступать к модернизации. При условии, что при этом не нарушаются права других совладельцев, а фронт работ касается лишь замены окон, освещения и внутреннего ремонта подъезда. Утеплить часть фасада, поменять фрагмент крыши над данным подъездом или трубы в подвале уже нельзя, потому что данные элементы не разбиваются на сектора, а входят в состав общедомовых коммуникаций, конструкций и систем. Однако в отдельном подъезде можно заменить лифт (обойдется до миллиона гривен) или отремонтировать его. Если жильцы готовы собирать 30 процентов нужной суммы, то город добавит оставшиеся средства.
— Что могут позволить себе жители рядовой хрущевки, где, как правило, у людей весьма скромные доходы?
— В таких домах выгодно менять окна в подъездах, чтобы сэкономить тепло, и можно приводить в порядок подъезды (побелить-покрасить).
— Как происходит накопление средств на ремонт и подбирается исполнитель работ?
— Можно, к примеру, сумму на ремонт провести отдельной строкой в квитанции по квартплате. От каждой квартиры в течение трех месяцев будут поступать деньги, пока не соберется 80 процентов от необходимых средств. Об этом «Киевжилспецэксплуатация» проинформирует жильцов и сообщит в департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры. Так проект попадет в программу и за ним бронируются бюджетные средства. Дальше наступает очередь обязательных процедур: составления проектно-сметной документации, проведение тендера и поиск подрядчиков через систему Prozorro. Когда подрядчики приступают к работам, им из забронированных бюджетных 70 процентов сначала выплачивают 30. Тем временем жильцы дома, наблюдая за ходом ремонта, продолжают накапливать свою часть суммы. На момент его завершения избранное на общем собрании уполномоченное лицо (по закону № 417 его выбирают от дома или подъезда), контролирует процесс и участвует в подписании акта выполненных работ. Только после этого подрядчику перечисляют все средства (и бюджетные, и собранные жильцами дома).
— Но прежде чем приступать к частичному или полному капремонту, видимо, лучше провести энергоаудит здания?
— У нас нет закона, предписывающего проведение этой процедуры. Но при строительстве нового здания обязательно выполнение Государственных строительных норм, и дому присваивается класс энергоэффективности. Вместе с тем в Европе еще с 2010 года специальной директивой введена обязательная паспортизация каждого здания площадью более 50 квадратных метров, ему присваивается класс энергоэффективности. При продаже квартиры продавец-европеец должен предоставить такой паспорт. Данную директиву мы должны были имплементировать у себя еще 30 сентября 2014 года. Получили даже предупреждение от секретариата Европейского энергетического сообщества: без такого закона сократится финансирование на внедрение энергоэффективности. Закона так и нет, однако Государственные строительные нормы приняты, благодаря чему введено понятие энергетического паспорта. Хотя паспортизация каждого дома так и не предусмотрена, и данная процедура не обязательна к выполнению.
Если заниматься только своей квартирой и превращать ее в «термос», то в дальнейшем ничего не изменится. По-прежнему будем открывать окна и «топить» улицу. Чтобы думать о комфорте всех жителей дома, нужно вырабатывать коллективное решение.
— Мало кто знает, что есть направление, когда работы можно оплачивать с рассрочкой — за счет выгоды от внедрения энергоэффективных мер…
— ЭСКО-контракт — так называется новый пилотный проект, который внедряется в этом году в жилом фонде Киева. Он давно опробован в Европе. Оттуда к нам приедут эксперты, чтобы помочь внедрить этот механизм в Украине. Он распространяется пока только на юридических лиц — ОСМД и ЖСК. К примеру, жителям нужен индивидуальный теплопункт. Но они не готовы ни участвовать в программе «30 на 70», ни брать банковский кредит. Зато есть вариант, когда оплатить энергоэффективные работы жители могут по факту. Представьте, некая компания готова помочь финансами и сама установит ИТП — вложит, к примеру, свои 500 тысяч гривен в этот проект. Стороны заключают контракт. С вводом теплопункта для жителей дома тариф снизится, скажем, до 1200 гривен в месяц (против прежнего 1500 гривен). Но в течение примерно трех—пяти лет (по условиям договора, где это фиксируется) для людей, получивших фактическую экономию, тариф не изменится до тех пор, пока с помощью разницы между старыми и новыми ценами они не погасят фирме весь долг. Выгода прямая: люди получают в рассрочку нужное оборудование и возможность регулировать в доме тепло, значит, со временем (после выплаты по ЭСКО-контракту) будут меньше за него платить.
— Как при участии одновременно в городских и государственных энергетических программах можно достичь максимальной экономии средств для ЖСК и ОСМД?
— В прошлом году из городского бюджета компенсировали более миллиона гривен «теплых кредитов» для ОСМД и ЖСК, которые брали деньги в банках. В этом году на эти цели город направляет семь миллионов гривен. ОСМД и ЖСК, а также частные лица по государственной программе «теплых кредитов» могут сотрудничать с «Укргазбанком», «Ощадбанком», теперь и с «ПриватБанком». Частникам разрешено кредитоваться, например, на замену окон, но возмещать им будут 20 процентов от стоимости материалов (не больше 14 тысяч гривен), также дадут 30-процентную скидку при замене твердотопливного котла вместо установленного в частном доме газового. Такие кредиты пользуются популярностью у граждан. Прошлым летом выделенные на них суммы быстро закончились. И остались в силе лишь кредитные соглашения с ОСМД и ЖСК, когда этим юридическим лицам возмещается 40 процентов от стоимости материалов. Примером того, как извлечь наибольшую выгоду из предоставленных возможностей, служит кооперативный дом на Подоле. После проведенной полной замены окон на лестничных клетках этому ЖСК вернули 40 процентов их стоимости и еще от города они получили 30-процентную компенсацию от всего тела кредита.
Такой дополнительный механизм компенсации в сочетании с программой «30 на 70» позволяет юрлицам, взявшим кредит и поучаствовавшим в муниципальной программе, получить улучшения для своего дома в более выгодной пропорции — «90 на 10» и «85 на 15» — в зависимости от стоимости материалов. Ведь в некоторых видах работ 70—80 процентов от суммы кредита составляет именно цена материалов.
— Где люди могут получить подробную консультацию по поводу участия в городских программах по капремонту домов?
— На сайтах «Киевжилспецэксплуатация», «Школы просвещенного киевлянина», на семинарах «Платформы комфорта» от Центра коммунальных услуг, а также в любом из десяти центров коммунальных услуг, которые находятся в каждом районе города Киева.
2022Читайте нас у Facebook
