Вывести из кризиса столичный строительный рынок и снизить цены на новое жилье могут только радикальные реформы систем управления компаний-застройщиков
С тем, что украинский строительный рынок все глубже погружается в кризис, соглашаются сейчас уже даже сами строители, долгое время пытавшиеся делать хорошую мину при плохой игре. Увы, выдача кредитов на покупку жилья практически остановлена, а людей, реально способных приобрести квартиру, становится все меньше. Однако даже те, кто собирался покупать жилье за свои сбережения, а не за счет займа, не спешат пользоваться удачным моментом. По информации генерального директора агентства недвижимости «C. I. T. » Эдуарда Бразаса, спрос на «вторичку» сейчас упал в несколько раз и приближается к нулю. Что касается новостроек, то и здесь, по словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос снизился минимум вдвое — налицо явное пресыщение рынка. Но это, говорят специалисты, еще не кризис. Настоящий коллапс только впереди, ведь НБУ, как утверждают эксперты, готовит ряд актов, которые будут направлены на радикальное повышение ставок по ипотечным кредитам.
Количество замороженных строек в Киеве и Киевской области растет буквально на глазах
При этом нельзя не заметить, что немалая часть населения встречает строительный кризис с радостью. А чему удивляться? Желающие обзавестись квартирой уже устали от этой бесконечной гонки за ценами на квадратные метры. А вот те, кто решился и влез-таки в долги, вложив средства в строительство новой квартиры, рискует в конечном счете остаться у разбитого корыта. По словам экспертов, количество замороженных строек в Киеве и Киевской области растет буквально на глазах. Сейчас таких «долгостроев», говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, уже более пятидесяти. Впрочем, это не значит, что строители решили стать мошенниками. Просто строительные компании вынуждены прекращать работу из-за отсутствия финансирования. Деньги, полученные от первых покупателей, уже потрачены на покупку участка, разработку проекта и подготовку к строительству. За счет чего работать дальше, если квартиры вообще не продаются? Ситуация выглядит еще более угрожающей, когда видишь, что среди «недостроев» числятся объекты «ПознякиЖилСтроя», БКФ «Гранит» и «Киевгорстроя». При этом еще в конце прошлого месяца президент «Киевгорстроя» Петр Шилюк не исключил возможности приостановки реализации ряда проектов строительства жилья и социальных объектов из-за кризиса в строительной отрасли. Глава КГС также отметил, что сегодня значительно упали объемы продажи «киевгорстроевского» жилья через АКБ «Аркада». Основная причина — ужесточение условий ипотечного кредитования. В общем, положение на рынке недвижимости выглядит несколько апокалиптически — особенно, если смотреть на него не глазами потенциального квартировладельца, а с точки зрения бизнес-аналитика. Впрочем, пути выхода из сложившейся ситуации определенно существуют — нужно лишь развеять устоявшиеся мифы и взглянуть на вещи трезвым, рациональным взглядом.
Способность успешно пережить кризис не соотносится напрямую с размером и репутацией (далеко не всегда заслуженной) компании
По мнению специалистов, способность успешно пережить кризис не соотносится напрямую с размером и репутацией (далеко не всегда заслуженной) компании. Многое зависит от умения приспосабливаться к изменчивым условиям рынка. А именно этого качества не достает неповоротливым, привыкшим к преференциям со стороны властей постсоветским строительным предприятиям. Их «запас прочности» не более чем миф. Еще больше ослабляет позиции предприятий с советским прошлым и тот факт, что многие чиновники высокого ранга, в первую очередь представители силовых структур, воспринимают государственную и коммунальную собственность (в которой нередко находятся эти предприятия) в качестве «кормушки». Власть имущие привыкли получать квартиры по неведомо кем и когда установленной «квоте» и готовы на все — от массированных пиар-атак до прямого силового давления — лишь бы не допустить никаких перемен. А ведь расплачиваться за «блатные» квадратные метры приходится рядовым покупателям, на плечи которых строительные предприятия привыкли перебрасывать все расходы на строительство.
Поэтому совершенно очевидно — достойно встретить кризис и ощутимо снизить цены такие компании без последствий для себя не в состоянии. По словам президента «Киевгорстроя» Петра Шилюка, только за первое полугодие стройматериалы, например металл, подорожали на 30 процентов. Учтем также рост цен на топливо, происходивший никак не меньшими темпами, и, разумеется, общую инфляцию, которая повлекла за собой повышение зарплат. Увеличились и социальные отчисления застройщиков городу: по словам Петра Шилюка, обязательные отчисления строительных компаний в виде паевых взносов на развитие инфраструктуры столицы и передачи квартир киевским «очередникам» составляют около 40 процентов. И весьма сомнительно, чтобы команда Леонида Черновецкого отказалась от своих социальных проектов, учитывая, что десятки тысяч киевлян нуждаются в улучшении жилищных условий. А ведь застройщики еще и должны что-то зарабатывать. Как утверждает глава КГС, компании необходимо хотя бы 10-15 процентов прибыли, иначе она «не сможет развиваться и рассыплется». Иными словами (если мы верно понимаем мысль представителей КГС), побеждать в конкурентной борьбе более мобильные, быстро и гибко приспосабливающиеся под запросы клиентов частные компании холдинг не способен. И речь не идет исключительно о снижении цен как способе удержаться на плаву. Всем понятно, что цены реально не будет снижать никто — ни крупные компании, ни средние, ни мелкие. Речь о другом. О необходимости уже в ближайшее время работать в условиях многократно ужесточившейся конкуренции, когда успех будущего объекта всецело зависит от умения угодить покупателю (о чем бывшие советские предприятия, привыкшие жить в условиях дефицита товара, редко когда задумывались).
Здесь также нужно учесть, что ждать льгот, дотаций или преференций от властей таким компаниям, как «Киевгорстрой», уже не приходится — КГС сейчас фактически работает в тех же условиях, что и конкуренты. К примеру, это касается выделения участков под застройку. По словам президента корпорации «Столица» Валентина Исака, «Киевгорстрой» по состоянию на сегодняшний день — обычный девелопер (то есть компания, занятая проектами в сфере недвижимости), вдобавок обремененный колоссальными обязательствами перед инвесторами. И даже если компания с этими обязательствами справится, речь о благоприятных стратегических перспективах уже не идет.
По мнению аналитиков делового издания, большую часть активов «Киевгорстроя» составляют… общежития
Наверное, пережить трудные времена «Киевгорстрою» было бы проще, если бы в собственности компании сегодня действительно находились многочисленные заводы по производству стройматериалов или парки строительной техники. Однако аналитики фондового рынка, как пишет в одной из своих последних публикаций «Инвестгазета», утверждают, что большая часть декларируемого имущества холдинга на самом деле принадлежит так называемым «ассоциированным членам», в капитале которых «Киевгорстрой» вообще(!) не участвует. «Что же касается активов, в действительности принадлежащих «Киевгорстрою», — отмечает деловое издание, — то большая их часть виртуальна и представлена абсолютно бесполезными для бизнеса общежитиями. То бишь социнфраструктурой, которую нужно содержать и прописанные в которой жильцы метр за метром приватизируют свою жилплощадь».
Схожая ситуация, по мнению экспертов, и со многими другими строительными фирмами. Увы, когда в критический момент им потребуется банковский заем, брать его будет просто не под что!
В общем, пример «Киевгорстроя» наглядно свидетельствует, что украинские строительные компании в большинстве своем оказались безоружными перед лицом серьезного кризиса. Что остается? Выход сродни горькому лекарству — скажем, на некоторое время существенно снизить объемы жилищного строительства, частично переориентировавшись на иные виды деятельности. Так, многие частные строительные компании переключились на возведение коммерческой недвижимости, к примеру, торговых центров. Выжить другим помогает строительство… церквей. Однако быстро перестроиться могут небольшие фирмы, не отягощенные громоздким и неповоротливым аппаратом управления. Остальным придется либо мириться с потерей рыночных позиций, либо реструктурироваться, заручившись поддержкой новых команд менеджеров, а также получив дополнительные внешние источники финансирования. Возможно, речь идет даже о смене генерации собственников и приходе более эффективных, чем нынешние, то есть таких, которые будут способны к мощным финансовым вливаниям, чтобы в условиях стремительного падения спроса на недвижимость не только выполнить обязательства перед инвесторами, но и сохранить, а в дальнейшем и увеличить объемы сдаваемого жилья.
199
Читайте нас у Facebook
