С 1 октября практически все договоры аренды недвижимости должны регистрироваться в бюро технической инвентаризации
Как сообщали «ФАКТЫ», с 1 октября практически все договоры аренды недвижимости должны проходить обязательную государственную регистрацию в бюро технической инвентаризации (БТИ). Но, оказывается, даже если законопослушные собственники квартир или арендаторы захотят предоставить государству информацию о передаче жилья во временное пользование, сделать им это не удастся. Как часто бывает в нашей стране, решение о введении госрегистрации приняли, а порядок его выполнения разработать не удосужились. В результате сейчас в БТИ может возникнуть неразбериха.
«Согласно Гражданскому кодексу, права аренды регистрируются только в том случае, если сделка заключается на срок от трех лет»
Стоит напомнить, что ранее парламентарии внесли существенные изменения в Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Согласно документу, с 1 января 2012 года единым органом государственной регистрации прав на недвижимость станет Министерство юстиции, оно же — держатель Государственного реестра прав. Управлять единым реестром будет новое госпредприятие, находящееся в подчинении Минюста. До
1 января 2012 года действует Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, а функцию госрегистрации выполняют специальные регистраторы при региональных БТИ.
При этом государство решило увеличить контроль над недвижимостью граждан и обязать людей, зарабатывающих на сдаче квартир в аренду, сообщать об этом государству. В соответствии с приказом Министерства юстиции, были внесены изменения в некоторые нормативные акты и во Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
С 1 октября БТИ начнет регистрировать, помимо прав собственности на объекты недвижимости:
4 права пользования объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках;
4 права пользования (наем, аренда) зданиями и капитальными сооружениями, их отдельными частями;
4 права собственности на объекты незавершенного строительства.
Кроме того, регистраторы БТИ будут вести учет бесхозной недвижимости и регистрировать доверительное управление ею.
Стоит напомнить, что по закону государственная регистрация прав является обязательной, а сведения о правах на недвижимое имущество и об их отягощении (ограничение передачи прав собственности и аренды) должны быть внесены в Государственный реестр прав — единую информационную систему, содержащую полные данные о правах на недвижимое имущество, а также об объектах и субъектах этих прав.
Такое решение Минюста вызвало много нареканий как со стороны собственников недвижимости, так и со стороны работников БТИ. Первые поняли, что государство явно готовит информационную почву для дальнейшего жесткого налогообложения арендодателей. А вторые забили тревогу, поскольку объем работы, возлагающийся на регистраторов БТИ, резко возрастет, при этом процедура регистрации договоров непонятна, так как постановление Минюста не согласовано с другими нормативными актами.
Кроме того, некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что введение обязательной регистрации договоров аренды приведет либо к уходу в тень многих арендодателей, либо к повышению стоимости аренды процентов на пятнадцать. Между тем председатель комитета по законодательству, юридическим вопросам и стандартам Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Светлана Бовсуновская полагает: нововведения никак не отразятся на рынке аренды недвижимости.
— Гражданским кодексом предусмотрено, что права аренды регистрируются только в том случае, если сделка заключается на срок от трех лет. И кодекс стоит выше приказа Минюста, — отметила Светлана Бовсуновская. — К тому же сегодня дольше, чем на год, никто арендные соглашения не заключает. Это касается и жилой недвижимости, и нежилой. Считаю, что ничего не изменится, так как приказ не будут выполнять ни те, кто сдает квартиры, ни те, кто их снимает. Не вызывает восторга нововведение и у БТИ, у которых и так работы достаточно.
«Выложив на участке дорожку, выкопав компостную яму или проведя шланг для полива цветов, нужно сразу зарегистрировать «улучшения» в БТИ?»
А у БТИ действительно возникают серьезные проблемы, которые неминуемо коснутся миллионов граждан. Рассказать о сложившейся ситуации «ФАКТЫ» попросили директора Всеукраинской ассоциации специалистов по вопросам регистрации прав на недвижимость и технической инвентаризации недвижимости Дмитрия Павленко.
— После выхода приказа Минюста было много вопросов о реализации порядка госрегистрации договоров аренды. В частности, было неясно, как затем снимать квартиры с регистрации, а также многое другое. Сегодня что-то прояснилось?
— Еще в августе ассоциация отправила перечень вопросов министру юстиции в надежде, что до вступления приказа в силу мы получим официальное разъяснение процедуры регистрации, а главное — снятия с регистрации арендуемых объектов недвижимости.
Дело в том, что если следовать букве документа, то возникает множество проблем у собственников жилья. Во-первых, непонятно, кто, как и за какие средства должен снимать с регистрации объект пользования, то есть квартиру или дом. Во-вторых, владелец квартиры может оказаться в очень неприятной ситуации. Например, он сдавал недвижимость на полгода. Срок прошел, квартирант выехал, а информации об этом в БТИ нет. Формально выходит, что хозяин продолжает сдавать жилье и получать прибыль. Соответственно, налоговые органы вправе в конце года потребовать уплаты налога. И доказать, что квартира сдавалась только полгода, будет очень сложно. Я уже не говорю о том, что неразбериха создает почву для всевозможных афер и схем отъема квартир у законных владельцев.
Есть еще некоторые нововведения, которые могут внести путаницу в процедуру регистрации. В частности, теперь в реестр должна вноситься информация обо всех «земельных улучшениях». Но это такое широкое понятие, что под него можно подвести все, что угодно. Значит, если вы на своем участке вымостили плиткой дорожку от калитки к крыльцу, положили в огороде слой чернозема, выкопали компостную яму, провели в саду шланг для полива цветов, то вы обязаны сразу же зарегистрировать такие «улучшения» в БТИ. Только я ума не приложу, как мы это сможем делать.
То же касается инженерных и гидротехнических сетей, подлежащих теперь госрегистрации. Как мы внесем в реестр, например, водопровод, который тянется через все село и обслуживает сотни домов? По какому почтовому адресу мы будем его регистрировать?
И главное, объем работ регистраторов теперь увеличивается в несколько раз, а требования к сотрудникам БТИ ужесточаются. Раньше регистрационные документы подписывали регистратор и начальник БТИ. С октября это будет делать только регистратор. Кроме того, во многих бюро есть специальные работники, которые, не являясь регистраторами, занимаются приемом заявлений, чтобы не создавать очередей. В некоторых БТИ это даже специальный отдел. Теперь же и приемом заявлений, и работой с реестром должны заниматься исключительно регистраторы, имеющие соответствующий допуск. Их не так много, а для подготовки дополнительных специалистов потребуется немало времени и денег. Вряд ли БТИ смогут нести такие расходы, тем более что с 2012 года право доступа к реестру должно перейти от БТИ к Министерству юстиции. В результате выполнять увеличившийся объем работ придется тем же регистраторам, которые работают в БТИ сейчас. А значит, в приемных снова выстроятся очереди. Люди будут возмущаться и обвинять во всем сотрудников БТИ, даже не подозревая, что эти сложности возникли не по их вине.
«До получения официальных разъяснений БТИ не будут регистрировать договоры аренды, так как это может привести к ущемлению прав собственников недвижимости»
— Если с договорами долгосрочной аренды еще как-то можно разобраться, то с посуточной арендой совсем ничего не ясно. Каким образом можно будет регистрировать в БТИ договор аренды квартиры на ночь? Не говоря уже о том, что такие соглашения никогда не заключаются.
— Естественно, в данном случае провести регистрацию технически невозможно. Думаю, сотрудники Министерства юстиции при составлении приказа просто забыли указать, что госрегистрации подлежат договоры, заключенные на срок более трех лет. Тем более это норма Гражданского кодекса. Из-за такой оплошности сейчас и миллионы собственников жилья, и все БТИ находятся в подвешенном состоянии.
— Но как вы теперь собираетесь работать, если толком не знаете, что и в каком порядке регистрировать и снимать с регистрации?
— Ситуация тупиковая. Мы направили письма в соответствующие государственные органы с просьбой срочно решить проблему и дать нам четкие правила работы. До получения официальных разъяснений БТИ не будут регистрировать объекты, предусмотренные приказом Минюста, так как это может привести к ущемлению прав собственников недвижимости. Ведь главная цель госрегистрации — защита имущества граждан и гарантирование незыблемости их права собственности.
605Читайте нас в Facebook
