«Создав объединение совладельцев многоквартирного дома, его жильцы станут полноправными собственниками придомовой территории»
Несмотря на регулярное повышение квартплаты, коммунальщики по-прежнему не способны обеспечить хоть сколько-нибудь приемлемый уровень обслуживания. И, судя по всему, привычные нам жэки уже никогда не сумеют приспособиться к требованиям времени. Так что сама жизнь заставляет искать новые формы организации обслуживания жилых домов.
Надо сказать, что, скорее всего, ничего нового в этой сфере мы не изобретем. Специалисты-коммунальщики в один голос заявляют: Украине необходимо перенимать опыт Европы и США и предоставлять право управлять своим домом самим жильцам. Объединения владельцев квартир уже давно действуют во многих странах мира и прекрасно себя зарекомендовали. Есть подобные объединения и в Украине. Называются они ОСББ (об'їднання спiввласникiв багатоквартирних будинкiв). Однако пока что домов, которыми управляют сами жильцы, совсем немного.
Между тем, возможно, вскоре в коммунальной сфере наступят перемены. Недавно Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект «О внесении изменений в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». И, судя по тому, с каким единодушием депутаты разных фракций голосовали за этот законопроект (за него было подано 347 голосов, против — ни одного), вскоре он станет законом.
Какие предлагаются изменения и как они повлияют на рынок коммунальных услуг, корреспондент «ФАКТОВ» попросил рассказать одного из авторов законопроекта — народного депутата Украины Ксению Ляпину.
«Вселившись в квартиры, жильцы в течение двух месяцев должны провести собрание и решить вопросы по созданию объединения»
— Почему эти объединения не получили в Украине большого распространения?
— Дело в том, что ныне действующий Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» является продуктом многочисленных компромиссов, поэтому имеет целый ряд недостатков. Главный из них — то, что данный документ никак не стимулирует создание подобных объединений.
— Какие же стимулы для их организации предлагает новый закон?
— Честно говоря, при разработке законопроекта я была сторонницей жесткого варианта — обязать жильцов каждого дома создать объединение. Именно таким путем пошли страны Прибалтики, которым, так же, как и нам, досталась советская система коммунального хозяйства. И сегодня там люди уже эффективно управляют своим жильем.
Однако другие депутаты возражали против этого. Мол, наши люди еще не готовы к такой реформе, они не смогут эффективно организовать власть в домах. С другой стороны, мы же не сомневаемся, что украинцы готовы к выбору президента страны, парламента, местных органов власти. Почему тогда им не под силу выбрать хорошего руководителя дома?
— И как же было решено заинтересовать людей в подобных объединениях?
— В первую очередь мы намерены убрать препятствия на пути их организации. Дело в том, что в новых домах, где жильцы планируют такие объединения, застройщики оказывают им сопротивление. Они предпочитают создавать в построенных домах собственные жэки и вынуждать владельцев жилья заключать с ними договоры на индивидуальной основе.
— Зачем им это нужно?
— Обслуживание жилых домов на самом деле очень выгодный бизнес. Ведь что бы там ни говорили политики, наши граждане — очень надежные партнеры. Они аккуратно оплачивают коммунальные услуги, стоимость которых в Украине не так уж мала. И, грамотно организовав обслуживание дома, можно извлекать из этого неплохой доход. Тем более что люди, как правило, просто не знают, какие именно услуги входят в квартплату, и вносят названную им сумму, даже не интересуясь наличием, качеством и реальной стоимостью конкретных услуг.
— Разработаны ли меры для преодоления сопротивления застройщиков?
— Законопроект предполагает, что в новопостроенных и реконструированных домах объединения создаются в обязательном порядке. Вселившись в свои квартиры, жильцы в течение двух месяцев должны провести собрание и решить все вопросы, связанные с созданием объединения.
— А если они этого не сделали?
— Тогда обязанность по созданию ОСББ возлагается на застройщика или юридическое лицо, на балансе которого находится дом. В случае, если в течение двух месяцев после введения жилого дома в эксплуатацию учредительное собрание не состоялось или состоялось, но жильцы не приняли решение об организации ОСББ, это должен сделать застройщик, а также разработать устав объединения и созвать учредительное собрание. Если собрания не было, застройщик самостоятельно утверждает устав и подает документы для государственной регистрации объединения.
— Расскажите о порядке организации ОСББ.
— Инициировать образование такого объединения могут владельцы не менее трех квартир или нежилых помещений дома. Они создают инициативную группу, которая имеет право получить в органе технической регистрации недвижимости или у застройщика список собственников всех квартир и нежилых помещений.
Затем группа назначает дату учредительного собрания и направляет всем владельцам уведомления не позже чем за 14 дней до даты его проведения. Уведомления либо вручаются под расписку, либо направляются заказным письмом.
«Совладельцы земельного участка смогут продать его застройщику, а вырученные деньги потратить на капитальный ремонт своего дома»
— Каким образом исчисляются голоса на собрании — по количеству жильцов в квартирах или по площади?
— Голосования проводятся по принципу: «одна квартира — один голос».
— Но бывает, у квартиры есть несколько совладельцев. И они не всегда живут в мире между собой. Кто же из них будет представлять квартиру в объединении?
— В случае, если совладельцы квартиры не могут сами договориться о том, кто из них будет представителем на общих собраниях объединения, это вопрос предлагается решать через суд.
— Сколько людей нужно, чтобы провести учредительное собрание?
— В настоящее время действует норма, согласно которой для создания ОСББ требуется присутствие представителей от двух третей квартир. Однако в новом законопроекте, чтобы облегчить организацию объединений, кворум снижен до половины представителей.
— Предположим, люди проявят пассивность и даже половины представителей не наберется…
— Тогда учредительное собрание считается неполномочным. В этом случае инициативная группа назначает новую дату, место и время его проведения. Повторные выборы могут пройти не раньше чем через 14 дней после первых.
— А если и в этот раз люди не соберутся?
— В проекте предлагается считать повторные выборы состоявшимися, если на них присутствует не менее трех владельцев квартир. По сути, инициативная группа сама может создать ОСББ.
— И что, такому объединению передается право управлять всем домом?
— Нет, если в объединении участвует меньше половины совладельцев, то они получают лишь часть общего имущества (вспомогательных помещений, земельного участка и так далее). И в таком урезанном составе объединение начнет действовать. Но впоследствии, по мере того как жильцы будут убеждаться в эффективности организации, они смогут вступать в ОСББ. И когда их станет больше половины, объединение станет управлять всем домом.
— Какие еще стимулы предусмотрены в новой редакции закона для создания ОСББ?
— Одна из главных новелл данного законопроекта заключается в том, что мы предлагаем признать объединения участниками земельных отношений. Одновременно с регистрацией ОСББ органы местного самоуправления обязаны бесплатно передать в совместное владение членов объединения земельный участок, на котором размещен дом, а также придомовую территорию. Оформление государственного акта на землю проводится за счет местного органа власти.
— Но какой именно участок будет передаваться объединениям?
— Дело в том, что в городах каждому дому при проектировании и строительстве отводилась придомовая территория. И, кстати, немалая. Раньше ведь не практиковалась такая плотная застройка, как теперь. Но в наше время, когда земля в мегаполисах, особенно в Киеве, стала очень дорогой, власти начали предпринимать попытки отводить придомовые территории под строительство новых зданий. Естественно, люди возмущаются. Всем известно о многочисленных конфликтах, возникающих из-за того, что граждане защищают дорогие им скверы, клумбы, детские площадки. И при этом доказать, что отведенные под строительство участки являются придомовыми территориями, практически невозможно. Оказывается, все документы о таких участках строго засекречены. Не только жильцы, но даже народные депутаты нередко не могут получить к ним доступ.
Поэтому в новую редакцию закона внесена норма о том, что местные власти при создании ОСББ обязаны извлечь из своих архивов документы, устанавливающие придомовые территории, и не только предъявить их совладельцам дома, но и самостоятельно оформить акт, передающий эту землю в собственность объединения.
— Что это даст жильцам?
— Ну, прежде всего они будут защищены от незаконного строительства. Нельзя будет производить строительство на этой земле без разрешения жильцов дома. Застройщик обязан будет договориться с объединением о том, на каких условиях они согласятся разрешить стройку. Это может быть, например, обустройство остальной придомовой территории. Или ОСББ продаст компании участок, а вырученные деньги пустит на капитальный ремонт своего дома. Либо же совладельцы просто разделят вырученные деньги между собой.
«Как только на рынке возникнет спрос на качественные коммунальные услуги, появится и предложение»
— Однако на придомовой территории могут находиться объекты, которыми сегодня занимаются городские власти: детская и спортивная площадки, сквер… Какова будет их судьба?
— А вот это уже другая сторона медали! Собственность приносит не только права, но и ответственность. Получив во владение землю, ОСББ должно будет само позаботиться о находящихся на ней объектах. Я уверена, что жильцы дома лучше смогут содержать свою собственность, чем абстрактная «городская власть» сегодня содержит, по сути, ничьи объекты.
— Но тогда появляется другая проблема: у совладельцев дома может возникнуть соблазн огородить территорию, чтобы не пускать туда посторонних.
— Не думаю, что в этом есть смысл. От хулиганов и вандалов забором все равно не отгородишься.
— Управление домом — не только сбор квартплаты. Ежедневно приходится решать десятки практических вопросов: чинить трубы, проводку, отопление, подметать двор… Сегодня данную работу выполняют жэки. Кто этим будет заниматься в объединениях совладельцев?
— ОСББ является юридическим лицом, которое наделено правом самостоятельно решать вопросы управления домом. Если в составе объединения есть люди, способные и желающие заниматься домовым хозяйством, ОСББ может принять их на работу. Если же нужных специалистов не находится, то оно вправе доверить ведение хозяйства профессиональному управляющему. Законопроект предусматривает, что ОСББ может оставить прежнего управляющего. То есть все тот же жэк. Но теперь отношения с ним будут строиться не на индивидуальной основе, а от имени всего объединения. Таким образом жильцам легче будет отстаивать свои интересы. Кроме того, в случае, если качество услуг жэка не будет устраивать, ОСББ сможет вообще отказаться от них и избрать другого управляющего.
— Кем же в наших условиях можно заменить жэки?
— Я уверена, что как только на рынке возникнет спрос на качественные коммунальные услуги, появится и предложение. Ведь это очень прибыльный бизнес. Образуются фирмы, которые будут предлагать объединениям комплексное обслуживание домов. А конкуренция на рынке приведет к повышению качества услуг и позволит сдержать рост цен.
— При создании в доме ОСББ в него должны вступить все жильцы?
— Нет, они не обязаны. Но если в ОСББ будет состоять больше половины владельцев квартир, то им передадут все полномочия по управлению домом, общей собственностью, земельным участком. И получается, что те, кто не вступил в объединение, не смогут влиять на решения его членов. Думаю, такая ситуация жильцов не устроит и они все же вступят в объединение.
Есть и другая проблема. Дело в том, что по закону ОСББ — организация собственников. А у нас еще остается около 5 процентов неприватизированных квартир. Получается, что их владельцы просто не смогут, даже при желании, стать членами объединения.
— Как же им быть?
— Тут путь один — приватизировать квартиру и тогда уже вступать в объединение в качестве полноправного совладельца дома.
2158Читайте нас в Facebook
