«Доступная ипотека 7%»: чем рискуют люди, решившиеся на льготный кредит по госпрограмме
С 1 марта в Украине была запущена программа по предоставлению ипотечных кредитов под 7% годовых. Презентуя новую программу «Доступная ипотека 7%», министр финансов Украины Сергей Марченко заявил, что в нынешнем году государство выделит на нее 5 млрд грн. Этих средств может хватить на обеспечение жильем около 5 тысяч семей. Правда, в государственном бюджете на 2021 год такие расходы не предусмотрены, поэтому деньги будут браться из бюджета Фонда развития предпринимательства, который занимается финансированием правительственной программы для бизнеса «Доступные кредиты 5−7-9». Механизм программы предусматривает компенсацию государством стандартной банковской процентной ставки по ипотеке до уровня 7% годовых. Компенсационная процентная ставка — это та, которую будет платить заемщик, а именно — 7%. Разницу между компенсационной и базовой процентными ставками возместит вышеуказанный фонд. В предыдущей статье мы подробно рассказали о том, кто может претендовать на льготный кредит, какое жилье на него покупать и какие документы для этого понадобятся. Однако многие экономические эксперты довольно скептически отнеслись к новой инициативе Зе-команды. Ведь в Украине уже существует несколько госпрограмм льготного ипотечного кредитования, но все они сейчас практически не работают из-за отсутствия финансирования со стороны государства. Свое мнение о том, не станет ли программа «Доступная ипотека 7%» просто очередной пиар-акцией и какие риски могут возникнуть у ее участников, «ФАКТАМ» высказал управляющий партнер Консалтинговой компании «Финансовая студия» кандидат экономических наук Евгений Невмержицкий.
«Реальная процентная ставка на сегодня — не менее 14% годовых по кредитам до 20 лет»
— Согласно программе, 7% - это базовая ставка, которую платит заемщик. Но реальная ставка кредита гораздо выше, и эту разницу должно погашать государство. Каковы сейчас ставки по ипотечным кредитам?
— Реальная процентная ставка на сегодня не менее 14% годовых по кредитам до 20 лет. Однако ипотечное кредитование не развито, так как этому мешает целый ряд факторов. В первую очередь это нестабильная гривня в долгосрочном периоде. Не менее важны для граждан высокие риски потерять работу или слабая возможность найти место с зарплатой, которая хотя бы в два раза будет превышать платежи по ипотеке.
— Есть ли вероятность, что банки будут завышать общую процентную ставку? Ведь в таком случае увеличатся финансовые обязательства не самого заемщика, а государства.
— Такая вероятность есть, но государство не будет бесконтрольно платить по завышенным ставкам, взятым с потолка. Хотя наше государство может и это. Но тогда программа будет очень быстро дискредитирована и государство получит значительную порцию негатива, вдобавок к тому, что и так программа идет вразрез с объективными экономическими законами, давая возможность ограниченному количеству заемщиков получать более льготные кредиты, чем все остальные. Ведь никто не скрывает, что дешевых кредитов на всех не хватит. Сейчас программа рассчитана на 5 тысяч заемщиков, в то время как потребность в ипотечном кредитовании в сотни раз больше. Непонятно, по каким принципам выбирать счастливчиков.
В любом случае такая программа объективно создает условия для коррупции в банках. Старые коррупционные схемы в строительстве, о которых заявили на всю страну, не преодолены, а государство создает новые примитивные схемы, но теперь уже не для органов разрешительной системы, а для банковских сотрудников.
— Сможет ли государство финансировать данную программу? Откуда оно будет брать деньги, ведь в госбюджете на 2021 год такие расходы не предусмотрены?
— Это вопрос к авторам программы. Его можно задать более конкретно: на каком основании правительство создает дисбаланс в банковской системе, новые основания для коррупции без законных источников финансирования? Любые траты из бюджета должны быть обоснованы. Я не вижу в данном аспекте каких-либо экономических обоснований.
Здесь нет даже мимолетной выгоды для рейтинга действующей власти, хотя на первый взгляд может показаться, что есть. А именно: сам факт госпрограммы «Доступная ипотека 7%» создает впечатление, что в Украине ипотека под 7% - для всех. Но очевидно, что это не так, в условиях, когда ставки по облигациям внутреннего государственного займа 12%. То есть государство привлекает средства почти в 2 раза дороже, чем предлагает ставку по ипотеке. Данную программу можно назвать разбазариванием госбюджета, и такие решения подрывают экономическую стабильность, а не наоборот. К ипотеке под 7% нужно идти совершенно другим путем, учитывая действие объективных экономических законов.
«Государственная программа ипотечного кредитования под 7% обречена на провал»
— Допустим, человек взял кредит под 17%. Из них он платит 7%, а остальное банку компенсирует государство. Через год или два в госбюджет не заложат деньги на финансирование данной программы. Человек все равно будет платить свои 7% или, как это было с молодежным кредитованием, банк будет требовать полную сумму процентов от заемщика, чтобы тот потом добивался своих денег уже от государства?
— Именно так, будет требовать выплаты в полном объеме. Это риски самого заемщика. Никто не может обязать банк предоставлять продукт или свои услуги по ценам ниже рыночных. Если госпрограмма отменяется и деньги в бюджет не заложены, а кредиты выданы, то у банка лишь один выход — требовать сумму в полном объеме и по рыночным ставкам от самого заемщика. Так что данная программа без комплексных действий по стабилизации экономики только вредит этой стабилизации и отдаляет реальную, рыночную ипотеку под 7% (и ниже), существующую в цивилизованных странах.
— За историю независимости Украины уже было запущено несколько подобных проектов. Это и молодежное кредитование, и программа «Доступное жилье». Но все они постепенно остановились из-за нехватки госфинансирования. Не получится ли то же самое и с новой ипотечной программой?
— Другого результата просто не может быть. Программа обречена на провал при продолжении коррупционной политики в остальных областях. Я имею в виду преступные схемы в разрешительной системе, уничтожение лучших представителей рынка ипотеки с многолетним опытом…
— Не выгоднее ли было государству профинансировать уже существующие программы и госорганы, ими занимающиеся, чем запускать новую программу, во многом похожую на предыдущие?
— Если говорить о том, что необходимо сделать в сфере ипотеки и строительства, то тут в первую очередь надо решить затянувшийся на много лет вопрос с валютной ипотекой. От неправомерных действий госчиновников, включая руководство НБУ, пострадали заемщики в валюте в результате искусственной девальвации гривни в период 2014—2016 годов.
Банкам выдавались необоснованные кредиты рефинансирования, за которые покупалась валюта прямо в НБУ, что приводило к резкой девальвации. Это можно назвать прямым воровством в колоссальных размерах у всего общества, через нехитрую схему. Учитывая ситуацию с войной, данные действия нанесли ущерб экономической безопасности государства на несколько сотен миллиардов гривен, о чем есть много исследований экономистов, экспертов и политиков. Но ответственных чиновников НБУ, как и причастных к этому чиновников других госорганов, никто не преследует, уголовные дела не открывают, а заемщикам отсрочивают вопрос с обращением предмета залога на обеспечение кредита путем продления срока, когда жилье можно будет отбирать для погашения долгов.
Поэтому в современных условиях без адекватных действий в других областях экономики данная программа выглядит так же печально, как, например, «инвестиционные няни» для защиты инвестиций крупных инвесторов, о которых говорил наш президент в Давосе. Не могут инвесторы поверить обещаниям президента, даже искренним, если обставлять в стране жесткую и неприкрытую коррупцию, при которой с «нянями» можно попить чаю или поговорить о жизни, но рассчитывать на защиту инвестиций от рейдерства слишком наивно.
«Для успешной ипотеки нужна стабильность национальной валюты, чего в Украине никогда не было»
— Как подобные государственные ипотечные программы работают в развитых странах Европы и Америки?
— Ипотека является одним их самых мощных двигателей экономики, и сбалансированную работу данной отрасли обязано поддерживать государство, с чем великолепно справляются правительства развитых стан. Ипотечное кредитование, например, в Польше составляет 25% ВВП. Успешных государственных программ на рынке ипотеки очень много, но их отличает одна черта: они не идут вразрез с объективными экономическими законами и составляются на основе законов рынка.
В развитом государстве любой гражданин с постоянным доходом и не престарелого возраста может получить ипотеку под низкие проценты. Например, в США кредит на 30 лет — от 2,5% годовых. В Европе ставки еще ниже: Швеция — 0,49%, Дания -0,56%. Ставка по ипотеке 1,95% годовых, как в Испании, или 2,05%, как в Великобритании, считается высокой. А в Греции 2,71% - вообще самая высокая ставка в Европе.
При этом развит рынок недвижимости: дом, квартиру или любое другое жилье, на котором есть ипотека, можно продавать вместе с долговыми обязательствами по кредиту. Все, что нужно для получения ссуды, — это стабильный доход и хорошая кредитная история.
Для любого государства важно то, что молодые люди практически сразу после школы, даже не обязательно получив высшее образование, могут взять ипотечный кредит на 30 лет. Более того, молодежи такие кредиты банки выдают еще проще, чем, например, гражданам предпенсионного возраста. Стабильная ипотека — это показатель стабильности экономики государства, одна из основ экономического благополучия общества.
Говорить о том, что есть какие-то особые программы, проявившие себя в других странах, нельзя, потому что это целый комплекс мер. Повторю главный аспект: для успешной ипотеки нужна стабильность национальной валюты, чего в Украине никогда не было.
А главный вывод в том, что ипотека не может быть стабильной и с низкими процентными ставками в коррупционном государстве, где не защищено право. Программу ипотеки под 7% в Украине я назвал бы либо циничным обманом общества, либо кричащим непрофессионализмом ее авторов. Не уверен, какой вывод более верный.
Подводя итоги, хочу отметить, что для налаживания ипотеки, кроме решения на государственном уровне проблемы с валютными кредитами, необходимо решить вопрос с недостроями, появившимися в результате жесточайшей коррупции в разрешительной системе. Для этого также понадобится государственная программа. Например, такая модель, при которой исключался бы вопрос непредоставления документов на жилье по причине неуплаты коррупционной мзды, когда деньги инвесторов в первую очередь идут в карманы коррупционеров.
Государственный контроль должного уровня за разрешительной системой действительно мог бы стабилизировать и ипотечный рынок. Все недострои можно было бы объединить в один пул и наладить их финансирование как за счет самих инверторов, так и за счет программ, подобных тем, о которых сейчас объявило правительство. Только с понятными условиями: кому предоставляются льготные кредиты и на каких основаниях. А сейчас мы просто видим заявления о том, что в Украине ипотека под 7% для избранных. И по каким критериям будут выбирать счастливчиков, никто даже не трудится объяснять. Как и любой другой вопрос в экономике, стабилизация ипотечного кредитования требует комплексного подхода, — подытожил Евгений Невмержицкий.
Напомним, что 21 апреля заканчивается действие моратория на отчуждение ипотечного жилья у должников по валютным кредитам. Если парламент в очередной раз не продлит мораторий, то для тысяч семей возникнет угроза потери недвижимости, находящейся в кредитном залоге у банков.
Фото в заголовке Pixabay
1468Читайте нас в Facebook
