Посредник по продаже земли создает нереальные ожидания у инвесторов — СМИ
Компании-посреднику по купле-продаже участков сельскохозяйственного назначения «Твоє коло» участники рынка предъявляют претензии относительно кабальных условий договоров и нереалистичных обещаний доходов на фоне маркетинговых усилий по созданию видимости роста рыночных цен на землю. Об этом говорится в материале издания «Коротко.Про».
Как пишет издание, основатели «Твого кола» регулярно выступают в СМИ с заявлениями о постоянном ожидании роста цен на землю на 15−20% в год, в то время как реальное увеличение стоимости участков с момента введения рынка составило всего около 5% годовых.
«В экспертных кругах уже давно обратили внимание на то, что основной бизнес посредников заключается в перепродаже задешево купленных наделов по завышенным ценам неопытным инвесторам еще и с комиссиями за обслуживание сделок», — говорится в статье.
Среди претензий, которые приводят аналитики — «кабальные условия договоров, где были прописаны нереалистичные и де-факто ничтожные с точки зрения законодательства условия расторжения, согласно которым договор можно расторгнуть, предупредив компанию за 14 лет (!)».
Как пишет «Коротко.Про», вторая претензия — цены на землю существенно выше рынка. Авторы одного из разборов на канале «Останній капіталіст» сравнивали цены на одинаковые участки в разных сервисах и обнаружили, что «Твоє коло» предлагает землю по цене, которая может быть на 30−40% выше, чем в других компаниях.
«Например, в Винницкой области земля, которая на других ресурсах стоила 76 000 грн/га, через „Твоє коло“ продавалась за 109 000 грн/га. В Черкасской области зафиксированы случаи, когда другие посредники предлагали участки по 160−170 тыс. грн, тогда как „Твоє коло“ за те же объекты просило 201−202 тыс. грн. Кроме официальной комиссии (около 8−12%), компания может закладывать свой интерес в саму цену земли, которую покупает инвестор. Также компания забирает 15% от суммы роста арендной платы и 15% от чистой прибыли при продаже участка. При этом официальная комиссия, считают обозреватели, неоправдана, поскольку большинство услуг по „управлению“ выдуманы: земля уже имеет арендаторов, договоры с которыми действуют годами, и участие посредника там не требуется», — пишет «Коротко.Про».
Кроме того, как отмечено в материале, по подсчетам экспертов, вместо рекламируемых 20−25% годовых, реальная доходность в благоприятном сценарии после вычета всех налогов, услуг нотариусов и комиссий компании составляет около 11,5% в гривне.
«Компания заключает с собственниками земли (крестьянами) договоры поручения, выплачивая им определенную сумму авансом, что фактически лишает их права продать землю кому-либо другому. Существуют десятки судебных дел, где продавцы пытаются аннулировать эти поручения, так как считают, что им заплатили несправедливую (заниженную) цену, а компания через суд взыскивает с них двойные суммы или „неполученную выгоду“», — пишет «Коротко.Про».
«Коротко.Про» отмечает и риски REIT-фондов, где инвестор покупает не конкретный участок, а долю в фонде, «собранном» из многочисленных участков по всей территории Украины.
«Инвесторы фондов не контролируют, какую именно землю покупает фонд и по каким ценам. Есть риск, что фонд покупает участки у аффилированных лиц по завышенным ценам. Один из экспертов прямо называет схему „пирамидой“, где выплаты или показатели могут базироваться на привлечении новых средств, а не на реальной эффективности агробизнеса», — пишет «Коротко.Про».
В материале «Коротко.Про» отмечает, что, вероятно, компания «Твоє коло» создала модель, где основную прибыль получает посредник за счет высоких входных цен и сложных юридических ловушек, тогда как инвестор получает актив с низкой ликвидностью и доходностью ниже рыночной.
24Читайте нас в Facebook
