БОЛЬШЕ НОВОСТЕЙ  >>
Украина

Почему жилья строится все больше, а цены на него продолжают расти

10:30 16 октября 2018   1159
новостройки Киева
Сергей КУРГАН, «ФАКТЫ»

Для подавляющего большинства украинцев главной материальной ценностью является его жилье. Это и понятно, ведь именно квартирный вопрос многие десятилетия остается наиболее животрепещущим для миллионов семей. В последние годы в нашей стране возводится все больше жилых комплексов. Однако это не решает проблемы, так как большинству простых граждан новые квартиры не про карману — стоимость квадратного метра постоянно растет. (Напомним, недавно вступили в силу Государственные строительные нормы, которые существенно изменят подход к планировке и качеству новых жилых домов.) Тем более что эффективной системы ипотечного кредитования в нашей стране сейчас практически нет. «ФАКТЫ» попытались разобраться, почему жилья строится все больше при столь низкой покупательной способности населения. А также кто и как сегодня все же приобретает жилье в новостройках.

С чем был связан строительный бум в Украине

Для начала стоит отметить, что, похоже, строительный бум, наблюдавшийся в последние годы, пошел на спад. По данным Государственной службы статистики Украины, с января по июнь 2018 года в целом по стране наблюдалось снижение объемов ввода в эксплуатацию жилых домов на 29,2% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года. Построили по всей стране более 3 млн 261 тыс. кв. м. При этом рост объемов строительства наблюдался лишь в Херсонской (на 138,6%), Харьковской (60,7%), Закарпатской (16,9%), Львовской и Волынской областях (4,5% и 6,9% соответственно). В Киеве за этот период введено в эксплуатацию 333 тыс. 972 кв. м жилья, что на 64,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«В последние годы увеличение объемов строительства жилья, отмечалось в основном в крупных городах, где население превышает миллион человек», — рассказала «ФАКТАМ» член правления международной ассоциации «Институт национальной политики» Марина Багрова.

По ее словам, это обусловлено тремя причинами.

«Во-первых, это еще так называемая докризисная инерция рынка строительства жилья, когда возведение многих объектов жилищного фонда планировалось инвесторами до событий 2013−2014 годов.

Во-вторых, увеличение объемов строительства малоэтажного, недорогого жилья экономкласса связано с внезапно возросшим спросом на квартиры с весны 2014 года — из-за переселения нескольких миллионов сограждан, жителей Крыма, Донецкой и Луганской областей в крупные города. Именно такое жилье является относительно недорогим и пользуется спросом у вынужденных переселенцев.

В-третьих, опосредованно рост объемов строительства жилья вызвал спрос на него со стороны жителей малых и средних населенных пунктов, переезжающих в крупные города, чтобы найти подходящую работу и получать более высокую зарплату. Сюда следует добавить частые случаи, когда обеспеченные родители покупают в больших крупных городах новые, но относительно недорогие квартиры экономкласса своим детям, студентам, что в долгосрочной перспективе выходит дешевле аренды чужого жилья", — отметила эксперт.

Читайте также: Данные о стоимости квартир украинцев стали открытыми

Но возникает естественный вопрос: насколько сегодня востребованны квартиры в новостройках, в частности, в столичном регионе?

«Популярность квартир в новостройках Киева и Киевской области продолжает расти. Инвестируя в жилье на первичном рынке, покупатель решает сразу две задачи: приобретает современную новую квартиру и получает гарантию сохранения собственных средств. И второй аспект: покупка квартиры на первичном рынке — это инвестиция в свою семью, детей, в будущее», — сообщил «ФАКТАМ» директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.

При этом он отметил, что интерес к квартирам в пригороде Киева сейчас такой же, как к столичным.

«Как правило, в окрестностях Киева жилые комплексы имеют невысокую этажность застройки — от 5 до 11 этажей — и доступную цену. Квадратный метр в пригороде, стоит как минимум на
20% ниже, чем в Киеве. Это отличная альтернатива столичным высоткам. Люди не чувствуют себя „зажатыми“ в многоэтажке. Покупая квартиру за городом, они приобретают также простор, близость природных рекреационных зон и спокойствие. Кроме того, в ситуации, когда предложение превышает спрос, покупатель сейчас ориентирован не просто на приобретение квартиры. Ему очень важно, какая атмосфера царит внутри комплекса, закрыта ли территория, охраняется ли она и так далее»
, — отметил Вячеслав Павлов.

Есть и другие факторы в пользу покупки нового жилья.

«На сегодняшний день жилой фонд нашей страны состоит в основном из „сталинок“, „брежневок“ и „хрущевок“, срок эксплуатации которых заканчивается примерно в одно и то же время — в следующие десять лет. В дополнение ко всему последние 30 лет, как правило, капитальные ремонты в старых домах не проводились. Сегодня же все заботы, затраты и ответственность за такие ремонты сброшены с ЖЭКов на самих жильцов — совладельцев домов», — считает директор консалтинговой аналитической компании «ИнфоЭксперт» Лев Коршевнюк.

Поэтому, по его мнению, покупка квартиры в новостройке гораздо предпочтительнее, чем в старом жилом фонде.

«Несмотря на то что застройщики зачастую экономят на материалах, где-то отклоняются от строительных норм, а иногда и откровенно халтурят, новое жилье перспективнее. К тому же в новостройках обычно более удобные планировки», — отметил эксперт.

Какие квартиры украинцы предпочитают покупать в новостройках

Естественно, возникает вопрос: а какие именно квартиры в новостройках пользуются наибольшей популярностью?

«На сегодняшний день около 60% всего проданного нами жилья — это однокомнатные квартиры. Популярными остаются и смарт-квартиры. Но застройщики сознательно ограничивают количество такого жилья при проектировании, поскольку большое число маленьких квартир автоматически снижает привлекательность объекта для других покупателей», — рассказал ФАКТАМ" начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.

«Наибольший интерес сейчас вызывают полноценные однокомнатные квартиры небольшой площади (36−38 квадратных метров) с просторной кухней, в которой можно оборудовать зону отдыха, и отдельной комнатой-спальней. Покупателями таких квартир являются молодые семьи, для которых это первое жилье. У них в приоритете максимально эффективное использование пространства и экономия на коммунальных платежах. Часто они даже отказываются от балкона или лоджии в пользу жилой зоны.

Популярность двухкомнатных и трехкомнатных квартир составляет приблизительно 20−25% в каждой категории. Покупатели такого жилья достаточно требовательны, прежде всего к видовым характеристикам их будущей квартиры. Помимо больших кухонь-гостиных и светлых комнат с двумя окнами, весомым аргументом является наличие гардеробной, балкона или лоджии. «Двушки» и «трешки» приобретают семьи с детьми, которые не собираются расширяться и менять жилье в ближайшее время. Часто это уже не первая покупка, поэтому квартира выбирается очень тщательно.

Интересно также и перераспределение спроса в пользу объектов формата «город в городе». И это неудивительно, поскольку каждый из нас хочет жить там, где есть все необходимое. Это благоустроенные дворы, детские сады, школы, супермаркеты, магазины, кафе, аптеки, медицинские учреждения и паркинги", — подчеркнул специалист.

Как курс гривни связан с ценой квадратного метра

Однако главным препятствием на пути приобретения нового жилья является его высокая и постоянно растущая цена.

«Подорожание нового жилья связано в первую очередь с ростом цен на энергоносители, которые тянут за собой стоимость всех других составляющих: электроэнергия, логистика, цена стройматериалов и так далее. Также подорожание жилья связано с оттоком из страны представителей рабочих специальностей. Уезжают не только отдельные специалисты. Многие известные строительные компании с недавнего времени предпочитают работать за рубежом», — рассказал «ФАКТАМ» основатель Investment Development Property (IDP) Игорь Черненко.

По мнению многих экспертов, рост стоимости жилья продолжится и в следующем году. По некоторым прогнозам, уже весной 2019-го крупные застройщики готовятся поднять стоимость квадратного метра на 20−25%. Хотя есть и другие прогнозы.

«До конца года стоимость жилья в гривневом эквиваленте продолжит расти. Рынок остро реагирует на снижение курса национальной валюты. Это объективный фактор подорожания жилья. При этом уровень цен в перерасчете на доллары также может вырасти — на 5%, — считает Александр Панфилов. — Дело в том, что многие застройщики постараются заранее установить цены из расчета курса минимум 29 гривен за доллар.

Наряду с курсовыми колебаниями продолжающийся рост цен на стройматериалы и строительно-монтажные работы также является важным фактором изменения стоимости жилья. Если же в ближайшие два-три месяца курс доллара будет держаться на отметке 28 гривен, цены останутся относительно стабильными. Тогда можно будет говорить лишь о незначительном росте стоимости квартир".

Следует отметить, что практически все опрошенные эксперты утверждают, что строительные компании сейчас находятся в таких условиях, когда у них не осталось ресурсов для стабилизации или снижения цены квадратного метра жилья.

«У большинства застройщиков нет возможности опускать цены на жилье в новостройках из-за значительного повышения стоимости стройматериалов. Только за последний год они подорожали на
15−35%»
, — рассказал «ФАКТАМ» архитектор архитектурного бюро «Аспект» Тарас Годованец.

Однако, по его словам, у застройщиков есть другие рычаги для увеличения аудитории покупателей. Это беспроцентная рассрочка на период строительства, незначительный первоначальный взнос, иногда даже меньше 30%, целевые кредиты в отдельных банках под 7% и так далее.

О том, как застройщики стараются привлечь покупателей, какие предлагают преференции и какие есть риски у людей, вкладывающих свои деньги в новостройки, читайте в статье «Как не остаться без денег и жилья, покупая квартиру в новостройке».

Ранее «ФАКТЫ» рассказывали о том, как самостоятельно обеспечить квартиру в многоэтажке теплом и горячей водой.

Фото Сергея Тушинского, «ФАКТЫ»

Читайте нас в Telegram-канале, Facebook и Twitter

Читайте также
Новости партнеров

— Роза Львовна, а почему вы отказали прошлому жильцу? — Я, конечно, не любопытна, но, если человек постоянно закрывает замочную скважину, это таки подозрительно!