Продажа земли: смогут ли селяне выгодно распорядиться своими паями
Обсуждение земельной реформы в Верховной Раде проходит чрезвычайно эмоционально — с драками и травмами. Законопроект об открытии рынка земли вызвал широкий политический и общественный резонанс, а сам процесс рассмотрения тысяч правок к этому документу превратился в бесконечный сериал. Однако простых украинцев, владеющих небольшими участками сельхозземли, так называемыми паями, в первую очередь интересует, не будут ли ущемлены их права и действительно ли они смогут свободно и с выгодой распоряжаться своей собственностью. Новая властная команда заявляет, что права людей будут защищены. Но так ли это?
«Сразу после открытия рынка земли владельцы паев технически не смогут свободно продать свою землю»
«На сегодня цель у нас одна и простая — это качественные земельные отношения, легализация всего того, что происходит. Мы хотим навести порядок в своем доме, — заявил уполномоченный президента Украины по вопросам земли Роман Лещенко. — Реформа не ради реформы. А реформа ради того, чтобы дать экономический толчок стране, чтобы был собственник на земле, чтобы заботился об этой земле и дал возможность развиваться всем: И малому, и среднему, и крупному товаропроизводителю».
Он также отметил, что вслед за законопроектом об открытии земельного рынка все остальные законы земельной реформы будут приниматься в пакете. И до того момента, пока не будет подготовлена нормативная база, законы не будут вступать в силу.
Действительно ли эта реформа защищает права миллионов собственников земельных паев и в чьих интересах она проводится, «ФАКТАМ» рассказал финансовый аналитик, эксперт института GROWFORD Алексей Кущ.
— Какой предлагается механизм реализации земель сельхозназначения, принадлежащих гражданам, то есть земельных паев?
— После открытия рынка земли наибольшая сложность будет с реализацией права распоряжения на земельные паи, значительная часть которых не выделена в натуре и не нанесена на кадастровые планы. Ситуацию осложняет и «упрощение» законодательства в части функционирования института землеустроителей и планируемая отмена сертификации средств маркировки поворотных точек на границах участков. То есть сразу после открытия рынка земли собственники паев технически не смогут свободно продать свою землю и будут зависеть от оптовых покупателей, которые возьмут на себя все риски и затраты по оформлению, что лишь усилит применение рейдерских схем.
— В последние месяцы представители различных политических сил много кричат о том, что стоит только разрешить продать украинскую землю, как селяне останутся нищими. Но если речь идет о земельных паях, то разве владельцы, а также наследники собственников обязаны их сразу продавать? И если они даже решат продать землю, то почему «обязательно будут обмануты»?
— Земля — это не смартфон, как пытаются убедить нас в монокоалиции, а специфический товар с особым механизмом ценообразования и рыночного оборота. Именно поэтому в отношении земли применяются такие виды прав, как сервитут (право пользования чужим участком для определенных нужд) или эмфитевзис (особое вещное право, наследуемое и отчуждаемое право пользования). То есть если человек не захочет продавать свой участок в центре большого поля, разделенного на паи, то он или его арендатор просто утратит доступ к нему, а если этот участок — на краю поля, то с помощью судебного решения собственник смежных земель получит право передвигаться по нему для доступа к своим владениям.
Здесь работает принцип уменьшения ценности актива. В жилой и офисной недвижимости все наоборот: банк, скупающий квартиры под офис в жилом доме, заплатит за последнюю квартиру самую высокую цену. А собственник «последнего участка» — продаст его по самой низкой цене, так как, кроме владельца земли «вокруг», она никому не будет нужна. Именно поэтому у людей будет «выбор»: или продать дешево, или столкнуться с реальностью, что их пай станет никому не нужным, включая бывших арендаторов.
«Банки станут земельными ломбардами, куда бедное население придет со своими наделами»
— Несмотря на риторику об открытости рынка земли, большинство развитых стран имеют определенные законодательные ограничения на продажу земли иностранцам. В частности, такие нормы действуют в Польше, Австрии, где иностранец не может свободно купить землю, особенно сельскохозяйственную. В Украине вопрос продажи земли иностранцам стал камнем преткновения. Действительно ли есть угроза, что иностранцы придут и скупят весь чернозем?
— У нас тема с нерезидентами — покупателями земли была активирована для прикрытия более масштабной аферы — запуска на рынок иностранных банков, которые с помощью кредитных механизмов, таких как искусственные или вынужденные кредитные дефолты заемщиков по земельной ипотеке, смогут скупать землю в свою собственность без каких-либо ограничений по площади. То есть несколько иностранных банков смогут стать владельцами основного ядра украинских земель сельскохозяйственного назначения. Норма о продаже в течение двух лет земли, перешедшей в собственность банка в результате обращения взыскания на предмет залога, легко обходится. Фактически иностранные банки станут земельными ломбардами, куда бедное население придет со своими наделами.
— Как быть с успешными зарубежными компаниями, которые давно работают в Украине и вложили миллиарды долларов в развитие аграрного бизнеса? Не уйдут ли они из нашей страны, если потеряют доступ к земельным ресурсам?
— Крупные компании являются главными драйверами этой земельной «реформы», так как у них уже есть договоренность с иностранными банками и западными инвестиционными и пенсионными фондами о привлечении кредитного ресурса для выкупа земель. Западные финансовые структуры вполне устраивает доходность по аренде земли в размере 5%, которую они будут получать от наших лендлордов. Тем более что эти кредиты будут обеспечены ликвидным залогом — землей. Таким образом, земельная рента в размере, эквивалентном нескольким миллиардам долларов в год, которая ранее оставалась внутри страны и повышала платежеспособность населения, будет каждый год вымываться из Украины в пользу западных фондов для обеспечения далеко не бедных пенсионеров, например, из США.
— Сейчас лимит покупки земли «в одни руки» ограничен 10 тысячами гектаров. При этом указано, что все операции с землей должны проходить через банки для обеспечения прозрачности сделки. Но не получится ли, что банки как операторы смогут аккумулировать и затем реализовывать гораздо большие площади земли, чем предусмотрено законопроектом?
— Игра с уровнем концентрации и его снижением с 200 тысяч до 10 тысяч гектаров была затеяна специально для отвлечения внимания общества, для «громоотвода» возмущения населения и демонстрации готовности власти идти на компромисс. Сама «реформа» специально затевалась для лоббирования интересов банков и предоставления им возможности по гибридной скупке земель. Ведь если бы речь шла о кредитовании, то можно было бы просто запретить банкам владеть землей и предоставить им право лишь на реализацию залога на специальной торговой площадке Минюста. Но банкам дали право забирать землю себе в собственность в случае непогашения кредита и владеть ею два года. При этом полностью отсутствуют механизмы принуждения банков продать эту землю по истечении указанного срока, то есть заранее закладывается возможность обойти закон, когда норма об обязательной продаже будет попросту декларативной.
В результате банки станут источниками «быстрых денег» для собственников земель, которые их не обрабатывают, некими земельными ломбардами. Реальная земельная реформа должна была начинаться с разработки нового Земельного кодекса и внесения изменений в Конституцию относительно того, что основой землепользования в стране является фермерское и семейное хозяйство, как это сделала та же Польша. Вместо этого власть демонстирует остатки системы земельного контроля и запускает реформу с помощью законопроекта на нескольких страничках в виде непродуманных и несогласованных изменений в действующие законодательные акты.
Напомним, что в конце прошлого года парламент принял в первом чтении законопроект № 2178−10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения». Документ предусматривает отмену с 1 октября 2020 года запрета на продажу таких земель. Однако подготовка ко второму чтению затянулась на несколько месяцев.
1667Читайте нас у Facebook
