Не все то золото, что земля: СМИ о том, как долго придется выходить в кэш

Рынок земли и рынок драгоценных металлов в равной степени зависят от внешних факторов геополитической непредсказуемости и в равной степени подогреваются спекулянтами и посредниками. Это позволяет последним выстраивать неоправданные ожидания роста цен, в то время как реальных оснований для подорожания земельных участков в современных условиях в Украине нет. Об этом говорится в материале «Не вся земля — золото».

Как пишет УНИАН, именно посредники, заинтересованные в увеличении количества сделок, распространяют слабо подкрепленные тезисы о росте цен на землю в пределах 15−20% в год (при реальном годовом росте на уровне 5% за последние пять лет).

«Среди их обещаний потенциальным инвесторам — интеграция в ЕС (что должно сразу привести к росту цен через рост инвестиций в аграрный рынок и послевоенное восстановление Украины в целом), рост спроса на продукты питания, недооцененность активов из-за войны (автоматический рост после ее завершения), рост спроса на украинскую землю в связи с климатическими изменениями (хотя иностранцам запрещено её покупать), возможность защитить сбережения от инфляции», — говорится в материале. Однако эти прогнозы очевидно безосновательны", — пишет УНИАН.

На оба типа активов влияют неочевидные факторы, мало связанные с их природой.

«К примеру, для золота геополитическая неопределенность является „премией“, а для земли, особенно в украинских реалиях — скорее, „дисконтом“: сложно уверенно обрабатывать участок, на который в любой момент может упасть ракета или она может оказаться в оккупации… На цену земли влияют логистика, зерновые коридоры, темпы разминирования, доступ к воде, качество почв, а также регуляторные факторы — например, запрет на продажу иностранцам и ограничение коэффициента, позволяющего Национальному банку выдавать кредиты под залог земельных участков, на уровне 0,35 от оценочной стоимости», — пишет УНИАН.

Цена зависит от географического расположения (далее от фронта, ближе к курортам, плодородие, наличие крупных сгруппированных массивов качественных участков, отсутствие юридических проблем, спрос на выращиваемую продукцию и т. п.).

«Европейская» же стоимость гектара, на которую так ориентируются «ценовые оптимисты» на земельном рынке — и которая может быть в 5−10 раз выше цены гектара в Украине — сформирована, среди прочего, еще и специфической дотационной политикой для агросектора в Европейском Союзе.

Кроме того, оба типа активов «неликвидны» в физическом измерении. В отличие от «бумажного» аналога (золото на счету, которым ежесекундно торгуют на биржах), выгодно продать слиток — нетривиальная задача из-за затрат на хранение, аутентификацию и крупные дилерские спреды (до 15% разницы между покупкой и продажей).

«То же самое и с земельными участками. За пять лет после открытия рынка владельцы сменились лишь на нескольких процентах наделов. 1 млн га сделок — это всего 4% от всего земельного массива, который может быть продан, в то время как даже в европейских странах на устоявшемся рынке нормой считается продажа 1−2% в год. Это означает, что продажи отдельных участков идут крайне вяло и происходят лишь в очень инвестиционно привлекательных и относительно безопасных регионах (разрыв в ценах между западом и югом страны — до 5 раз). Средний размер сделки купли-продажи — 2−3 га, то есть о реальной быстрой „консолидации“ земельных массивов агрохолдингами, очевидно, речь не идет», — добавляет издание.

Компании же, которые предлагают «консолидированные пакеты» (т.е. «бумажное» владение участками) розничным инвесторам через reit-фонды, создают настолько кабальные условия для вкладчиков, что о реальных доходах там просто нельзя говорить.

«Еще одна аналогия: посредники пытаются сделать и то, и другое „доступным для массового инвестора“, создавая иллюзию „простоты“, „беспроблемного управления“, „быстрого заработка“, „надежного сохранения активов“ с порогом входа на уровне $ 2−5 тыс. Однако очевидно, что в обоих случаях реально заработают на этом „хайпе“ только сами эти „дилеры обещаний“», — пишет УНИАН

Ранее СМИ назвали причины, по которым земля почти не подорожала за последние пять лет, и это не только война.

Фото сгенерировано ИИ

35

Читайте нас в Facebook