Будівельний бум в Києві: чому 120 років тому все закінчилося банкрутствами

У 1901 році багато хто з київських домовласників, виробників цегли, кредитних установ не змогли уникнути кризи, яка настала слідом за роками будівельного буму.

Володіти прибутковим будинком було вигідніше, ніж акціями

Для українських бізнесменів зараз досить типовим стало вкладення вільних коштів в нерухоме майно. Вважається, що це захищає капітали від інфляції, а в разі вдалої кон'юнктури приносить непогані прибутки. В кінці XIX і на початку XX століття діапазон інвестицій був значно ширший: підприємливіші багатії будували нові підприємства, інертніші просто купували цінні папери та користувалися рентою. Виявилося, однак, що володіти прибутковим будинком було вигідніше, ніж акціями або облігаціями: фондовий ринок приносив, як правило, від 4 до 6 відсотків річних, тоді як ринок нерухомості обіцяв на рік 9−12 відсотків чистого прибутку на поміщений капітал.

Разом з тим для будівництва капітальних будівель були потрібні суми, які в колишні часи було непросто зібрати. Навіть у солідних чиновників в Києві річна платня рідко перевищувала 5 тисяч рублів, тоді як прибутковий будинок в 4−5 поверхів коштував не менше ніж сто тисяч.

Розв'язанню цієї проблеми допомогли комерційні банки. Ціла група кредитних установ спеціалізувалася на іпотеці. Можна було брати довгострокові позики на цілком прийнятних умовах: доводилося платити приблизно 7−8 відсотків на рік (і «відсоток погашення» включно), що було вигідно для банків, для позичальників і для міста в цілому. В кишеню домовласникові спершу йшла різниця між доходом від будинку і платежами по позиці. Після закінчення ж терміну (20−30 років) кредит був повністю погашений. Внаслідок цього, кажучи словами тодішнього фейлетоніста, позики можна було брати доти, «поки у банку вистачить кредитного терпіння, а у вас будівельного хотіння».

Сприятливі фактори призвели до того, що в 1890-х роках нові київські будівлі виростали як гриби після дощу. За короткий час квартали, які раніше складалися з малоповерхових будиночків, щільно заповнилися прибутковими новобудовами. Місто набувало європейського лоску. Податки на нерухомість йшли в муніципальну касу і сприяли благоустрою вулиць, тротуарів, парків і скверів.

Населення помітно збільшилося. У Києві з'являлися численні контори бізнесменів, нові навчальні заклади, лікарні, театральні зали…

Частину коштів домобудівного товариства Михайло Мерінг вирішив вкласти в інші комерційні проєкти

Але, на біду, тоді ще ніхто не прораховував економічну стратегію будівельного бізнесу, не вибудовував графіки попиту і пропозиції на житло. Розрахунок був простий: позичати, вкладати, будувати якомога більше. Небезпека надвиробництва не була своєчасно врахована. І на початку ХХ століття настало гірке похмілля. Якщо перед цим зведення дохідної нерухомості виглядало як будівельна лихоманка і в місті, що ні рік, виростало по двісті й більше цегляних будинків, то після 1901 року цей показник різко впав. На той же час припав спад і в інших галузях економіки. Настала криза.

Одним з найбільш ефектних будівельних проєктів в Києві наприкінці XIX століття було заснування так званої садиби Мерінга. Відомий київський професор-медик Федір Мерінг, який помер в 1887 році, залишив своїм дітям ділянку в самому центрі міста, між Хрещатиком і Банковою, площею понад 10 гектарів. У професора не було бажання перетворювати свій маєток в будівельний майданчик. Він задовольнявся на всьому цьому просторі лише кількома будинками, а решту місця займали затишний домашній парк, фруктовий сад, город, ставок з купальнею…

Однак спадкоємці вирішили приректи садибу на забудову якомога більшої площі та поверховості. Було створено акціонерне Київське домобудівне товариство. Його головою обрали сина професора — Михайла Мерінга. Товариство викупило у спадкоємців всю садибу за 1,8 мільйона рублів (з розрахунку 3600 акцій по пів тисячі за кожну). Потім воно розділило садибу Мерінга на окремі ділянки та вже від себе почало їх розпродавати та забудовувати самостійно.

На території садиби заздалегідь розпланували квартали, проклали чотири нові вулиці, розбили Миколаївську площу (нині площа Івана Франка). Будівництво почалося. Новобудови вражали пишністю й красою оздоблення. Найяскравішими їхніми зразками стали величезний готель «Континенталь» на вулиці Миколаївській (нині Архітектора Городецького), одразу визнаний кращим у місті, а також театральна будівля, негайно орендована відомим антрепренером Соловцовим. Причому і «Континенталь», і Театр Соловцова домобудівне товариство збиралося залишити за собою. Адже особливо престижна нерухомість повинна була приносити особливо великі доходи, до задоволення власників акцій.

Кияни дивувалися перевтіленню архаїчної садиби: нові квартали, здавалося б, втілили у собі європейський ідеал — «київський Париж». Логіка подій обіцяла акціонерам солідні дивіденди. Але… на ділі сталося інше.

Знаменитий державний діяч царської Росії Сергій Вітте, який знав Михайла Мерінга та його батька, розповідав в мемуарах: «Я пам'ятаю, старий Мерінг, який був у високому ступені поважною людиною, розмовляючи зі мною про сина, шкодував: він говорив, що з сина його рівно нічого не вийде, що, бувши гарним математиком, син його не хоче бути професором, не хоче складати іспит на доцента по астрономії, що у нього характер гравця, що, безсумнівно, він зі своїм характером скінчить погано, тому що з натури він гравець». Як показали події, цей сумний прогноз виправдався. Розпоряджаючись коштами домобудівного товариства, Михайло Мерінг дозволив собі вкласти частину їх в інші комерційні проєкти, які здавалися йому вигідними, позичав з тією ж метою чималі гроші зі сторони. Поки тривав будівельний бум, діяв ефект «піраміди» — недоліки відразу компенсувалися вкладами нових акціонерів. Але з настанням кризи «піраміда» завалилася. У 1901 році Мерінгу довелося відповідати по численним борговим претензіям, і активи домобудівного товариства перейшли до кредиторів. Домобудівне товариство довелося ліквідувати. Акціонери отримали назад свої паї, але їх надії на вигідне розміщення коштів випарувалися.

Недобудована будівля за проєктом Шімана на розі Володимирської та Прорізної була продана з аукціону для покриття боргів

У невеликій серії листівок київського видавця Дмитра Маркова «Красиві будівлі», що випускалася на початку минулого століття, помітне місце займає зображення розкішного будинку на розі Володимирської та Прорізної вулиць. Пишно оздоблені стіни й струнка вежа одразу привертають до себе увагу.

Колись тут, поблизу древніх Золотих воріт, була розташована міська садиба поміщика Андрія Тарновського, представника сім'ї відомих меценатів і колекціонерів української старовини. Але в 1899 році її придбав інший родовитий домовласник — Микола Григорович-Барський. Рік по тому він подарував ділянку своєму синові, торговцю мисливською зброєю Петру Григоровичу-Барському. І на кутовій ділянці розгорнулося грандіозне будівництво. За проєктом архітектора Карла Шимана протягом весни — осені 1900 року тут виріс начорно (без остаточної обробки) новий будинок, який вважався на ті часи найвищою житловою будівлею Києва. Його висота від цоколя до верхівки вежі склала понад 40 метрів.

У 1901-му було потрібно ще завершити декоративне оформлення в модному стилі ренесанс. Згідно з проєктом, фасади та інтер'єри щедро прикрашалися ліпними орнаментами, скульптурами, художніми виробами з металу. Але Григорович-Барський виявився не настільки багатим, щоб все це потягнути.

Йому довелося під заставу майбутнього будинку взяти кілька позик — в кредитному товаристві, потім у купця Сироткіна і, нарешті, у генерала Саранчова. Втім, домовласник був упевнений, що диво-будинок дозволить йому швидко розправитися з боргами. Ще в ході будівництва він вступив в переговори з декількома купцями на предмет оренди площ для магазинів, що проєктуються на першому поверсі.

Однак в розпал будівельної лихоманки непомірно зросли ціни на будматеріали та робочу силу. Роздобутих коштів Барському не вистачило. Коли ж настала криза, то додаткової позики взяти вже було ніде. Невдалий домовласник якийсь час чекав дива, а потім кинув недобудовану будівлю напризволяще. Вона була продана з аукціону для покриття боргів. Але вирученої суми вистачило лише на те, щоб розплатитися з першими двома позикодавцями. Саме Олександр Сироткін, тримач другий заставної, і переміг на аукціоні. Він безбоязно набавляв ціну, розуміючи, що все заплачене до нього ж і повернеться. Щодо генерала Саранчова, його грошики розтанули як дим…

Купець Сироткін закінчив облаштування будинку, після чого будівлю визнали однією з місцевих визначних пам'яток. Розташована тут кафе-кондитерська «Маркіза» згадується в романі Михайла Булгакова «Біла гвардія». А нинішні кияни середнього покоління пам'ятають затишний ресторан «Лейпциг» з хорошою німецькою кухнею. Тепер, правда, будинок-красень після реконструкції знову пустує.

Чи не найбільш очевидні проблеми внаслідок будівельної кризи виникли перед власниками будівельних контор, виробниками будматеріалів та архітекторами. Наприклад, кілька неприємних років довелося пережити численним виробникам київської цегли. Якщо в період будівельної лихоманки їхня продукція йшла нарозхват по 20−25 рублів за тисячу штук, то з початком кризи виробництво різко впало, а ціни знизилися до 12−15 рублів за тисячу.

Проте найбільш обачливі підприємці в цьому бізнесі уникли розорення. Вони заздалегідь створювали для себе щось на кшталт стабілізаційних фондів. Йдеться про вкладення в їхню власну дохідну нерухомість. Як провідні будівельники-підрядники Києва (Лев Гінзбург, Лев Кучеров, Павло Альошин), так і найбільші виробники цегли (Яків Бернер, Фрідріх Міхельсон, Лазар Чернояров) в розпал будівельної лихоманки обзавелися великими будинками. Це давало їм можливість утриматися на плаву навіть при повному штилі в житловому будівництві. Якраз тоді, коли доходи від будівельного бізнесу наближалися до нижньої позначки, зростання населення знову підігрівало попит на житло — і орендна плата починала збільшуватися.

Окремі найуспішніші архітектори також намагалися стати домовласниками, але не всім це вдалося. Наприклад, зодчий німецького походження Мартін Клуг в 1900 році побудував в кредит чотириповерховий прибутковий будинок на вулиці Маріїнсько-Благовіщенській (Саксаганського), 96 і взявся за зведення настільки ж великого флігеля. На жаль, криза позбавила його стабільних заробітків, отже в грудні 1901-го бідолаха Клуг роз'яснював офіційному представнику кредиторів, що вчинили йому позови: «Я закладав мої будинки, після настання строку доводилося діставати гроші під нову заставну, щоб погашати стару заставну, платив куртаж і відсотки кожен раз, і скінчилося тим, що будинки залишилися за банком… Тепер я живу тільки з того, що заробляю. У дружини моєї теж нічого немає: що було — давно продано».

Для архітекторів того часу більш надійною гарантією стабільності були штатні посади. Губернські, міські, єпархіальні архітектори, архітектори-експерти в кредитних товариствах, архітектори навчальних закладів, педагоги отримували платню безвідносно спаду в приватній забудові. Одна біда, таких посад було не так вже й багато.

Почавшись 120 років тому, застій у будівельних справах затягнувся надовго. Ініціативу приватних забудовників сковували загальні економічні проблеми, потім участь Російської імперії в затяжний японській війні, революційні події… Тільки з 1909 року будівельна активність в Києві відродилася, і аж до початку світової війни на вулицях міста знову виростали багатоповерхові будинки за сприяння міської влади та банків.

Читайте також: Вода в Дніпрі піднялася більш ніж на 10 метрів: 90 років тому Київ пережив катастрофічну повінь

Читайте нас у Facebook

Зробіть «ФАКТИ»
обраним джерелом
у Google News