Теперь банк может продать право на заложенную квартиру даже без ведома человека, выплачивающего кредит за это жилье
В свете стремительно растущих цен на недвижимость для многих людей единственная возможность обзавестись собственным жильем — получить банковский ипотечный кредит. Но даже если ссуду взять удалось и квартира куплена, человек должен знать, что он не стал полноправным хозяином и, проживая в квартире, распоряжаться ею не может, ведь жилье в залоге у банка. Это право перейдет к человеку только после того, как финансовому учреждению будет возвращена вся сумма долга и немалые проценты. А с недавних пор банки получили возможность свободно продавать… права на заложенную недвижимость.
«Банк не является владельцем жилья, под которое выдается заем»
На днях вступило в силу постановление о порядке выпуска ипотечных облигаций. По мнению экспертов, этот специфический документ может серьезно повлиять на отечественный рынок недвижимости. С одной стороны, он позволит людям приобретать ценные бумаги, обеспеченные квартирами и домами, и зарабатывать на этом. С другой стороны, право на квартиру, за которую вы ежемесячно возвращаете банку немалую сумму, может быть фактически перепродано, причем без вашего ведома. Но обо всем по порядку.
Как рассказали специалисты, механизм довольно прост и проверен практически во всех развитых странах. Банк, выдающий человеку кредит, оставляет у себя в залоге приобретаемую недвижимость. Поскольку выплата ссуды растягивается на много лет, банки стараются использовать заложенное имущество с выгодой, выпустив под обеспечение этого залога ценные бумаги (ипотечные облигации) и выбросив их на рынок. Таким образом, банку достаются оборотные средства, которые он направляет на выдачу новых ипотечных кредитов. Интересно, что покупателем ипотечных облигаций может быть не только банк или компания, но и любой гражданин.
Подробнее рассказать, чем эти новшества чреваты для людей, берущих жилищную ссуду, и насколько выгодно покупать ипотечные облигации, «ФАКТЫ» попросили заместителя председателя правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) при Кабинете министров Украины Сергея Москаленко:
- Для начала хочу подчеркнуть, что банк не является владельцем недвижимости, под залог которой выдается кредит. Собственником остается человек, особенно если речь идет о вторичном рынке, когда люди закладывают квартиру, в которой продолжают жить. Однако банк, являющийся залогодержателем, сразу ограничивает право на ее реализацию. Заложенное жилье нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать. Права на эту квартиру появятся у банка только в том случае, если заемщик не в состоянии будет погашать кредит и для возврата долга заложенное имущество придется продать. А выпуская ипотечные облигации, банки перепродают свои имущественные права, которые они получают в ипотеку. Когда заемщик погашает кредит, банк погашает облигацию ее владельцу.
- Так что, выходит, что облигации выпускаются под конкретную заложенную квартиру?
- Не совсем. В упрощенном виде механизм следующий: банк выдает жилищные кредиты. Несколько кредитов объединяются в так называемый ипотечный пул, образующий обеспечение ипотечных облигаций. Юридически какой-то определенный кредит попадает в обеспечение всего выпуска облигаций. Нет конкретной привязки, например, облигация номер такой-то обеспечена таким-то кредитом. Но инвестор, покупающий ипотечные облигации, может увидеть эти кредиты у управляющего ипотечными активами и убедиться, что в залоге у банка действительно находится недвижимость, а также какая она и где. Изначально срок погашения облигаций совпадает со сроком погашения соответствующих кредитов.
Если заемщик досрочно рассчитался с банком, тот в свою очередь обращается к управляющему ипотечными активами и сообщает, что такой-то кредит досрочно погашен, поэтому в обеспечение я предлагаю другой равноценный кредит. Как видим, заемщику абсолютно все равно, выданы под обеспечение заложенной квартиры облигации или нет. Он этого даже не заметит. То же самое можно сказать и о владельце облигаций. Тут главное — ответственность банка, выпускающего ценные бумаги и управляющего активами.
- А кто является таким управляющим и чем он занимается?
- Это банк или не банковская структура, специально созданная для того, чтобы управлять ипотечным покрытием, не допускать нарушения прав заемщиков и инвесторов. Такая организация должна иметь соответствующую лицензию и находиться под жестким контролем государства в лице Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.
«Махинации с именными ценными бумагами практически исключены»
- Какие могут быть последствия для заемщика, если на рынке свободно будут продаваться облигации, в обеспечение которых идет заложенная недвижимость, в том числе квартира этого человека? Возможны ли махинации с ценными бумагами?
- Никаких негативных последствий быть не может. Даже если допустить возможность махинаций с облигациями, заемщику ведь все равно: он заключал договор с банком и только с этим финансовым учреждением имеет дело. Но хочу подчеркнуть, что механизм ипотечных облигаций на сегодняшний день является одним из самых надежных в мире. Мошеннические схемы с такими ценными бумагами практически невозможны, так как облигации выпускаются только именные, в бездокументарной форме, и любые операции с ними осуществляются в электронном виде. Кроме того, все квартиры, дома и другая недвижимость, находящиеся в залоге у банков, обязательно застрахованы.
- Что значит бездокументарная форма облигации?
- Чтобы читателю было понятнее, эти две формы выпуска ценных бумаг можно сравнить с наличным и безналичным расчетом. Ценные бумаги могут быть документарными и бездокументарными. В первом случае это напечатанный на бумаге документ с разными степенями защиты, подтверждающий определенные финансовые обязательства. Его можно продать, подарить, правда, и потерять тоже, или, к примеру, облигацию украдут. И восстановить ее довольно сложно. На таких бумагах имя владельца обычно не указывается.
Во втором случае вся информация находится в электронном виде в депозитарии. Есть защищенная база данных, в которой хранятся сведения об облигации и ее владельце. При каких-либо изменениях в базу данных вносятся соответствующие поправки.
- Жилищные кредиты выдаются лет на десять и более. За это время банк может разориться. К сожалению, за примерами далеко ходить не надо. Как же быть владельцам ипотечных облигаций? Могут ли они потребовать назад вложенные средства или заложенное имущество?
- Согласно закону, в случае ликвидации банка интересы людей, вложивших свои деньги в ипотечные облигации, защищены. В частности, кредиторы лопнувшего банка не имеют никакой возможности претендовать ни на заложенное имущество, ни на ипотечные облигации, обеспеченные этим имуществом. Проблема, если она вдруг возникнет, решается путем передачи имеющихся ипотечных кредитов в обслуживание другому банку. Человеку, взявшему кредит, все равно, в какой банк он будет ежемесячно носить деньги, тем более, что условия остаются неизменными. И инвестору, владеющему ипотечными облигациями, по большому счету все равно, из какого банка он получает деньги. Перевод ипотечных кредитов из одного финансового учреждения в другое проводится под контролем Национального банка Украины и Государственной комиссии по регулированию рынка финансовых услуг.
- Возможна ли ситуация, при которой кредит возвращен, однако квартира остается в залоге, ценные бумаги не погашаются и кредитор или владелец ипотечных облигаций может потребовать отдать ему имущество?
- Это исключено. Когда погашается вся сумма кредита, выдается справка, подтверждающая, что долгов больше нет, и банк сразу же обязан направить ходатайство об исключении квартиры из реестра заложенного имущества. Нотариус делает соответствующую запись, после чего банк уже не имеет никакого отношения ни к своему бывшему заемщику, ни к его собственности. Соответственно и держатель облигаций также теряет какие-либо права на этот залог.
«Новая схема финансирования со временем приведет к снижению процентных ставок по жилищным кредитам»
- В чем выгода покупки ипотечных облигаций?
- Это еще один способ вложения средств с целью получить доход. Ведь банк, продавший ценную бумагу, обязуется часть процентной ставки, которую он берет от заемщика, выплачивать владельцу облигации.
- Не проще ли воспользоваться проверенными способами — купить недвижимость или открыть депозитный счет?
- Квартиры нынче стоят дорого и далеко не каждому по карману. Депозит же имеет свои недостатки. Клиент, отдавая деньги в долг банку, в случае банкротства этого финансового учреждения может рассчитывать только на определенную сумму из Фонда гарантирования вкладов и, возможно, на возврат всех денег после продажи банковского имущества. Но на самом деле так везет не многим. Одним словом, обеспечением по депозиту выступает репутация банка. В случае же с ипотечными облигациями их покупатель знает, что это не просто бумага, она обеспечена недвижимостью, находящейся в залоге и зарегистрированной в госреестре.
И еще: в случае потребности в деньгах облигации всегда можно продать, не дожидаясь окончания их срока, причем даже с выгодой для себя. А вот при досрочном закрытии депозитного счета вкладчик может только потерять. Да и далеко не по всем депозитным программам предусмотрено досрочное возвращение вклада.
- В чем же интерес банка, выпускающего ипотечные облигации, ведь он фактически отдает часть своей прибыли?
- Существуют нормы НБУ, согласно которым коммерческий банк не может выдать кредитов на сумму, превышающую его регуляторный капитал. Проще говоря, он не может выплатить денег больше, чем привлек. Но любая финансовая структура старается получить максимальную прибыль. Поэтому, выпуская и продавая ценные бумаги, банк убирает со своего баланса имеющиеся активы, в частности ипотечные кредиты, а полученные от продажи облигаций деньги направляет на выдачу новых кредитов.
- Но ведь, продавая облигации, банк теряет часть своих комиссионных.
- Да. Но зато он увеличивает объем сделок, с которыми работает. То есть получает свою прибыль за счет оборота.
- И сколько банки будут предлагать покупателям ипотечных облигаций?
- Сейчас три банка уже готовятся к продаже таких ценных бумаг. Их доходность запланирована на уровне 12 процентов годовых в гривнях. То есть, например, банк выдал кредит под 16 процентов годовых, выпустил облигации и их покупателям будет выплачивать 12 процентов годовых, себе оставляя 4 процента за обслуживание кредита.
Для Украины такая схема нова. Пока банки только готовятся к первым выпускам ипотечных облигаций. Как сообщил «ФАКТАМ» начальник отдела выпуска финансовых инструментов АКБ «Укрсоцбанк» Эрик Найман, банкиры заинтересованы в этих ценных бумагах, так как нуждаются в деньгах, а ипотечные облигации — выгодный способ их получить, в отличие от нестабильных и дорогих депозитов физических лиц. Финансист считает, что появление на рынке ипотечных облигаций со временем может привести к снижению процентных ставок по жилищным кредитам.
720
Читайте нас у Facebook
