"Хозяин квартиры сможет дать госрегистратору распоряжение наложить запрет на любые действия со своей недвижимостью"
«ФАКТЫ» ранее сообщали, что Верховная Рада приняла изменения в ряд законов, которые призваны пресечь рейдерские захваты недвижимости и бизнеса. Это было необходимо, поскольку в последнее время участились случаи проникновения злоумышленников в государственные реестры прав собственности. По мнению законодателей, после вступления нового закона в силу мошенники больше не смогут забирать землю, недвижимость или бизнес украинцев. Но так ли это? Рассказать о новом законе «ФАКТЫ» попросили главу Комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины Станислава Герасименко.
— Какие новые меры защиты прав собственников недвижимости предусмотрены законом?
— Если коротко, то есть целый ряд важных новшеств. Теперь госрегистратор обязан уведомить владельца, если планируется проведение каких-либо регистрационных действий, касающихся его недвижимости. Также обязательна регистрация заявления собственника о запрете регистрационных действий с его имуществом на десять рабочих дней. При этом регистратор имеет право досрочно возобновить такие действия по заявлению владельца или продлить их по решению суда. Кроме того, введено право Министерства юстиции на мониторинг всех изменений в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Есть еще немало новшеств.
— Что необходимо сделать человеку, чтобы наложить запрет на действия со своим имуществом?
— Подробного механизма действий собственника в этом случае пока нет. Он должен быть разработан Кабинетом министров после вступления закона в силу и внесен в соответствующее постановление, регулирующее порядок регистрации вещных прав. Но, судя по нормам самого закона, можно сказать, что после подачи владельцем заявления запрет на все операции в реестре с его недвижимостью будет действовать только десять рабочих дней. Чтобы продлить срок, владелец должен до его истечения предоставить госрегистратору решение суда о наложении запрета на регистрационные действия с данной недвижимостью.
— Как это будет выглядеть на практике?
— Допустим, хозяину квартиры сообщили, что нотариусу поступило заявление от некоего лица о переходе права собственности к третьему лицу. В этом случае владелец может дать госрегистратору распоряжение наложить запрет, но только на десять рабочих дней. Хочу отметить, что факт подачи такого заявления тоже регистрируется в реестре, как, впрочем, и все прочие обращения, связанные с регистрационными действиями по данному объекту.
Тем временем, если человек хочет обезопасить свое имущество и сделать запрет полным, ему следует доказать в суде необходимость и обоснованность такого ограничения. Например, предоставить выписку из реестра о попытке внесения изменений в регистрационную запись квартиры без согласия владельца. Также собственник должен подать в суд заявление о том, что он никого не уполномочивал совершать операции с его недвижимостью. Хочу еще раз подчеркнуть, что полный перечень оснований для наложения запрета и список необходимых документов дополнительно урегулирует Кабинет министров.
Получив положительное решение суда о введении обеспечительных мер по иску, хозяин недвижимости в переходный период (пока не налажено взаимодействие между госреестром и Единым государственным реестром судебных решений) обращается с ним к регистратору, который вносит в реестр информацию о полном запрете всех операций с данным объектом. В дальнейшем для внесения такого решения заявление собственника уже не потребуется, это будет сделано уполномоченными госрегистраторами по упрощенной процедуре. Если же в течение десяти рабочих дней владелец не предоставит такое судебное обеспечение, то госрегистратор будет вынужден снять временный запрет.
— А как потом, в дальнейшем, можно снять судебный запрет?
— Владелец дома или квартиры должен обратиться в суд с соответствующим заявлением.
— С какой целью вводится обязательная регистрация заявления собственника недвижимости о запрете регистрационных действий?
— Это дополнительная степень защиты. Данная норма обязывает госрегистраторов фиксировать все действия и даже попытки действий с объектом недвижимости, чтобы в случае возникновения проблем можно было восстановить точную цепь событий: кто, когда, на каком основании обращался к данной регистрационной записи. Были это законные действия или же попытка злоумышленников изменить право собственности.
— Почему срок обжалования решений, действия или бездействия государственного регистратора увеличили с 30 до 60 дней?
— Норма вводится для предупреждения неправомерных действий регистраторов и привлечения их к ответственности за такие действия. В настоящее время этот механизм чаще применяется в части Государственного реестра юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Фактически он не позволяет собственникам мгновенно защитить свои права, но дает возможность сделать это постфактум и действует как предохранительная мера. Проверка и рассмотрение жалобы Минюстом может привести к отмене незаконной регистрации прав, исправлению ошибки в реестре, временному блокированию или аннулированию доступа госрегистратора к реестру и даже к аннулированию свидетельства нотариуса.
— С какой целью Минюсту дается право осуществлять мониторинг регистрационных действий в Государственном реестре прав на недвижимое имущество?
— По замыслу авторов закона это, опять же, позволит усилить безопасность реестра недвижимости. Однако у меня есть сомнения, что мера будет эффективной в нынешних условиях. Чтобы норма работала, специалисты Министерства юстиции должны постоянно, круглосуточно отслеживать все операции с недвижимостью и проверять их законность. Хочу отметить, что имеются в виду не проверки по заявлению собственника, а просто контроль всех операций в режиме реального времени. То есть для этого должна быть создана новая структура с опытными кадрами, современной техникой и хорошим финансированием. Не думаю, что у государства есть такие ресурсы. Возможно, в будущем данная мера государственного контроля заработает, но сейчас — вряд ли.
— Для чего вводится норма об обязательном использовании госрегистратором сведений Государственного земельного кадастра, Единого реестра документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих о принятии в эксплуатацию законченных объектов, а также Единого госреестра судебных решений?
— После вступления закона в силу госрегистраторы получат возможность и будут обязаны проверять необходимую информацию в этих реестрах. То есть, во-первых, им дадут полный доступ к базам данных, а во-вторых, прежде чем совершить какое-то действие, например, с домом, они должны будут проверить сведения о владельце земельного участка, на котором находится объект.
Предположим, приносят госрегистратору документы для внесения данных (формирования раздела) о новом многоквартирном доме. Среди бумаг — разрешение на строительство, акт собственности на землю и так далее. Все эти документы регистрируются в разных реестрах. Раньше госрегистратору достаточно было изучить сами документы, теперь он обязан будет проверить всю информацию о стройке и земельном участке также в электронном реестре. Если специалист обнаружит какие-то нарушения или несоответствия информации в бумажных и электронных носителях и все равно совершит регистрацию дома, то в дальнейшем будет нести ответственность, вплоть до уголовной.
Сегодня регистраторов не обязывают сверять информацию по новостроям, что создает почву для махинаций. Причем недобросовестный нотариус, допустивший такое нарушение, ответственности не несет. Он может сказать, что с бумажным документом, который был отсканирован, все было нормально, а тщательно перекапывать все реестры он не обязан. Когда президент подпишет принятый закон, специалист должен будет добросовестно все проверять.
— А как изменится порядок исполнения судебных решений? Знаю, что на сегодняшний день с этим есть проблемы.
— В последнее время нередко можно было слышать истории о том, что нотариусам приносят судебные решения о переходе прав собственности на недвижимость или компанию, вступившие в силу чуть ли не в этот же день. В реестре судебных решений информации по данному делу еще нет, но это не мешает нотариусу внести изменения в реестр прав собственности. А со временем выясняется, что такое судебное решение не выносили. Однако имущество формально уже сменило владельца. И начинаются долгие и изнурительные тяжбы.
После вступления закона в силу нотариусы до внесения информации в реестр судебных решений не смогут изменять данные в реестре прав, даже имея решение суда на бумаге. Более того, перечень госрегистраторов, которые будут работать с судебными решениями, существенно ограничивается. Это позволят делать только регистраторам при органах государственной и местной власти. То есть обычные частные нотариусы такие действия производить не смогут.
Предполагается примерно такой механизм: в день, когда судебное решение, касающееся недвижимости, вступает в силу, Государственная судебная администрация передает его в бумажной форме госрегистраторам, работающим при исполкомах или местных администрациях. Именно они, и только они станут вносить информацию в реестр.
Правда, необходимо разработать процедуру, а также специальное программное обеспечение, которое позволит напрямую взаимодействовать Министерству юстиции и Государственной судебной администрации.
— Ранее чиновники Министерства юстиции заявляли, что регистраторов обяжут выдавать в бумажном виде выписки из Государственного реестра прав на недвижимость. Эта норма есть в законе?
— Да. По желанию собственника ему будет выдаваться выписка из реестра с датой, печатью и подписью госрегистратора. Фактически этот документ может выполнять функции правоподтверждающего. На данный момент нотариусы предоставляют людям простые информационные справки, никак не защищенные и никем не подписанные.
— Для чего это делается?
— Это дополнительная мера защиты. В случае не санкционированного владельцем изменения информации о его имуществе в реестре такая выписка сможет подтвердить право собственности. Хотя еще раз подчеркну, что в электронном реестре фиксируются абсолютно все операции с конкретной учетной записью. Но дополнительная защита все же не помешает. Кстати, факт выдачи нотариусом выписки тоже отражается в реестре.
— В последнее время мы все чаще слышим о рейдерских захватах недвижимости и компаний при участии нотариусов. Изменится ли ответственность регистраторов?
— Да, изменится. В частности, расширен перечень лиц, несущих ответственность за подделку документов, печатей, штампов и бланков. Теперь к ним прямо относятся госрегистраторы, государственные и частные исполнители. Хочу отметить, что станет легче привлечь к ответственности и непосредственных рейдеров, в чьих интересах совершается подделка документов. Ужесточено минимальное уголовное наказание: штраф увеличен с 1 тысячи 700 до 17 тысяч гривен. В силе остается арест на шесть месяцев либо ограничение свободы на срок до двух лет. Новшеством является то, что уголовная ответственность в виде ареста на три — шесть месяцев или ограничения свободы сроком до трех лет за составление и выдачу заведомо поддельных официальных документов, подтверждающих юридические факты, распространяется и на нотариусов, госрегистраторов, государственных и частных исполнителей.
Кроме того, теперь появится четкий механизм лишения лицензии нотариусов, допустивших незаконный переход права собственности.
— А изменится ли стоимость регистрации недвижимости либо других услуг госрегистраторов?
— Стоимость регистрации права собственности и других вещных прав фактически не изменилась, просто были упорядочены терминология и категоризация платежей. При этом на уровне закона урегулирована плата (админсбор) за получение информации из реестра: 0,025 не облагаемого налогом минимума доходов граждан (НМДГ) — за данные или выписку в бумажном виде; 0,0125 НМДГ — за данные или выдержку в электронном виде; 0,04 НМДГ — за данные при прямом доступе адвокатов и нотариусов в реестр. На сегодняшний день не облагаемый налогом минимум доходов граждан составляет 17 гривен.
Фото Игоря Емельяненко, «ФАКТЫ»
7288Читайте нас у Facebook
