Земля на продаж: юрист роз'яснив, що і як можна буде продати або купити з 1 липня

«Максимальний розмір ділянки становитиме 100 га на людину»

— Як власник земельного паю, який вирішив його продати, зможе це зробити? Якими документами він повинен підтвердити своє право на пай? Яка процедура виставлення земельної ділянки сільгосппризначення на продаж?

— Продати можна землі сільськогосподарського призначення, а саме:

• сільськогосподарські угіддя, такі як рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища, перелоги;
• несільськогосподарські угіддя, такі як господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, які віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо.

Важливо відзначити, що прийнятий закон прямо не регулює процедуру купівлі-продажу землі, але він містить нововведення: так, наприклад, покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Порядок такої перевірки повинен затвердити Кабінет міністрів.

Право власності засвідчується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно або витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З 1 січня 2013 року володіння і користування виникають з моменту державної реєстрації цих прав відповідно до Закону № 1952.

— Переважна більшість паїв зараз перебувають у довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Як буде проходити покупка виставленої на торги ділянки та хто матиме пріоритетне право на її покупку?

— Дійсно, більшість паїв в Україні перебувають у довгостроковій оренді, але все ж продати таку землю можна. Земля все одно знаходиться у власності людини, якій вона належить, навіть якщо її обробляє інший. Власник землі може розпоряджатися нею на свій розсуд.

Коли відкриється ринок землі, купити ділянки сільськогосподарського призначення зможуть:

• громадяни України;
• юридичні особи, що створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є тільки громадяни України, держава, територіальні громади;
• територіальні громади;
• держава;
• банки, але тільки в порядку звернення стягнення як на предмет застави.

Відкриватися ринок буде в кілька етапів. З 1 липня 2021 року землю зможуть купити тільки фізичні особи, які є громадянами України. При цьому максимальний розмір ділянки становитиме 100 гектарів на людину. Першочергове право на купівлю паю має та людина, якій ви здаєте його в оренду. Але тільки за умови, якщо вона не є юридичною особою.

Якщо з'явився потенційний покупець, спочатку потрібно звернутися до орендаря з пропозицією викупу. Якщо орендар — фермерське господарство, воно такої можливості як юридична особа не має, отже, може передати право першочергової купівлі фізичній особі. Фізична особа, яка отримала від фермерського господарства першочергове право на купівлю, може або погодитися на викуп, або відмовитися. Після відмови цієї особи можна пропонувати покупку землі іншим фізичним особам.

«До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних паїв не може бути менше нормативної грошової оцінки»

— Чи можуть в покупці сільгоспземлі брати участь треті особи, наприклад, громадяни або компанії, що раніше не мали до цієї ділянки ніякого відношення?

— Так, можуть. Власник землі сам вирішує, кому буде продавати свою ділянку, крім тих випадків, коли законом прямо прописана заборона на продаж іноземцям, представникам країни-агресора тощо. Важливо розуміти, що юрособи зможуть купувати землі тільки з 1 січня 2024 року і вони не повинні мати іноземний елемент у своїй структурі, а максимальний розмір покупки для них може становити 10 тисяч гектарів.

— Як буде формуватися ціна ділянки, що продається громадянином?

— Ціна землі буде формуватися за домовленістю сторін, але до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок, виділених раніше як паї, не може бути менше нормативної грошової оцінки. Таку оцінку проводитиме Держгеокадастр. Вона буде складатися на основі аналізу грунтів за різними параметрами — їхнього складу, кліматичних умов, розміщення. У Держгеокадастрі обіцяють створити відкриту базу даних з усією інформацією з нормативної грошової оцінки земель у різних регіонах.

— Яка тепер процедура переходу права власності на землю? Як відбувається виділення ділянки в натурі? Які землевпорядні та й інші процедури повинні бути поведені?

— У законі зазначено, що укладання угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також придбання права власності на земельні ділянки слід проводити з урахуванням вимог Цивільного кодексу України. Крім цього, договір повинен містити всі умови, перераховані у статті 132 Земельного кодексу України, в тому числі кадастровий номер, цільове призначення землі, склад угідь, чинні обмеження тощо.

Бажано до моменту укладення договору провести попередню перевірку реєстрації земельної ділянки в реєстрах, правильності всіх даних. При виявленні неточності — внести коригування. Якщо пай не зареєстрований, це можна зробити до 2025 року, а далі незареєстрована земля буде передана громадам або державі.

«Якщо відсутній кадастровий номер земельної ділянки, то її відчуження неможливо»

— Які потрібні документи для купівлі-продажу землі?

— Потрібні такі документи: паспорти продавця і покупця, а також їхні ідентифікаційні коди, звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, а саме: свідоцтво про право власності на земельну ділянку, виписка з Державного реєстру прав на нерухоме майно або державний акт на землю.

Важливо відзначити, що якщо відсутній кадастровий номер земельної ділянки, то таке відчуження неможливо. Спочатку необхідно зареєструвати земельну ділянку та присвоїти їй кадастровий номер. Від себе можу порекомендувати перед продажем або купівлею провести правову та технічну перевірку землі й отримати агрохімічний паспорт, зокрема для перевірки складу та якості грунту земельних ділянок.

— Які сплачуються податки при угоді купівлі-продажу землі?

— Податки при продажу землі такі:

• мито — 1% від суми оцінки земельної ділянки;
• військовий збір — 1,5% від суми оцінки земельної ділянки.

Якщо земельна ділянка знаходиться у володінні менше ніж 3 роки або в поточному році власник вже укладав договір купівлі-продажу нерухомого майна, то в такому разі додатково сплачується податок з доходів фізичних осіб у розмірі 5% від оцінки земельної ділянки.

— Як і в якій формі буде проходити оплата за куплену у громадянина ділянку сільгосппризначення?

— Законом встановлено, що покупка буде можлива тільки в безготівковій формі, і для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок в банку. При цьому джерела походження коштів для покупки землі повинні бути документально підтверджені. Це прописано для мінімізації нелегальних схем з оформленням землі на підставних людей та інших махінацій.

— Які обов'язки покупця ділянки, що була раніше земельним паєм? Як покупець зможе нею розпоряджатися? Які є обмеження? Чи можлива зміна цільового призначення сільгоспземель, наприклад під забудову?

— Після реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав покупець стає власником земельної ділянки і може розпоряджатися нею на свій розсуд. Як вже говорилося вище, покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Тобто, щоб покупець не придбав землі більше, ніж йому належить за максимальною межею, встановленою законом. Якщо за результатами перевірки виявлена невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє в посвідченні угоди. Важливою зміною є також скасування заборони на зміну цільового призначення земель, — підсумував юрист.

Варто нагадати, що прийняті навесні парламентом зміни до Земельного кодексу України та інших законів про землю скасовують вимогу про виключно цільове використання сільгоспземель. Місцеві ради (сільські, селищні, міські) можуть самі змінити цільове призначення земельних ділянок, які не входять до державної або комунальної власності.

Фото: https://ua.depositphotos.com/

3126

Читайте нас у Facebook