«Продав киевскую „гостинку“, можно приобрести небольшие апартаменты в Анталии или Алании»
За последние 10—15 лет сотни тысяч украинцев отдыхали в Турции. А в нынешнем сезоне, по прогнозам агентств, поток украинских туристов в эту страну будет еще больше, так как поездки в Крым отменяются. Кстати, далеко не все наши сограждане останавливаются в отелях. Многие предпочитают покупать в Турции квартиры и приезжать на отдых в любое удобное время. К тому же, как выяснилось, вкладывать деньги в турецкую недвижимость весьма выгодно.
Об особенностях рынка жилья в Турции и порядке приобретения квартир в этой стране «ФАКТАМ» рассказал управляющий партнер компании Hayat Estate Вячеслав Фоменко.
— Кто может купить недвижимость в Турции? Есть ли какие-то особые требования к гражданам Украины?
— Сейчас в Турции нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. До 2012 года это разрешалось делать только гражданам стран, позволявших туркам покупать недвижимость на своей территории. Сейчас данная норма упразднена.
— Это касается как строений, так и земли?
— Физическое лицо может приобрести не только дом или квартиру, но и участок земли, на котором они расположены. В документе на собственность четко указывается: за хозяином, например, виллы закрепляется земельный участок. Так что если вы купили апартаменты в 20-квартирном доме, то 1/20 часть земли, где находится жилой комплекс, принадлежит вам. Причем указывается конкретный участок.
А вот просто землю имеет право купить только юридическое лицо. Но это не проблема, поскольку нерезидент может открыть фирму и оформить покупку на нее. Регистрация фирмы стоит 1,5—2 тысячи евро.
— Получает ли какие-то преференции иностранец, покупающий жилье?
— Все правила приобретения, оформления, налогообложения одинаковы для граждан Турции и иностранцев. Хотя в самых популярных у украинцев регионах (Анталия, Алания, Кемер) существуют негласные нормы лояльности. Здесь есть возможность существенно занижать оценочную стоимость недвижимости, чтобы уменьшать дополнительные расходы покупателей-иностранцев. Это касается и перепродажи, и аренды. Власти закрывают на это глаза, так как иностранцы вкладывают реальные деньги в экономику страны, и им стараются создать максимально комфортные условия.
— Покупка недвижимости дает украинцам право получить вид на жительство?
— Как только вы стали хозяином дома или квартиры, автоматически получаете право оформить вид на жительство (ВНЖ). Процедура быстрая и простая. Стоит оформление до 100 евро. Дают ВНЖ сначала на год, затем продлевают на два года, еще на два года, а потом, по истечении пяти лет, можно получить турецкое гражданство. Стоит отметить, что вид на жительство предоставляется не только покупателю, но и всем членам его семьи. Бывает, несколько человек, допустим трое, инвестируют в недвижимость, покупают в складчину апартаменты. В этом случае вид на жительство дается семьям всех трех владельцев объекта. Приобретение одной квартиры позволяет оформить ВНЖ десяти гражданам.
— Какие виды недвижимости может купить иностранец и что обычно выбирают наши соотечественники?
— Приобрести можно любую недвижимость, как жилую, так и коммерческую. В первую очередь интересуют Алания, Анталия. На втором месте по популярности — Стамбул. Затем — другие курорты на побережье Средиземного и Эгейского морей: Сиде, Мармарис, Белек, Фетхие, Кемер, Бодрум.
— Украинцы вкладывают средства в жилье или покупают его скорее для личного отдыха?
— Покупка недвижимости в Турции — это в любом случае выгодная инвестиция. Приблизительно треть граждан выбирает новые или строящиеся дома, чтобы затем перепродать апартаменты либо просто сберечь свои вложения. Экономика Турции — одна из самых быстрорастущих в мире. За последние 12 лет страна поднялась в мировом рейтинге с 80-го на 15-е место по размеру экономики. Как следствие, недвижимость постоянно дорожает.
Остальные покупатели используют жилье для отдыха и сдачи в арену.
— А как иностранец оформляет покупку недвижимости?
— Сейчас этот процесс практически не отличается от стандартного для резидентов. Раньше гражданам других государств нужно было получить разрешение военного ведомства, на что уходило два месяца. Сейчас такой документ выделяется застройщику еще на стадии возведения дома и автоматически распространяется на всех покупателей квартир. Поэтому оформление сделки занимает один-два дня. Главное, чтобы были паспорт и деньги. Кстати, в Турции можно рассчитаться наличными, да и источники доходов там не проверяют.
Порядок оформления такой. Прежде всего необходимо получить налоговый номер и открыть счет в турецком банке. Это делается за день, без очередей, взяток и прочих «прелестей», присущих нашему рынку. Многие украинцы не верят своим глазам, когда в турецкой налоговой инспекции их встречают с улыбкой, поят чаем, а через десять минут со словами благодарности выдают документ с налоговым номером.
Впрочем, если человек одновременно оформляет вид на жительство, то процесс иногда затягивается на неделю-две. Но сейчас не обязательно получать ВНЖ при покупке жилья, можно сделать это позже. Завершающим этапом сделки является выдача покупателю так называемого ТАПУ.
— Что это такое?
— В Турции титульная система оформления прав на недвижимость. То есть оформить право можно в единственном государственном органе — кадастровом управлении, что исключает любые махинации. ТАПУ — правоустанавливающий документ на недвижимость и землю. В нем содержится информация о собственниках, вклеиваются их фотографии, есть основные сведения об объекте недвижимости и его стоимость. В ТАПУ указывается площадь не только квартиры, но и земельного участка. Вносятся адрес дома, квартиры или виллы и кадастровый номер участка. А уже в кадастре содержится подробная информация о том, кому земля и недвижимость принадлежали ранее, имеются ли долги, обременения…
Стоит отметить, что в Турции нет обязательного нотариального заверения сделки. Продавец и покупатель обращаются в государственное кадастровое управление. ТАПУ продавца аннулируется, а покупателю выдается документ на его имя, с фотографией. Информация сразу обновляется в электронном реестре. Это исключает какие-либо мошеннические схемы с участием частных нотариусов.
— Сколько стоит оформление покупки недвижимости?
— ТАПУ обходится в 4 процента от оценочной стоимости недвижимости. Поэтому нередко продавцы предлагают покупателю занизить этот показатель, тем самым уменьшив его расходы. Плюс затраты на оформление, регистрацию счетчиков и так далее. Дополнительные расходы составляют еще до 2 процентов от стоимости объекта. Словом, если платить по полной, без занижения, в целом получится 5—7 процентов.
— К кому можно обратиться за помощью, чтобы купить недвижимость с наименьшими потерями?
— В агентство недвижимости, к застройщику. Но здесь возникает другая проблема: как выбрать агента? Советую внимательно подходить к этому вопросу. Нужно идти к тем, кто уже зарекомендовал себя на рынке, а не к человеку, сидящему с красивыми буклетами в палатке на набережной. Проще всего обратиться в агентство в Украине: цена будет такой же, а вот комфорт и удобство при обслуживании — значительно выше.
— Турецкие банки дают иностранцам ипотечные кредиты?
— Нашим согражданам взять кредит в турецком банке проще, чем в украинском. Ссуда выдается не более чем на половину стоимости объекта под 7—8 процентов годовых и под залог недвижимости. Если клиент не платит долг в течение полугода, залог переходит в собственность банка. Закон работает четко. Нет никаких длительных судебных разбирательств, никаких юридических лазеек вроде проживания в квартире несовершеннолетних детей. Но если человек регулярно платит, ему всегда пойдут навстречу, даже в случае временных финансовых трудностей. Главное, чтобы все было честно. Некоторые украинцы покупают в кредит сразу несколько квартир, сдают их в аренду и за эти деньги выплачивают долг. Когда кредит погашен, квартиры либо продают с существенной прибылью, либо продолжают сдавать внаем. Учтите, что в Турции цены номинированы в евро. Поэтому можно получить неплохую прибыль, купив квартиру за 50 тысяч и продав ее через три года за 70 тысяч.
Кстати, помимо кредитов в Турции популярна рассрочка от застройщиков. Скажем, если вы покупаете апартаменты на этапе строительства, то, внеся стартовый взнос, можете частями выплачивать оставшуюся сумму до завершения строительства, иногда даже и после. Причем никаких процентов не взимается, и цена не меняется, несмотря на то, что по мере возведения дома стоимость растет. Допустим, на момент бронирования квартира стоила 50 тысяч евро, к сдаче в эксплуатацию подорожала до 65 тысяч, однако вы все равно платите 50 тысяч евро. Для бронирования квартиры и фиксирования ее текущей цены достаточно внести пару тысяч евро.
— Какие типы квартир наиболее популярны у наших сограждан?
— В Турции существует своя градация. За основу берется квартира-студио, где кухня соединена с гостиной (кстати, такая планировка кухни во всех домах). Понятно, что есть санузел с ванной. Если добавляется одна спальня, то это уже называется 1+1, если две спальни — 2+1. Двухуровневая квартира с двумя кухнями-гостиными и тремя спальнями — 3+2. Ну и такдалее. Самые востребованные квартиры — 1+1 и 2+1.
— Цены на такое жилье высокие?
— Самая ходовая недвижимость в новых комплексах, расположенных в Анталии и Алании, стоит от 50—70 тысяч (1+1) до 60—90 тысяч евро (2+1). На вторичном рынке цена зависит от того, когда был построен жилой комплекс. Если он старый, возведен лет 15—20 назад, с упрощенной инфраструктурой (максимум с бассейном) и отделкой, то квартиру 1+1 площадью 60—65 квадратных метров можно купить за 27—30 тысяч евро, а 2+1 площадью около 80 квадратных метров — за 35 тысяч евро. Фактически, продав киевскую «гостинку», вы приобретете небольшую квартиру на берегу Средиземного моря.
— Сколько стоит в Турции содержание жилья и за что нужно платить?
— В первую очередь ежегодно вносится налог в размере 0,2 процента от оценочной стоимости недвижимости. Если квартира стоит 50 тысяч евро, то налог составит 100 евро в год. Еще есть айдат — квартплата. Правда, там человек четко понимает, за что он платит, указаны все предоставляемые услуги.
На нулевом этаже каждого дома живет смотритель, отвечающий за чистоту и порядок. В Турции жильцы не выносят мусорные пакеты, это делает смотритель дома. Вы платите за стрижку газона, чистку бассейна, пользование сауной, хаммамом, которые есть во всех относительно новых жилых комплексах.
— И каковы суммы?
— Вилка довольно большая: от 10 евро в месяц в старых домах без бассейна до 150—200 евро в элитных комплексах с вертолетными площадками, катками и кортами. Но в обычных домах со всей необходимой инфраструктурой цена составляет от 30 до 70 евро. В эту сумму не входит плата по счетчикам электричества и воды. Например, семья, живущая в квартире 2+1, за все услуги платит порядка 60—80 евро в месяц.
— Какие существуют подводные камни при покупке недвижимости и земли? На что стоит обращать внимание, чтобы не быть обманутым или не переплатить?
— Рисков меньше, чем в Украине, но они все же есть. Например, можно купить апартаменты в комплексе, который не будет достроен. Нужно изучать историю застройщика. Если это у него первый проект, то лучше в него деньги не вкладывать. А вообще, при покупке на стадии строительства риски минимальны. Во-первых, есть строгий мониторинг и контроль со стороны государства при выдаче лицензий и разрешений на строительство. Во-вторых, крупные компании могут предоставить банковские гарантии того, что объект будет завершен. В-третьих, согласно договору застройщик в случае несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию платит покупателю большой штраф.
На вторичном рынке возможны проблемы с коммунальными долгами предыдущего владельца. В моей практике был такой случай. Но наличие задолженности легко проверить.
На самом деле при помощи риелтора или юриста можно быстро и досконально проверить всю историю недвижимости и обезопасить себя от неприятных сюрпризов. Покупателю лучше обращаться не в строительную компанию, а к профессионалам рынка. Потому что застройщик предложит лишь свои комплексы, а агентство — подходящие покупателю варианты от десятков компаний. Кроме того, агентства недвижимости обладают полной информацией о застройщиках и знают, с кем можно иметь дело. Цена же для клиента одинакова. Обратится он к застройщику или в агентство — стоимость не изменится и никаких комиссионных взимать не будут.
11544Читайте нас в Facebook
