Теперь застройщики не имеют права собирать средства граждан до получения разрешения на строительство
Недавно Верховная Рада приняла Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья». Ряд поправок касается не только застройщиков, но и частных инвесторов, то есть людей, вкладывающих свои деньги в строительство многоквартирных домов. Например, законом граждан обязали вести расчеты с управляющими фондов финансирования строительства (ФФС) исключительно в безналичной форме. То есть уплатить необходимую сумму наличными уже нельзя. Также закон отменяет обязательное страхование строительно-монтажных работ застройщиком, а также страхование имущественных рисков по договору участия в ФФС. Ранее эти нормы были введены, дабы защитить интересы частных инвесторов, рискующих остаться и без жилья, и без денег.
«Тем, кто решил купить жилье в недостроенном доме, прежде чем вносить деньги, советую проверить, есть ли у компании разрешение»
Подробнее о том, на что теперь нужно обратить внимание покупателям жилья в новостройке, читателям «ФАКТОВ» рассказала юрист компании «Правовая гильдия «ВикториАл» Алина Трофимова.
- Согласно закону финансовым учреждениям, которые являются управляющими ФФС, теперь запрещается выделять деньги на строительство жилья до получения застройщиком всей разрешительной документации, дающей права на строительство. Как эта норма будет реализовываться и каковы последствия ее введения для частных инвесторов? Как быть с теми объектами, которые до сих пор не имеют необходимой документации, а деньги за них люди уже уплатили?
- Стоит отметить, что прежде управляющий мог привлекать денежные средства инвесторов еще до того, как застройщик получит разрешение на выполнение строительных работ. Но при этом начинать финансирование строительства путем передачи денег граждан застройщику управляющий должен был уже после предоставления ему вышеназванного разрешения. Иными словами, раньше он мог до получения разрешения на строительство привлекать деньги инвесторов, но не тратить их, а теперь даже брать у людей средства не может, пока застройщик не получит разрешение на строительство.
Однако данное требование внесено в Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», поэтому касается только тех случаев, когда деньги привлекаются путем создания ФФС или ФОН (фонд операций с недвижимостью). В иных же ситуациях, когда финансирование строительства жилья осуществляется через институты совместного инвестирования или беспроцентные целевые облигации, то есть любым другим способом, кроме ФОН и ФФС, деньги инвесторов могут привлекаться еще до получения застройщиком разрешительной документации. На мой взгляд, данное требование должно носить общий характер и касаться всех застройщиков без исключения, независимо от того, какой избран способ финансирования строительства. Тем не менее людям, решившим купить жилье в недостроенном доме, прежде чем вносить свои деньги в ФФС, советую проверить, есть ли у компании разрешение на строительные работы.
При этом хочу отметить, что на случаи, когда деньги инвесторов уже собраны управляющим до вступления в силу данного закона, но при этом разрешение на выполнение строительных работ еще не получено, новые требования не распространяются. Ведь, в соответствии с украинским законодательством, закон обратной силы не имеет.
«Компания не может рекламировать новостройку, пока не имеет определенного пакета документов»
- Несмотря на кризис, часто можно встретить рекламные объявления, в которых по заманчивым ценам предлагаются квартиры в строящихся домах. Однако зачастую оказывается, что ничего, кроме красивых рекламных проспектов и счета в банке, куда вносятся деньги доверчивых граждан, у псевдозастройщика нет.
- Именно для того, чтобы не допускать нарушения прав инвесторов, парламентарии внесли дополнение в Закон Украины «О рекламе», которое запрещает распространять рекламу о возведении жилого дома с использованием денег частных лиц до того момента, пока застройщик не получит определенный перечень документов. Это титульное право на земельный участок, лицензия на выполнение строительных работ, разрешение на строительные работы. Также нельзя рекламировать стройку, если организация, занимающаяся сбором инвестиционных средств для финансирования строительства, не получила лицензию на предоставление финансовых услуг или свидетельство о регистрации целевых облигаций.
Но если внимательно почитать закон, то можно заметить: запрещается только распространение указанной рекламы. То есть выходит, что заказывать и изготовлять разрешено, а распространять — нет. Тут возникает вопрос: кто же может быть наказан за нарушение этой нормы? Неужели распространитель?
- От обманутых инвесторов часто можно слышать жалобы, что организации, взявшие их деньги, позже вносили изменения во внутреннюю документацию, существенно сокращая права инвесторов. Например, переписывали правила возврата средств в случае невыполнения обязательств застройщиком. Как решается эта проблема?
- Чтобы устранить почву для таких манипуляций, закон запретил вносить в правила ФФС изменения, которые ухудшали бы условия, обеспечивающие права инвесторов. Напомню, что правила ФФС — это документ, регулирующий правоотношения управляющего и инвесторов. Именно на основании данных правил заключается договор с каждым отдельным инвестором. До внесения изменений в законодательство действовал порядок, согласно которому управляющий обязан был сообщить инвестору об изменении правил, и если последний в течение 30 дней не присылал своих возражений, то изменения считались согласованными. Но часто люди просто не получали эту информацию или не успевали подать свои возражения. Таким образом, правила — документ, который устанавливает права и обязанности для инвестора, — могли быть изменены без его ведома.
- Как вы считаете, теперь права людей, вкладывающих свои деньги в строительство, лучше защищены?
- Новый закон главным образом устанавливает запреты на определенные действия, которые должны защищать права частных инвесторов. Но при этом ни одно из положений законодательства, как нового, так и старого, не устанавливает конкретную ответственность за нарушение запретов.
Поэтому на самом деле большинство норм, направленных на защиту прав инвесторов, не соблюдается. Ведь в случае их нарушения никто не будет наказан — ни застройщик, ни организация, которая управляет финансированием строительства. Несмотря на такое количество нормативно-правовых актов в сфере финансирования жилищного строительства, инвестор до сих пор не защищен от риска двойных продаж, от невыполнения обязательств застройщиком и так далее.
644Читайте нас у Facebook
